北漂租房辛酸路：《2018年中国长租服务行业研究报告》

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近日，北京房租大涨的讨论不绝于耳。根据媒体爆料，自如、蛋壳等房产中介，获得巨额融资后，通过囤积空置房屋，从而哄抬房屋出租价格。名为“Xianpian”的网友在水木社区发帖称：自家房子要出租，在天通苑，120平三居，心理预期是7500就很不错了，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500给11个月，蛋壳给加价到9000，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说总比自如高300，最后几轮过后蛋壳给到10800每月，给11个月，明显的赔本儿买卖。看这局势，应该是资本进入租房市场，靠赔本儿高价抢占房源做运营，长期下来垄断了大量房源，最终提高房租。

资本市场保持热度同时向商业模式更加清晰的成熟企业倾斜

自2015年开始，资本的热情关注也是推动长租服务行业在近3年里快速崛起的推动力之一，许多长租公寓、互联网长租平台以及其他业态陆续出现，长租商业模式进入了创新升级阶段；但在这一时期，长租作为偏重资产并高度依赖于资金与地产资源的行业，资本的大量涌入在助推长租成为风口的同时，在对物业资源、人才资源的抢夺过程中也引发了局部过热的现象；再加上初期长租领域的盈利模式仍不甚清晰，2017年以来已出现多家长租公寓因为资金链断裂而宣布倒闭的情况。进入2018年，如何建立完善稳定的商业模式在部分优势企业当中已开始逐渐清晰，而资本市场保持热度同时，目光也向产品趋于成熟、更有盈利可能的企业倾斜。

巨头入局+政策导向长期推动长租公寓发展

中国长租公寓行业发展经历了4个阶段，1998-2005年为初期，从业者主要为行使“机构房东”业务；2005-2012年行业迎来了淘汰期，大量企业倒闭、合并，市场重新洗牌；2012-2015年为系统化运营期，机构房东租金水平、服务水平逐渐上升，部分现阶段的规模型公寓品牌开始形成；2015年国务院出台《关于加快发展生活性服务性行业，促进消费集中升级的指导意见》，将长租公寓定性为生活性服务行业，按照生活性服务行业给予政策支持，长租公寓进入发展期，酒店运营商、地产巨头纷纷入场，国家队也开始布局，在大而散公寓服务中开始形成品牌化的格局。

长期市场自发运转，管理、服务与信用体系整体缺失

中国传统租房行业长期处于市场自发运行的状态，行业整体缺失标准化的行业规范体系，中间主要的发展困境表现为：

（1） 住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指导标准的管理体系和标准化的房屋规格，房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态；

（2）租房行业以中介服务为核心主体，缺失配套的租房服务体系，同时由于规范性不足，导致信息不对称、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、强迫交易等“黑中介”问题屡屡发生；

（3）用户体验长期没有得到足够重视，遭遇“黑中介”往往缺乏反馈通道，维权效果差，租房过程缺失有效的信用评价体系；

（4）本质上为信息资源出售的传统中介收费模式在互联网信息时代已日渐陈旧，需要向服务型收费模式创新转变。

政策层加大指导与监管力度，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求

自2015年开始，有关长租的政策红利不断释放，政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规范化租赁企业的发展。从2015年《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到中国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例》的推出，政府大力发展与规范租赁市场的态度十分明朗，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求。北京市住房和城乡建设委员会约谈多家住房租赁企业一周内，8月23日，链家旗下北京自如生活资产管理有限公司发布《自如关于坚决配合政府调查的说明》表示，北京市监管部门日前发布对租赁市场调查情况，自如作为被调查的房屋租赁企业之一，高度重视、认真配合政府部门的调查，全面接受相关查处结果，并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。

政策层加大指导与监管力度，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求

北上广深超大型一线城市在未来较长的一段时间内仍然是长租行业的最主要战场，但一线城市场的高房价和大城市病存在一定的人口挤出效应；同时在人才引入政策和经济快速发展的牵引下，部分二三线城市和呈现出明显的人口流入动态，如杭州、长沙、重庆、西安、武汉等城市都为人才流入提供了大量便利，同时地方长租政策不断出台并落实，市场信心增长，充分利好长租行业发展向非一线城市的渗透与扩张，未来逐渐增多的资源优势型二三线城市及其辐射地区将是长租行业的重点覆盖方向。一线城市是核心地区，政策和经济牵引行业向二三线城市渗透。长租公寓是长租服务行业的核心关键领域，目前行业处于各家品牌跑马圈地阶段，还未出现龙头企业，但随着市场不断打开，优质房源和精细化服务会成为竞争壁垒，目前，分散式公寓因轻资产运营和房源灵活性强等优势，成为行业突破口；但各家房地产巨头在集中式公寓方面均有长远布局，未来随着公寓社区化不断完善，城市交通延展式发展，集中式公寓也将拥有巨大市场空间。从整体来看，长租公寓的长尾形态明显，中小型机构公寓多而分散，拥有较强生存优势，在未来将继续整合零散的个人业主房源，预计整体机构化房源的份额在未来会快速上升至70%以上，其中头部长租公寓成长至3-5% 的占比。对标酒店行业，长租公寓领域未来会是头部品牌+长尾格局，巨鲸和大量鱼群共存。多方激烈竞争促使中国长租行业在未来十年中的快速成熟。互联网+赋予长租平台在服务黏合方面的天然优势，快速寻找服务空白并迅速建立起体系，形成一整套在租房服务方面的规则。作为服务商，对于房东用户，在引流的同时，提升产品、技术、咨询、营销等多方面服务；服务长租下游租房用户， 以用户体验为出发点，提供带看、信息、租赁金融等多方面服务；在服务上达到真正意义上的供需深度匹配。服务和运营能力是未来长租平台的核心竞争力，随着用户对租房体验需求的提高，平台商业模式由资源信息导向向用户服务导向快速更替升级，链接上下游打造服务闭环、建立一整套服务标准体系，将是未来长租平台长远发展的必然趋势，也是各类型平台的竞争热点。服务闭环的打造体现平台竞争力，商业模式快速更替升级。