未来房价真的会下跌么

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进来许多大号都在谈房价要跌了，知乎大号猫叔聊地产文章“明明房价跌了，为什么我们还不愿买房”也在诉说一个事实：多地房价真的正在偷偷下跌。

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目前来看，一二线城市普遍存在房价下跌现象，三四线城市这一情况不明显，但究竟会不会跌？我姑且试着分析一下。

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楼市有一个不成文的规律，买涨不买跌！

从购房者角度来看，房价上涨，影响最大的两类人，一类是有刚需的购房者，房价上涨，会刺激刚需抓紧时间抢盘，生怕晚了就涨的更高。另一类是手里有闲钱的人，看到房价上涨，就想抓紧在低位买入，然后囤着，等涨到合适的价位再卖出去，从中获取高额的收益。而从整体来看，最后的效果就是大量购房者一哄而上，房价暴涨！房价下跌的时候，刚需购房者又会想着再等等，等价格再低点的时候再买，这样能省很多钱。而手里有闲钱的人也不再急着买入。这样从整体上看到的效果就是，房市冷清，价格摇摆不定。

从开发商角度来看，房价上涨，大量购房者入市，来发张为了谋求最大利益，开始控制售房数量，坐地起价。房价下跌的时候，开发商又担心房子一直空着没人买，为了回笼资金不得不降价出售，而结果就是，买房者会继续观望，希望能够继续下跌。

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房地产一直是一个高负债运营的行业

众所周知，融创董事长孙宏斌曾经在一次采访中谈到为什么选择房地产行业，孙宏斌是这样说的

“我选择房地产这个行业，是因为在当时我做不了别的。第一，你没有资金，没有实力，这是先决条件；第二，我当时也想过回中关村干老本行，但是我觉得那个行业竞争比较激烈，像HP、IBM等国际大公司都在做中国市场，还有来自北大的、清华的、科学院的一些公司的竞争，我感觉做起来挺费劲。想来想去，我就发现房地产代理这个行业是一个很大的行业，但是多大那个时候也没有概念。所以，我想这是一个现实的选择，因为不需要投入很多钱，而且当时做这个行业的人很少。现在超过10年的这种公司已经不多，顺驰做这个行业在全国也算是元老级的公司。”

正如孙宏斌所说，房地产行业就是一个空手套白狼的行业，只要拿到相关的证书就可以有资质参与土地竞标，有竞标资格就可以拿到银行土地竞标的贷款，利用贷款拿到土地以后就是将土地承包给建筑商，通过开盘预售加上地产集资就有了启动资金。建成以后再通过出售住宅房回笼资金，然后进行下一轮竞标。

明眼人可以看得出来，房子一天卖不出去，资金一天无法回笼，就要多支付银行一天的利息，而这利息是以万计的。房价上涨的时候，开发商不用考虑银行利息的问题，但是房价下跌的时候，开发商就不得不考虑这个问题，为了回笼资金，减少损失，开发商不得不降价出售，像房价下跌开发商捂盘的情况是断然不会发生的。

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房地产市场一直是金融市场调节的重要手段

从经济学角度来看，金融市场一直是国家经济状况的风向标。金融市场健康稳健，那么国家的经济状况就稳步发展，如果金融市场不稳定，那么国家的经济状况就会出现问题。

而房地产行业，一直都是金融市场的关键。开发商竞标土地需要贷款，购房者买房需要贷款，这些都是银行贷款的大头。房地产行业的经营状况直接关系到银行贷款的收回，而银行资金的周转状况，就会直接影响金融市场的稳定。

如果房价一直上涨，那么购房者的购房成本就会一直增加，而在收入水平相对稳定的条件下，购房者为了拥有自己的房产，就不得不降低生活成本，也就是消费能力降低，而这一行为带来的结果就是经济下行，从而导致通货膨胀的发生。简单来说，就是消费者可支配收入减少，用于流通的钱少了，市场按照正常预期生产出来的产品卖不动，导致产品积压，无法变现，生产者经营者收入下降，生产经营活动减弱，经历低迷。

而起到宏观调控职能的政府为了防止这一现象的发生，必然要采取一定的措施，而作为始作俑者的房地产行业，就只能被动挨刀。作为杀手锏的房产税，只能被提上日程。

关于房产税，搜狗百科的解释就是：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

用通俗的话解释，就是房屋作为你的个人财产，要像你的收入一样，根据自身价值向国家缴纳一定比例的税款。如果你是全额缴纳的，你需要根据购房时的价值征收相应比例的税款，通过按月分期或者一次性征收的方式缴纳，也就是说如果你用来出租，那么你的租金基本上要全额缴纳给国家，有的甚至还不够。如果你是贷款买房，你相当于每个月要还双倍的贷款。这样的结果就是，没人愿意多买房，因为这就是一个烫手山芋。哪怕未来会升值，但是在你出手以前，你需要一直砸钱，最后的结果可能会是赔钱。当然，这一切都是建立在有人愿意接手的情况下。现实的状况是，同样的价钱大家更喜欢买新房。也就是说你花了几十万几百万买来的房子只能是房子，永远也变不了现，除非你作为抵押物变现，而这中间的损失用脚趾头也能算得明白。

如果买房的人不敢买，开发商为了止损也只能降价出售。只要价格一有下降，所有购房者都将不再着急，而开发商就会更加坐不住，房价必然会迎来一轮暴跌！

综上所述，一旦房价出现下跌，如果没有新的政策性引导，未来房价必定一跌再跌！