近来群里闲聊，流传着一个关于经适房的聊天截图，当年广州有一段时间大力推进经济适用房的建设！
聊天截图，引发巨大争论！各位老铁，不急，先上图：
有众多广州市本地的居民，参与到经济适用房的购买中来，实现居者有其屋。
经济适用房是广州2007年推出来的一项政策性住房制度，旨在帮助广州中下阶层，拥有产权住房的一项政策。
当年的经适房，比同地段的商品房平宜少少！
查找了一下当年经适房的政策，
当时的经济适用房政策有以下几个要点：
1、经济适用住房，土地未办有偿使用。（即未支付土地出让金）
2、经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。
3、购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市房改办住建办可优先回购。
购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，房地产管理部门应当在其房地产权证上重新注记。
土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。
4、购得经济适用住房的家庭又购买其他住房的，所购经济适用住房由市房改办住建办回购，回购的价格按原购房价格每年扣减1％计算，回购后原经济适用住房性质不变。
从上述的几个经济适用房政策要点可以看出：
①经适房末支付土地出让金；
②5年后上市交易需支付土地增值利益部分的80%；
③政府回购的话，按原房价为基准，每年房屋折旧1%计算残值来回购！
回到上面那段群聊截图对话，对照一下，当年的经适房，普通的60平米小两房，5000元/平，总价30万左右！
商品房也就再贵多1500元/平，约6500元/平，60平米小两房，也就6500元/平×60平=39万元。
差价约9万元。
当年政府在推出经济适用房这个政策性住房的时候，也是明确的说明，这个房子的土地是未支付土地出让金的，将来上市交易呢，是要把这个房子的土地增值收益部分80%上交到地方财政的！
政策白纸黑字的，写得明明白白呀！
为啥现在上市交易，要征收80%增值部分收益的时候呢，这些小业主现在就要急得直跳脚了呢？
无他，割肉啊，心疼啊！
但当年买这个经适房的时候为啥没有仔细研究这个政策呢？
现在吃亏了，也怪不得别人，要怪就怪自己当初没仔细去研究政策，没仔细去推演这个政策和未来的市场，及将来的后果！
真的，
当年如果是用点心思去研究过这个政策的这些业主，照我的理解和看法，我是不敢买这种房子的！
政策条文，白纸黑字写着，房子没有支付土地出让金，将来房子上市交易的话，土地增值收益部分80%是要交回给政府的！
大家都知道一个房子的价值，大致分两部分，即是：
房子价值=土地价值+水泥盒子的价值
其中，
水泥盒子是固定资产，是每年都会折旧的，政府也说得很明白，每年折旧1%来算残值！
房子价值的升值，升值的是土地部分的价值，水泥盒子每年要折旧贬值1%的！
如果是让政府来回购的话，就是房子的原价，每年按固定资产1%折旧来计算残值，来进行回购！
上面的例子，2011年当年60平米，30万元的经适房，现在交易要上缴财政100万元土地增值收益，
那么来计算一下：
（土地利益增值部分×80% ）－（房子原价30万×1%×10年）=100万
计算得出
土地利益增值部分=128.75万元
可算得出现时，
房子价值=土地价值+水泥盒子的价值
房子价值=128.75万元+（30万元-3万元）=157.75万元
当年买入时，经适房30万元，另一个商品房是39万元，差价约9万元，不太多。
10年前，经适房给少了9万，10年后的今天，经适房要上市交易了，要补回给政府100万元。这条数，很耐算啊！
各位小白呀，政府当年也没骗你，购买经济适用房的游戏规则，白纸黑字明明白白写着，是这个算法啊。
当年你为啥就那么贪啊，那么贪心啊，贪小便宜啊！现在酸爽了吧！
其实当年经济适用房的这个政策，从经济角度，博奕来看，是你与政府双方签的一个对赌协议！
即政府当年度让给你的利益（当时暂不收土地出让金，等于是政府以土地出让金来入股你的房子）。
若干年后上市交易，政府退股退出市场，计算股份收益离场走人！
双方在当年签这个经适房手续时，就是在对赌，计算预期，未来若干年，这个房子的价值（当时是市值30万），是小于30万，或等于30万，又或大于30万！
若干年后，如果这个房子是小于或等于30万，也即一分钱增值都没有，那么，政府一分钱收益都没有！
连土地出让金成本都没有收回，还被白嫖了若干年！
其实，
有点投资常识的人，也知道，土地资源不可再生，土地价值会越来越升值！
傻逼才会认为，土地越来越贬值！
事实是，政府与你的对赌投资大获全胜，房子增值到128.75万，
政府在该房子的投资收益是：
128.75万元×80%=100万元。
可怜的业主当年投入30万，10年收益才：
128.75万元－100万元=28.75万元。
经济适用房的政策条款是白纸黑字，明明白白地写着，现在的业主急得直跳脚也没用。
谁叫你当年没有仔细计算，和预期判断房地产市场走势呢？
自认为，政府的每一个经济决策都是让利益于广大贫苦平民的吗？也未免太天真了吧！
当年一心想揩油政府，占政府便宜而买经适房的小业主，现在知道政府厉害了吧！
大陆社会是精英治理的政府，大量精英在体制内呢！
哈哈哈。。。。。，想占政策便宜，占政府便宜，想揩油的小业主后悔了吧！
玩烂算盘，精于计算的精英，在体制内一大堆呢！
怪就怪，当年傻逼，傻叉叉，为了占平宜，省几万块钱，现在要多掏100万出来，割内割得，欲哭无泪，想占小便宜，到头来亏了大头！
买了经适房，够酸爽了吧！
（金牛拉车 2021年8月28日）