联合办公行业-氪空间

1.背景

1.1产品背景    

1）WeWork的诞生及蓬勃发展

Wework创立于2010年，专注为自由职业者、小微企业、大企业提供联合办公租赁服务。Wework选择交通方便和位置繁华的地段，以低于市场平均水平的价格将写字楼承租下来，进行专业的装修设计，后以1-300美金/人价格租给企业或个人，在租金差价中获利。目前公司估值高达200亿美元，是全球估值排名第五的初创科技公司。

2）国内正处在创业热潮

国家工商总局的数据显示：截至2017年底，国内现有市场主体9814.8万户，其中，企业3033.7万户，个体工商户6579.4万户。同时，在国家2015年发起的自下而上的“双创”运动也加速了创业热潮，超过600玩家新注册公司如同如同冰雪春融，蓬勃而发。

1.2行业现状

1）产品现状

在Wework模式被资本一路看好的情况下，目前国内涌现了约超过4000家的共享办公空间，2016年Wework也正式布局中国市场，建立了Wework中国。随着共享办公行业的持续发展，整个行业也进入了一个全新的整合阶段。如今市场上，氪空间、WeWork、优客工场、纳什空间逐渐形成联合办公第一阵营。

目前氪空间在地理区位、社区服务的用户满意度最高，另外，其在运营能力、品牌传播能力以及技术创新能力等方面也均处于领先地位。截止2018年6月，氪空间在国内运营共57个社区，遍及12个城市，北京、上海、香港等，管理面积超过27万平米，在行业中排名第一，工位超过42000个，服务企业数量超过3000家。

2.存在问题

氪空间面向的主要用户群体是自由职业者、小微企业、大企业外挂机构及研发团队。其中近70%用户是大企业、大中型企业的分支机构，或是跨国公司建立的当地办事处，目前摩拜单车、今日头条等均已入驻氪空间；剩余的30%是快速扩张的企业的新业务团队。

对组织体系变得越来越碎片化是目前大中型企业的趋势。比如阿里巴巴集团，在全国有200个办公地点，但只有十几个办公室的规模超过了百人以上。而中石油、中国银行这样的超级巨头，也会基于互联网转型升级，孵化一些内部创业项目，为了不受制于臃肿保守的集团管理体制，通常会选择为小团队在外选择办公地点。

而对于快速扩张的企业，尤其是互联网公司的新业务团队来说，一方面他们对于工位的需求非常旺盛，同时行业形式的瞬息万变也不允许他们按照传统租赁模式消耗长时间寻找办公地址再装修；另一方面也受限于高级办公区300-500平方的起租要求。

同时公司员工、初创团队年龄结构的年轻化也使得舒适、高品质的办公区需求逐渐旺盛。联合办公的第一批用户画像就是年轻、高素质、开放，对美好的事物有着无限的憧憬。

3.产品简介

1）空间产品：氪空间的空间产品分为前台接待区、共享功能区、独立办公区三种。移动工位价格是60元/天起，而会议室从3人间到24人间不等，价格从35元/半小时到312元/半小时，用户只需支付工位的费用，社区内的其他办公设施可以免费使用。

2）增值服务：目前引入了一些工商财法税等企业级服务；以及氪咖啡、场地活动收入等。

3）线上服务：氪空间开发了手机移动应用，通过应用用户可实现智能办公，预订会议室时间、云打印、申请维修等服务；同时还设有社区供交流讨论；同时平台也会举办一些类似免费按摩的活动等。

4.商业模式

总结而言，目前国内大部分联合办公行业的商业逻辑主要为通过低价租赁物业，经过二次改装后以工位为单位租赁给用户，与此同时通过提供咖啡、打印、创业培训等增值服务。

氪空间的房源主要锁定为一二线城市核心地段的存量二手物业，主要的获取方式为租赁，其中有30%的房源获取方式主要通过“城市合伙人”获取，在武汉，合作对象是湖北广电、在上海是上海交大等。后者在当地拥有广泛地产资源，与氪空间的运营能力进行互补。通过这样的方式在城市迅速扎根立足，双方具体合作方式为：成立合资公司，同股同权（氪空间占股51%，对方49%），对方嫁接资源，氪空间负责运营。而在改造方面，氪空间则采取自建标准化团队模式的方式。

氪空间日前完成了六亿元人民币的B轮投资，处在快速扩张阶段，尚未实现盈利。氪空间的盈利模式可分为工位收入及非工费收入，重为6:4。其中非工位收入涵盖：氪咖啡及其它衍生品销售、场地活动收入、增值服务收入等，日后的盈利重心将会在非工位收费收入上。同时，氪空间脱胎于36氪服务台，这是一家聚集了最多创业者的创业服务机构，在开展创业孵化业务方面具有得天独厚的优势，加上其在转型联合办公之前的孵化业务积累，具备了足够的专业度，这个专业度构成了氪空间目前看来在增值服务维度最大的优势，这个优势是有门槛的。

5.创新点

5.1联合办公场景具有无限的想象力。

联合办公模式解决用户办公需求只是基础，最具想象力的是能够以此为契机构建一个高粘性、高素质的社群。比如，在Instagram实现营收之前，Facebook便舍得花了10亿美元将其收购，因为当时Instagram的用户粘性极高，Facebook未来可以利用这一点在未来利用广告盈利（Facebook目前已经在这么做了）。这个办公社群可以成为创业者们寻找上下游的平台，同时也是财务、推广、品牌、数据、设计、法务、投资、软件开发、设计、公共关系、IT、保险等各类增值服务的优质入口。同时

5.2中国化的发展战略或成联合办公模式成功中国化的关键。

优质社区的形成于平台而言至关重要，而创业空间的体量、规模，决定了能否快速形成创业者社区。只有采用线下的联合办公空间不断扩张，才能聚集越来越多的创业者到线上平台，从而让社区不断丰富。高质量的企业和会员在社区内，会带动社区内外服务、交易和合作的质量。从而形成优质社区。

在这点上，Wework中国与氪空间无疑达成了共识。氪空间在获得了6亿元的B轮融资后开始了迅猛的扩张，而Wework中国也开始通过收购中国本土联合办公平台尝试中国化的扩张。而氪空间“城市合伙人”的商业模式无疑助力了平台的扩张，这也是Wework无法难以企及的。

同时在发展战略上二者也显现出了不同。Wework不仅在扩张联合办公空间，也在筹备Welive提供结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务，以及Wegrow教育；而氪空间目前主要主要采取将理论率控制在10%一下的运营方式，不在联合租赁上赚钱，是通过扩大业务和用户规模、建立更多商业模式，向用户提供互联网化的服务来获得更多收入。增值服务是竞争关键。共享办公解决了供需匹配的难题，满足了企业在租赁期限与面积上的肠胃去修，功能逐步向孵化器演变。形成差异化是关键。

附产品大致详情