写给自己看的。回忆录始终是一件犯忌讳的事，唉。
接上篇《消失的第二稿》
（三）2003 年
「你和她，是谁先提的分手？」
「当她第 101 次说要分手时，我没有挽留。」
1）买房退税
2002~2003 年的一件大事。是买房退税。
买房退税+蓝印户口+货币分房，事后被人说起来，被誉为点燃上海房地产的三件大事。
江湖上传言着，某某金领几十万的税。某跨国高管一年的退税就可以买套房子。
于是他们无心中开始置业，结果大赚。
这些故事，都是赚的无脑人的眼球。
你仔细算一算，「买房退税」 有众多不靠谱之事。
首先，「月供」 是有限制的。
月供的上限，是收入的一半。10000 元月薪，在当年已经是绝对高薪了。月供不得超过 5000。
其次，不同的贷款方案，包含的利息数是不一样的。以贷款 100W 元为例。利率取 6.66%
在这个图表中，比例最高的是 「30 年等额本息」，比例为 86%.
也就是说，你月收入 10000 元。月供 5000 元，则支付利息的上限是 4300 元。
如果我们把利息 「税前列支」 的话，等于这部分钱不用交所得税了。
我们看回所得税表：
（2011 年之前版本）
可见，对于一个工资 10000 元的人来说，他实际也就交一千多的税。综合税率在 10~15% 之间。
你本来交税就不多。再要抵扣，还能怎么抵扣。
如果像上海 2001 方案，所有纳税全额抵扣，则相当于工资涨了 10~15%。
如果按照北京 2016 方案，利息开支税前列支，相当于涨工资 5%
利息税前化，相当于月收入的 43%，获得了一个 10~15% 的减免。也就是月收入+5%。
每个月增加+5% 的工资。
无论再怎么看，也不会对市场造成太大的影响。您是否把人民看得太蠢了。
2）网络反扑
2003 年的房价，相比 2002 年已经涨了不少。
如果看网络 BBS 上面的人心，人心骚动，已经不复平静。
如果说 2002 年，ehome 刚刚开张，当时的看多看空人群是 50%:50%
经过了 2003 一年，楼市已经无可争议地涨了 40%。看空者已陷绝境。
当时比较有趣的，是 「输者」 的反应。
孔子说，吾日三省吾身。
看错了不要紧，看错了你就反省自身。究竟是哪一个理论环节出现了纰漏。
通常一部机器发生了故障，你仔细查下去，层层分解。最终一定能找出某个环节，甚至几个环节坏死。
盛田绍夫说，「世上凡事只怕认真」。
认真的态度，说一是一。严谨，求实，科学，你相信科学，任何一个不符合预判的事情，肯定是你的理论发生了错误。
2003 年的空头如果好好悔悟，及早尽快投入多军怀抱。他们的人生还是大有可为的！
可是当时 ehome 的空头，并不是这样的心态。严格地来说，这还是一种 「巨婴症」。
他们当时的诉求，是 「这局不算」。
2002 夏~2003 夏的所有涨幅全部都不算。大家退回到 2002 年的局面。重新再来过。
在当时，非常清晰地感觉到一股力量。就是 「不听，不闻，不看」。
把头塞在沙子里，做鸵鸟，外面的世界就不曾改变过。
记得最清晰的，当时说过的一句话；
「在任何一个市场，如果你输掉了 30W 以上，都是很难追的」。
我做外汇保证金的。我当然清楚输钱和赢钱一样难。在这个混沌市场，如果你输到足够大，就永远也追不上的。
如果你做外汇，一笔单子输掉了 3000 个 bp，那是无论如何也追不上来的。
上海楼市，据说是 1998 年开始复苏。1998~2001 逐步开始涨上来的。
最早的一些历史，我也不太清楚。
但我清楚地知道，2002 年是一个分水点。
那一年，房价涨了约 40%，三千五到五千，五千到七千。
那一年，很多人不愿意接受房价的涨幅，「巨婴症」，希望房价回到过去。不愿面对事实。
那一年，许多人就踏入了 「铁空」 的队伍。这辈子再也纠不过来了。
第一套房永远是最重要的。第一套房决定了你多军和空军的屁股，决定了方向。方向比起点更重要。
第一套房，很多人 2003 觉得贵，远高于 2002 年的价钱。
2003 他们不买，2004 就更不会买了。
2005，2006，2007，就更加想也不用想不会买了。
于是他们一辈子都不会买。越过越惨。
反倒是很多 05，08，10 年踏入社会的大学生。他们没有这样的包袱。
从他们面世的第一天，房价就是四五万的。
人生反而更健康。
3）政府干预
从来没有干净的赌桌。你输了，就想要掀桌子。
当时还没有 「宏观调控」，说来可笑，2002 年空军们的念想，是陈水扁的飞弹。
2002 年阿扁意外 「总统」 获选。当时 ehome 一片嚎叫。大家普遍说阿扁赶快发飞弹。
宁可上海陆沉，也要把房价打下来。
哥哥冷冷嘲了一句，「飞弹有助于房价涨」 好么。
因为南市卢湾有那么多老房子，棚户，拆不动。
最好来个飞弹，统统烧干净。正好造豪宅。
zz家说，「不要看群众喊什么，要看他们要什么」。
显然网络傻空们，也并不是真正主张阿扁的zz纲领。他们想要的，无非是 「钱」。
于是，谢国忠大红。
谢国忠从 2002.10 开始，发表第一篇看空文章，说 「我站在黄浦江畔，抛着手中小石子。看两岸高楼楼宇，就是一座座资产泡沫」。
由于谢是从上海房价 「高端 7000，中端 5000，低端 3000」 开始唱空的。因此我们又叫他 「谢三千」。
有兴趣的朋友，可以去搜搜当年大摩分析报告，对 「7000 元高不可攀房」 的评价。
谢国忠，还有大摩的首席史蒂芬罗奇。
当时跑到中国来推销，广告是 「对中国房地产市场分析有着特别强的团队」。
就是两个卖屁股的。
谢国忠当年从 MIT 毕业，去世界银行混了二年。抬头是 Economist。也就是投行中最最最低级贱的一级。
1998 年时，亚洲金融风暴，国际游资冲击香港股市。
当时，谢国忠写了一篇文章，预言股市可能到 6000 多点止跌。
无巧不巧，正好被中央某领导看到。而股市最低跌到 6500 点。惊为天人，于是点名这个小伙子不错。
由此铸就了 Andy Xie 的大红大紫。无数媒体御用钦点的访问专家。
所谓 「兵熊熊一个，将熊熊一窝」。
三军无能，从来都不是孤立现象。根子还是出在主子身上，主子有什么样的口味，周边就会聚拢怎样的垃圾。
4）市场的力量
2003 年那一年，有春季房产会。
当时还有很多房产商参展，而且是真心实意想办展览的。想在展览会上卖房子的，展览业还生机勃勃。
不似是今天。几乎没有任何企业再去参加 「房展会」。
前一阵子参观了北京的二场房展，从头到尾，二个小时只找到一个北京的楼盘。还是延庆的。
在房展会上，香梅拉起了小提琴，四重奏。
当时，联洋普遍的房价均价在 7000 元/m 左右。香梅处于东城，以陈香梅题词，它第一期的开盘价是 13500/m。
几乎所有的人，围绕着站台都在摇头。金太元玩得太过了，虽然市场需要炒作，但是万一炒得不好就坏了。
后来看了一篇分析，说房地产营销最怕 「夹生」。
夹生就是夹生饭的意思。既不是熟米饭，也不是生米。
夹生饭最难熟，几乎无药可救。进也不得，退也不得。
香梅的第一期销售遭遇惨败。因为他 14000 的定位，几乎和当年最大的热点板块徐家汇等高。
而受到的关注眼球，消费者心中档次，浦东鸟不拉屎差十七八级。
所以他开盘就滞销，完全卖不动。
滞销怎么办。你又不能打折。打折会得罪前期业主，「一买就亏」，以后这个口碑更卖不动。
香梅只能冷冷吊着，吊了三四年的时间，细水滴灌，一套二套出货。永远都卖不干净。
所以人们永远看见他售楼处 「长期滞销，销售缓慢，涨价无力」。这更进一步加重了他的悲剧。
市场是很聪明的，商人并非无所不能。
5）耀江
耀江还在打地基的时候，我戴着安全帽就钻进去了。
当时还是工地建设指挥部，在彩钢板搭建的小屋中，留下了手机电话，作为第一批预购意向客户。
耀江是浙江财团开发的。浙江人手法凶悍。
其实我喜欢的是隔壁的白玉兰，5500/m，可惜白玉兰卖完了。
后来过了四个月，耀江寄信给我，开盘 7500 元/m。
这个价位，说实在没有什么竞争力。放弃了。
耀江成本高，涨得不快。
半淞园路继续向南走，到江边还有近一公里的路程。尽头是二个巨大的粮食仓库，寥无人烟。还有一个轮渡码头。
耀江离开江面还有无限远的距离。7500 不值。
6）新湖
那一年，发生了许多事。新湖明珠城花了 1290W，拍下了磁悬浮的冠名权。比第二名高出近 50%
在发布会上，新湖宣传他们也是普陀区一个近百万平米的大盘，会分六期开发。预计一期开盘价 2900 元/m。
那一年，宝山经纬都市 2300 元/m。常德路地铁站广告牌。
那一年，海琪园竣工 9500 元/m，所有的户型都力争朝南，完全看不到黄浦江。
那一年，翠湖一期筑地基。我跑到工地里，保安大爷说这一定是高档楼盘，至少也得五六千。而事实是，翠湖根本没在国内搭售楼处。
那一年，第一次在报纸上看见源深路 「裕龙花园」，单价 23000/m，不知何方神圣。
那一年，上海的老公房市场开始启动。因为房价涨得太快，越来越多的人开始关注老公房。
第一次询价记得是控江路 40 平米 16W。
那一年，外高桥某楼盘，姚启某一个人贷款买了 76 套。惊动媒体。其实只不过用 「个人住房贷款」 替换掉 「房产开发贷款」。
那一年，央行第一次发文，严控 「第二第三套房贷款」。但是没有发布细则，因此在实战中被忽略。
那一年，其实我什么事都没做。
上 BBS 和人吵架，坐工地电梯去看灌浆造房子，从百安居到家饰佳到装修小道。
其实我什么事都没做，我的心是空的。
那一年，我在旅行。用了整整 120 天在外省。
我去过了漠河看北极光，到过了可可西里，在湘西吃小炒，在烟台看海，在海南岛的高速上拦货车。
那一年，我很不快乐。用了整整一年的时间来伤心。
（知名不具，泠夜辉）
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你必须要搅进红尘中
你必须要纠缠进这个名利场