何昭鹏
疫情期间，为保障企业生产经营，中央及地方各级政府出台了一系列保障民生、促进生产的政策文件。这其中涉及到鼓励减免房租的一些指导性文件。
比如：2020年2月21日，青岛市人民政府办公厅发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》规定：“十、对承租国有企业经营性房产的企业，可以减免或减半收取1-3个月房租；对存在资金支付困难的企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商决定。对承担机关和事业单位等其他公有房产的企业和个体工商户免收2020年2月、3月房租；经营确有困难的，可以减半收取2020年4月至6月租金。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，参照国有资产类经营用房减免，具体由双方协商解决。鼓励大型楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为承租户减免租金。”
作者注意到：在我们青岛，涌现了许多为承租户主动减免租金的“青岛好房东”。据《青岛民企之家》公众号刊载： 截止2020年2月23日，实施房租减免的业主（房东）共114家。包括青岛市政蚂蚁双创中心、青岛国际院士港产业加速器、百度（智创）基地等各类国有、民营单位。这其中，减免最多的东方影都融创茂减免租金金额达到了822.75万元。
这些“青岛好房东”们，积极响应政府号召，勇于承担社会责任，主动减免房租的爱心之举，无异是一股暖流，温暖了广大承租业户，树立了良好的社会形象，赢得了广泛赞誉。
作者注意到：上述114家业主单位在减免租金时，一般采取三种举措：一是免除1-3月份租金及管理费，这种做法最为普遍；二是只减不免，比如半年内房租减半；三是在总房租不变的情况下，延长租赁期限，比如合同延长三个月。
作为法税律师，作者不免为这些“好房东”们操起心来：好心免除了房租，会不会给自己带来税务处理上的难题呢？甚至会不会带来多缴税的后果呢？带着这些问题，何律帮大家对房屋承租涉税问题进行如下梳理：
一、免租期不等于免税金，免租期内仍要缴纳房产税。
《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。同时，该条例第四条： 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
根据上述规定可知：房产税有两种计税方式：一是以租计税，即按租金额×12%；二是按房产原值计税，即按房屋原值扣除10%至30%的余值后×1.2%，一般以年计征。
如果合同约定了免租期，或者对正在履行的房屋租赁合同进行租金减免，那么相应的免租期内是不是就不用缴房产税了呢？答案显然是否定的。财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
明白了免收租金的租期内仍然要缴纳房产税的税法规定之后，我们再来看看“青岛好房东”们有可能面临的税法后果。
作者按照《青岛民企之家》报道的内容来分析，以青岛海德曼产业园（主体公司青岛海德曼光电技术有限公司，民营）为例，该公司给于产业园的承租企业业户的政策是：园区25家企业2月房租全免，减免金额60万元，3至6月根据疫情再作减免。
[由此可知：海德曼产业园向25家企业出租房屋，全年租金为720万元，减免60万后，其全年租金为660万元。比起全年租金720万元，的确减少了房产税的计税基数（暂不考虑其是否享受房产税优惠措施），少缴了7.2万的房产税（60×12%）。
由于其2月份是采取了免租的形式，该2月份按照免租期按房产原值缴纳房产税的规定，该2月份需要按房产原值来缴纳房产税。具体计算为房产原值扣除10%至30%的余值后×1.2%÷12×1。假定该房产原值为3000万，扣除比例为30%，该2月份需要缴纳房产税为5000万×（1-30%）×1.2%÷12×1=3.5万。也就是说，即使2月份免除了房租，房东仍然要按照原值计征3.5万的房产税。
由此可知：即使房东做好事免除了业户的房租，也必须按照税法规定，对免租期内的出租行为缴纳房产税。这就是税法的刚性原则的具体体现，似乎不是太近“人情”。人家房东都不要房租了，国家怎么还要收税呢？关于这个问题，作者将会在后面给出解决之道。
二、免租期内不收取租金，在税法上并不被视同销售，无需缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条规定的视同销售服务。
因此，房东免除租金的行为并不属于增值税上的视同销售行为，无需对免除租金的部分计征增值税。
三、好房东们如何在免租做好事的同时，又能避免多缴税呢？
下面何律给出两个解决思路：
一是：不要直接在补充协议中约定免某个月（几个月）的房租，避免在合同中出现免租期的字样。可以采用租金减半或者打折收取的方式。举例说明：若原合同约定的年租金为12万（月租金1万元），房东如果要想减除3个月的房租3万元，可以改成全年租金调整为9万元，每月租金为7500元。为减轻承租人支付压力，支付方式可以适当延后或分期。
二是：可以适当增加租赁期限，比如将12万年租金改成12万租期为15个月，也相当于减免三个月房租。但由于避免了在合同中出现了免租期的内容，就避免了免租期被按照房产原值计征房产税的后果。
上述两种方案，在具体落地实施时一定要注意对原租赁合同的更改，需要签订书面的房屋租赁补充协议。为什么要注重合同对税负影响呢？这是因为经济业务类型决定税收，而合同的设计和调整又直接关乎经济业务类型。可以这样讲：合同决定税。要想真正改变税收负担，必须事先从合同入手。本文案例中，充分运用合同调整，在合同条款中避免出现免租期从而有效避免免租期课征房产税的做法，即是一个实例。
由此来看，通过合同条款的修改和调整，就能够有效避免多缴冤枉税，能够有效防范税法风险，起到合法节税的功效。正所谓：签对合同缴对税，省得都是纯利润！
在房屋租赁业务中，尤其是大型楼宇、商场租赁项目的运营过程中，可以通过组织架构、交易模式、业务流程的调整和优化组合，来进行合法节税筹划。关于更多的税务合规及节税筹划的话题，欢迎各界朋友与诚功法税律师团队进行咨询、交流。