二手房过户流程及注意事项

全款对全款：签订买卖合同，直接过户/打款/核税

按揭对全款：业主赎楼（预约还款-银行扣款-银行拿证），业主取证后过户-打款-核税

全款对按揭：买卖双方银行面签-面签通过-过户-打首付款给业主-核税-业主等银行放尾款

按揭对按揭：

A ：业主需要客户解压

买卖双方面签-面签通过-业主预约还款-客户首付款给业主解压-银行扣款-银行取证-约好时间过户-核税-业主等银行放尾款

B ：业主不需要客户解压

买卖双方面签-面签通过-业主预约还款-扣款取证-约时间过户-客户打首付款-核税-业主等银行放尾款。

业主需要垫资取证过户：

按揭对按揭：如果客户也是按揭，首付款不够帮业主解压取证，那么业主差的钱自己又不能找到的时候，就需要走垫资，由垫资公司拿钱补差额解压取证。

买卖双方面签-面签通过-业主预约还款-（垫资）- 银行扣款-取证-过户-核税-业主等尾款

业主签订垫资协议-垫资公司审核资料-资料通过买卖双方做公证-业主预约还款-业主扣款时候打款给业主解压取证-同时买家的首付款同步到位给业主解压-收取业主的身份证和银行卡-尾款到位扣除垫资费用和利息-回卡给业主。

垫资详细：

资方需要明白业主的回款方式和回款时间，回款方式一般为按揭尾款回资，回款时间决定了垫资的利息。如果我们做的按揭面签，一般资方可以接受3个点包干，如果是客户自己找的银行，资方不太乐意包干。

资金成本为每个月2%利息，多收利息和服务费都是中介方面获得。如果客户只最多接受3个点包，但是资方不乐意的情况下，资方需要2个点每月，那么中介方有信心的情况下可以答应资方，多的钱我们中介方可以出，剩下的钱除2个点成本以为，归中介方所有。

垫资需要业主签订垫资合同，资方需要收取身份证和回款的银行卡，（银行卡需要解除网银/短信/修改密码）。

尾款到位后资方会扣除尾款，把银行卡和身份证如数归还给业主，归还方式有3种，业主只能3选1。

1:业主自己取，资方最多只保留一个工作日

2:业主指定某位人代为拿取

3:业主指定资方把卡寄到某处

资料如下：

卖方夫妻双方身份证，户口本，结婚证复印件，最近三天的产调表，回款的银行卡，还款的银行卡，夫妻双方的征信报告

买家的身份证/户口本/结婚证复印件。

二手房交易注意事项：

1:在给业主定金或者说首付款的时候，一定要在签订三方合同过后，如果产权人本人不能到位签订合同，业主指定的人我们需要收到业主手机号编辑的短信。把详细指定的那位人身份证，姓名如数编辑好，发给我们的权证专员。

2:定金打之前要核实业主的房屋产权情况，打好产权调查表。

3:如果业主房屋是按揭，需要客户首付款帮忙解压的情况下，必须要告知业主需要等客户面签通过后才能协助解压。

4:解压款必须是专款专用，不能挪用款项。否则业主后面拿不出来钱中介方自找麻烦。