第8周（商品房投资实操总结）

一、选择好城市

1.优先选择一线城市（北上广深）

2.距离一线城市较远不方便投资可选择当前所在省的省会城市或地级市

如果选择省会或地级市的时候要注意，该城市连续3年每年的人口必须是净流入的

3.如何查询人口数量变动情况

（1）进入国家统计网站

网址：http://www.stats.gov.cn

（2）选择你需要查询的城市

（3）查看过去3年的“常住人口”净流入情况

主要查看“常住外来人口”与“城镇人口”连续3年都是净流入的城市就可以算作好城市

（4）选出好城市中的好区域

1.通过常住外来人口总数与地区常驻外来人口总数，计算出各地区常住外来人口的百分比和常住外来人口的平均值。

2.当地区的常住外来人口的百分比大于常住外来人口的平均值则为好地区

二、选择好房子(指最容易出租和出售的房子，指符合条件的某些房子)

1.好地段

(1)交通要便利(重要)

房子离地铁站的距离步行小于10分钟。

(2)吃饭要便利(重要)

房子周围步行15分钟以内的范围有超市、高、中、低餐馆。

(3)购物要便利(重要)

房子周围步行30分钟以内的范围有大型超市。

(4)娱乐要便利(重要)

房子步行30分钟以内的范围有大型商场，电影院，娱乐设施。

(5)上学要便利(加分项)

房子是好学区的学区房。

(6)看病要便利(加分项)

房子离医院的距离在5km以内。

2.好环境(指小区外部环境。)

(1)常见的污染主要包括

1.噪音污染。

2.空气污染。

3.电磁污染。

4.水污染。

房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等污染源头的距离至少要大于1000米。

3.好物管(指小区的物业管理要好。)

到小区内转一圈，看看小区房子的老化程度，卫生情况，绿化情况，车辆摆放情况。基本就能知道小区物业的管理做如何了。

只要小区的环境看起来像新的一样，地面干净，小区环境看着顺眼，就可以认为小区物业管理做得好。

4.好户型(只最容易出租和出售的好户型。)

通过“居民家庭居住构成情况表”的“城镇居民”占比最多的户型。

操作图

5.房龄小(指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。)

从投资角度考虑，我们只投资精装修二手房。投资二手房比投资新房的风险和成本都要小。

我们买二手房的时候，房龄最好不要超过10年。如果房子其他条件特别好的，我们可以适当延长几年，但是不能超过15年。

超过15年的直接淘汰。

6.空置低(指没有人居住的房屋比例低。)

(1)空置率越低，说明该小区的房子越容易出租，投资价值越大。

(2)空置率不但要看目标小区的，还要看周边小区的。

(3)国际通行惯例

5%–10%为合理区房屋供求平衡。

10%–20%为空置危险区。

20%以上为严重积压区。

(4)在中国(由于没有房产税，空置成本很低。)

小于10%为空置率低。

10%–20%为合理区。

空置率大于20%的小区不要投资。

(5)得到空置率

晚上9:00的时候去小区楼下数一数晚上有多少家灯是没有亮的，就能得到大概的空置率。

三、等待好价格

1、哈里森18年房地产周期

他认为房地产周期是18年左右，通常前14年房价是上涨的，后4年是下跌的。在前14年的上涨过程中又分为3个阶段。第一阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在七年左右，在第七年左右会有一个短暂下跌的过程。短暂的下跌过程结束之后。房价会进入第二个阶段，快速上涨阶段，时间通常在5年左右。快速上涨阶段之后，房价会进入到第三阶段，疯狂上涨阶段，这个时间通常在两年左右。疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常为四年左右。

只要知道房地产市场是周期性运行，房价涨跌是周期性波动的就可以了。

我们不需要用哈里森周期去预测未来。

2、投资的收益来自两部分

(1)净租金收益。(投资房子主要考虑这一点。）

净租金收益率 = 年租金净额 ÷ 初始投资现金总额 x 100%

年租金净额 = 年租金总额 – 年租金物业费 – 房屋保险费 – 年房产税 – 年租金相关税 – 年房屋质量维护费 – 年房屋出租托管费 – 年按揭贷款本息 – 其他费用

初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费

(2)资本利得。

具有很大不确定性。

四、买入房产

(1)产权有问题的房子不买

只考虑70年产权的商品房，其他类型的房子不考虑

(2)房龄大于15年不买

房龄大于15年的房子后期不好卖

(3)不是精装修不买

用来投资，要考虑时间成本和资金投入成本

(4)贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的不买

投资房子要尽可能利用银行资金来提升投资回报率

贷款比例低于50%，不如直接投资REITs来的简单容易

(5)空置率大于20%不买

买房时空置率需要重新考察

(6)感觉不好不买

3、好价格标准

当净租金收益率 > 十年期国债收益率中位数时

中国十年期国债收益率 http://http:value500.com/Bond.asp

五、长期持有

1、持有房子期间，你每年都能获得一部分净租金收入。

2、如果持有房子产生的年净租金收入大于你的生活总支出，你就财务自由了

3、持有房子期间，房价可能大涨，不但获得租金收入，还获得了房价上涨带来的增值收益

六、卖出房地产

1、房价收入比

由于中国在收入统计上的数据是不准确的，所以房价收益比是不适用的

2、租售比

租售比 = 月租金 ÷ 房价

租售比低于1：300 ➡房价出现泡沐，没有投资价值

租售比高于1：200 ➡租金回报率高，有投资价值

3、售租比（更方便）

国际标准：当售租比大于300时 ➡ 房价有泡沐

但不适用于中国，因为美国房产的持有成本远高于中国（在相同租金情况下中国房产的净资金收入是美国1.8倍）

中国的标准应该是：300 x 1.8 = 540

当中国的售租比大于540时 ➡ 房价有泡沐