【政策直击】 政治局会议定调楼市，房地产市场拐点是否来临？

01 政治局会议定调楼市

2022 年以来，国内疫情散点式反复，经济增长承压，居民消费意愿走弱，房企销售回款不及预期，反过来也影响土地市场成交，最终形成目前房地产市场供需两弱的局面。

3月份开始，房地产金融政策出现较大调整，郑州、哈尔滨、福州、兰州等城市率先放松房地产贷款政策，据不完全统计目前已超60城市下调贷款利率、提高放款额度和速度，降低首付比例等来更好满足居民合理的住房消费需求。

4月29日的政治局会议强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。

02 各城市调控政策持续松绑

·3月份银保监会主席、央行党委书记郭树清表态房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，释放了信贷政策继续宽松的强烈信号，4月份稳经济23条的出台，楼市全面降首付、降利率

从出台政策的时间分布看，据中科财金不完全统计，1月份出台政策的城市有19城、2月份有12城、3月14城，4月份在市场行情持续下探下有54城出台松绑楼市政策。1、2月份城市调控政策主要涉及落户门槛、购房补贴等方面，3月份随着银保监会主席、央行党委书记郭树清表态房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，释放了信贷政策继续宽松强烈信号，部分城市开始调整限贷政策，较大幅度降低首付比列。随着4月份央行和外汇局紧急出台23条举措，楼市正式全面进入降首付、降利率时期，4月份出台调控政策的54城中有41城明确下调首付比例。

·各城市密集跟进放松楼市调控，政策侧重落点于限购、限贷，明显放松限贷的城市最多，中科财金观察的62城中达47城在贷款政策上有较大幅度调整

据中科财金不完全统计，2022年1-4月先后出台明显放松调控政策的城市达63城，政策侧重落点于限购、限贷上，随着时间的推移松绑力度也逐渐加大；放松限贷是各城市采用最多的调控措施，63城中有47城在限贷上进行了较大幅度调整，主要通过降低首付比例、放宽贷款资格准入等措施来实现。此外，有42城对限购政策进行了调整，大部分城市从降低落户门槛、缩短购房资格要求期限、减少限购区域等方面进行松绑。值得关注的是，有少部分城市强势放松限购政策，如大连、秦皇岛两大城市直接取消限购。另外，为恢复市场信心，63城市中有7城出台预售监管实施细则，以最大程度保护购房者合法权益。

截止目前，63城中调控政策严厉程度明显下降的城市达60城，仅杭州、广州、海口城市松绑力度相对较小。

·绝对数上，三四线城市调控政策松绑最多，城市类别占比上看则二线城市跟进最为积极，北部二线城市出台政策更加快速。二线城市为调控主力并起引导作用

从城市类别上看，63城中三四线城市有38城，二线城市24城，一线城市仅广州一城。绝对数量上看，三四线放松调控政策的城市最多占比达60%，但从城市自身类别占比看，全国34个二线城市有24城放松调控、政策跟进最为积极。土拍市场热度低、流拍率高，经济增长对房地产依存度更高的郑州、哈尔滨、沈阳、兰州等北部城市出台政策更加快速。

参与调控的各类城市量看，二线城市为调控主力、并起引导作用，2022年1、2月各能级城市参与调控量基本持平，3月份开始二线城市参与度明显提高，其中3月份松绑楼市政策的14城中二线城市达11城，4月份二线城市参与调控量进一步提高达24城，随之三四线城市也积极跟进——三四线参与调控城市数量从3月份的3城大幅提高到30城。

03 房地产市场与经济发展

·50城代表城市土地出让金2022年1-4月累计同比大幅下降，房地产市场在底部停摆，房地产作为支柱产业一定程度上拖累了经济的增长，2022年一季度代表城市GDP增速明显下降

房地产行业涉及上下游40多个产业，贡献约40%的财政收入、20%的GDP，房地产市场的持续下行一定程度上拖累了经济的增长。2022年1-4月，50城（63城中剔除了部分代表性不强的城市）土地出让金累计成交金额同比下降的城市达42城市，占比超80%，且有34城降幅超50%。同时2022年一季度（4月份数据未出）GDP同比增速明显放缓，各城市增速均明显低于2021年一季度，考虑到2020年一季度因疫情停工停产导致2021年增速偏高，经与2019年一季度GDP增速进行比较，2022年一季度的增速也明显偏低，2022年一季度50城市GDP增速中位值为5.15%，低于2019年同期2.65个百分点。在房地产行业的拖累下，2022年经济下行压力大，随着楼市政策松绑力度的加大，房地产市场有望破冰。