律师告诉你如何购买回迁房？

前些天，有朋友z先生问我，回迁房能不能购买？如何防范风险？

回答这个问题前，首先要弄明白——

01 什么是回迁房？

何谓回迁房，就是开发商征收土地及土地上的房屋后，赔偿给回迁户的房子。

比如深圳，很多开发商依据合作协议将新房回迁给村股份公司，村股份公司再分配给村民个人，开发商常常同意将回迁房直接登记到村民个人名下。

在开发商交付给村民个人前，或者在办房地产证前，回迁村民将回迁房卖给市场上第三方，同时开发商配合办理更名手续，于是才有了回迁房的买卖市场。

02 为什么要买回迁房？

当然是因便宜嘛，朋友说，与该小区一套400多万的二手商品房相比，同一小区同等面积的回迁房要便宜几十万。

所以，购房者最担心的就是——贪了小便宜却吃了大亏。既然价格便宜，相对而言肯定有更高的门槛和风险。

03 回迁房存在哪些风险？

1、贷款风险。

一般而言，购买回迁房只能一次性付款，没办法取得购房按揭贷款。如果没有足额现金，可能需要通过消费贷、经营贷等其它贷款途径获得购房款，存在较大资金成本和不确定性。

2、产权风险。

因为卖方没有房地产证（现在称为“不动产权证”），房子也还没有登记到卖方名下，当然他也不想登记到卖方名下（因为若登记到卖方名下再卖出来就属于二手房转让，就没有价格优势了），你不能确定他是不是真正的产权人。

即若是产权人，卖方一房二卖了怎么办？

3、市场风险。

如果回迁房交付期限过长，办证期限过长，则房地产市场波动可能会较大，特别是涨价幅度增大时，卖方违约的风险则加大。

4、资金风险。

动辄几百万元的购房款，付出之后，万一过不了户，交不了房，资金岂不是打水漂？

04 如何防范上述风险呢？

1、多方融资。

就像谈恋爱时，常有人会教你要“普遍撒网，重点抓鱼”。当然，这句话你听听就罢了，真照着做你可能会“死”得很惨~。但是，换做融资借钱，你可得就不能只抱一棵树了，因为一不小心就有可能在一棵树上“吊死”。

如z先生需要将名下另一套红本房产作抵押融资，则银行、小额贷款公司一家家比较贷款金额、贷款期限、放贷时间、融资成本。

2、尽职调查。

从哪里调查？

一是规土委网站，看要买的这套回迁房网上登记是什么状态？z先生拟购买的这套回迁房经查询是“初始登记”状态，非“已备案”状态，可见开发商尙未该房备案登记到第三方名下。

二是村股份公司，更名手续是需要村股份公司配合的，实际权属如何，村股份公司应该是最清楚的。

经向村股份公司核实，z先生拟购买的这套房的确是卖方所有，村股份公司也确认，在卖方提供与买方签署的买卖合同后，卖方向村股份公司出具《申请及承诺书》，申请将回迁房登记到买方名下，村股份公司出具《证明》，证明该回迁房属买方所有。

三是开发商，核实是否属于回迁房性质，权属状况，了解更名办证所需手续资料。

z先生经了解，开发商答复需提供村股份公司相关证明，且必须在卖方或村股份公司工作人员陪同下，由买方z先生与开发商签署一手房现售合同 ，随后一月左右即可办理房产证。

四是中介公司，通过中介公司了解该小区类似回迁房买卖情况、挂牌情况。

经向z先生拟购买回迁房所在小区的中介公司了解，小区类似回迁房买卖已成交上百套，并非个案。

3、违约责任。

你可能有很多的顾虑：

担心卖方有产权争议？

担心卖方一房二卖？

担心过不了户？

担心过户时间太久卖方返悔？

穷尽尽职调查手段是一方面，约定较高违约后果是另一方面。

所以，在双方的书面协议中，约定卖方的承诺保证义务，更要约定高额的违约金，高到能够足额补偿可能给买方造成的损失。

4、资金监管。

对于资金风险，最切实际的防范方式是资金监管，将买方应付购房款监管在银行。

不见兔子不撒鹰，不见房产证不放款。

比如z先生和卖方与银行签署资金监管协议时即约定，或者待房地产证登记至买方名下后放款给卖方，或者经买方同意后放款给卖方。

05

经过“明察暗访”尽调、经过“找粮备仓”融资，z先生和卖方最终也签署了书面购房协议，并办理了资金监管。

如果你也对回迁房心动，也不是叫你绝对不能买，但要谨记的是——

风险意识不可无，防范措施还得有。