根据此前中国证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称“《公募REITs指引》”)，我国首推基础设施公募REITs试点，虽然资产范围仍然存在一定限制，但是其想象空间已经非常巨大。
我国基础设施公募REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。
据了解，目前沪深交易所层面已经为首批公募REITs的上市做足准备。以上交所为例，截至目前，上交所首批试点项目库和储备项目库都已有数十单项目，相关配套规则的制定工作已基本完成，技术系统也将于近期准备就绪。
配套规则征求意见
9月4日晚间，沪深交易所同时发布了相关规则，并公开向社会征求意见。
据上交所相关人士介绍，以证监会《公募REITs指引》为基础，REITs交易所配套规则，加上后续的基金业协会及证券业协会的配套规则，将构成一个既独立于股，也独立于债的一个大类产品的基本业务规则框架。
具体来看，《业务办法》主要规范业务全流程的重要节点和关键环节，围绕“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，引导基金管理人和资产支持证券管理人在权责清晰的基础上强化工作协同，降低运作成本，压实中介机构责任，保护投资者合法权益。
《业务办法》主要内容包括：申请条件、申请文件与审核程序；询价发售、上市及交易安排；强化管理人工作协同；基础设施基金存续期管理要求；新购入基础设施项目的工作程序；基础设施基金的收购及份额权益变动要求等。
《发售指引》对基础设施基金询价定价、网下投资者配售、公众投资者认购等事项进行规定，具体内容包括询价与定价的程序、战略配售认购安排、网下投资者和公众投资者的认购安排等。
“REITs和传统的基金发售逻辑完全不一样，需要一个具体特定对应的资产，我们借鉴境外规则和国内股票发行制度，设立了询价发行的制度安排，”上交所债券中心REITs项目相关人士对券商中国记者介绍发售业务相关规则时说，上交所针对REITs产品特性，吸收股票和债券现有的询价制度，制定了发售业务的相关规则。
在《业务办法》方面，前述上交所人士介绍，“REITs作为独立的于股和债的一个大类投资产品，其发展必须有一个基本的业务规则覆盖整个业务流程，将来我们无论是做服务、做监管都有依据。”
该人士表示，公募REITs的壳是基金，但是本质上和一般的证券投资基金差异很大。具体而言，REITs表面上是个基金，但是底层实际上是具体的资产的运营管理，从这个角度看，会和一般公司的运营管理非常像。
“交易所的规则之中针对这个特性都做了制度性的安排，主要是匹配REITs特点做一些发行上市存续期监管信息披露的安排，”该人士说。
值得注意的是，两个交易所在基本的《业务办法》中都对收购及份额权益变动做出了一些安排。比如，在要约收购方面，要求投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的30%时，继续增持该基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合《上市公司收购管理办法》规定情形的可免于发出要约。
“REITs产品上市之后，将来一定会和股票一样出现二级市场的收购和反收购，我们在制度上做了包括要约收购等安排，但是主要还是参照股票市场的一些规则，征求意见稿也希望能和市场进行一些沟通，希望市场能够针对这方面提出一些建议。”前述上交所人士表示。
万亿市场空间广阔
上交所相关人士介绍，公募REITs试点聚焦于基础设施领域，发展前景非常广阔。中国的基础设施，无论从存量规模，还是类型来看，都非常丰富。对于原始权益人来说，公募REITs的推出相当于多了一个股权融资的途径，方便其运用该工具降低资产负债率，也有利于部分企业转型发展。
目前，国内已经发布了不少类RITEs产品，截至2020年7月底，已有33单类REITs产品在上交所发行，规模达562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。
事实上，我国首推基础设施REITs试点，其实原因很简单——我国拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。整体来看，我国发展基础设施REITs的优势有以下几点：
一、基础设施的存量规模大：我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。
二、基础设施还有较大增长空间：未来政策发力新基建，可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，统计局亦测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资，也有望为REITs提供新的可选资产。
三、基础设施项目收益较为稳定：很多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目，都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。
前期工作基本就绪，静待公募REITs起航
目前，沪深交易所已经为公募REITs做了充分的准备。
“应该来说时间非常紧张，但是我们的各方面的工作都应该是按计划进行，规则已经推出来了，后续还会继续完善规则。下一个方面主要是项目，目前两所应该来说储备了符合预期的项目储备量。”前述上交所人士表示。
据了解，上交所还加大技术开发力量投入，同步推进REITs电子申报系统、网下询价配售平台和信息公示网站等技术系统开发工作，各业务部门紧密配合已制定完成开发方案，预计于10月开发就绪，确保首批试点顺利报入。
此外，记者从上交所还了解到，截至目前，上交所首批试点项目库和储备项目库都已有数十单项目，技术系统也将于近期准备就绪。
下一步，上交所将根据中国证监会的统一部署，坚持“四个敬畏”，形成“一个合力”，加快推进基础设施REITs试点进程。全力做好市场服务工作，继续扩大优质项目储备数量，确保试点的示范效果；抓紧完成配套规则制定工作，加快推进技术系统开发工作，提前筹备产品运营工作，为试点项目申报、审核和上市等做好准备。
值得注意的是，有业内人士分析，REITs市场是循序发展的，不会一蹴而就。由于REITs涉及到税收和法律等多方面的制度建设，涉及面很广，从美国REITs发展历史来看，也经历了规则不断修订和完善的过程。
同时，REITs的税法安排至关重要。REITs成立之初就是为了避免双重收税，如果无法做到税收中性，考虑到我国当前物业的租金水平很低，双重收税将导致REITs的分红率更低，很难获得投资者认可，从而缺乏市场竞争力。
此外，REITs发展还需要保持投资者的多样性。REITs 具有产品收益和分红相对稳定、与股票、债券相关性低、可有效抵御通货膨胀等优点，可以放开企业年金、养老金、险资和公积金等长期资金投向 REITs 市场，一方面可以提高投资组合的资产配置效率，另一方面也可以使得 REITs 保持良好流动性，有利于长远健康发展。还可以通过适当的税收优惠措施吸引海外投资者进入中国 REITs 市场。