全球REITs投资手册 读书笔记3

1、收入和效率同样重要；如何筹措资金（你到底需要多少钱？你融资了吗？紧盯资产方的同时，留意债务方）；可持续利润比昙花一现的收益更为重要

2、收入是指公司收到的每一分钱，而营业收入是指公司具体的核心业务所获得的收入，分清这两者之间的区别是重中之重

3、如何将营业收入纳入你的投资决策呢？比较历年收入，以此获得同比数据。如果去年同期增长没有超过定期存款的利率，就不要高兴得太早了。更糟糕的是，如果同比增速低于通货膨胀率，这意味着资产并没有真正增长。假设都超过，最后一步就是把它和其他行业或地区的REITs比较，看看它们各自的收入增长

4、营业费用是REITs维持资产的经营支出大量各种费用。

     薪酬：有两种不同类型的薪酬。第一种是指你所支付给REITs的管理费用。支付给为你管理资产的经理人，他们会为你收购或处置你名下投资组合的资产。这部分你应该仔细检查，看看薪酬结构是否能激励经理人去优化管理。经理人是否能被激励从而承担收购资产的义务，或他们是否直接受益于资产收购（即使这些收购不一定是正确的决定）？第二种薪酬是支付给底层员工的，从安保人员到维修人员，甚至包括服务台的员工。

    折旧：实质上是资产会随着时间由于磨损而减损的价值，即你所付出的一种成本。EBITDA 税息折旧及摊销前利润

   销售、管理及行政开支

5、物业净收益（Net property income,NPI）即我们所说的收益或REITs产生的利润

6、利润=收入-成本       利润=收益、净收益、盈利

7、不同会计准则衡量物业净收益有着不同的方法。一般公认会计原则（GAAP）下，REITs的物业净收益应将折旧费用考虑在内。因为大多数REITs的资产都是在资产和其他固定资产一栏中，折旧费用如果计算在内将会影响严重，但是这并不是REITs的真正价值。

8、单位派息（DPU）也成为红利，它表示REITs到底给股东分发了多少钱。比较不同年份的单位派息，试着去理解为什么单位派息会有存在减少的情况。

9、物业净收益的一部分会由于运营资本的需要被保留下来，运营资本指的是公司公司为了维持日常运营而需要的现金。

10、利息覆盖率=息税前利润（EBIT）/利息支出    更高的利息覆盖率为REITs 能用营业收益支付债务提供了更好的保障