吴桂昌：2019个人所得税之个人卖房的增值税是如何计算的？

大家好，我是协同力吴桂昌，致力于通过财税筹划提升企业家家庭幸福力。今天是2019年2月14日，是每天一篇文章第557篇

今天是阿昌讲个人所得税主题第28篇

【税收政策】

个人卖房应当缴纳的税为：增值税，城市维护建设税，教育费附加，地方教育费附加，土地增值税，印花税和个人所得税。

【征收税率】自然人属于小规模纳税人，小规模纳税人转让不动产的征收率为5%。

【计算方法】自然人转让不动产，直接以差额或者全额依照5%的征收率计算应纳税额，在不动产所在地主管税务机关缴纳税款即可。

【解读1】个人销售自建自用住房免征增值税。

【解读2】个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

备注：如当地主管税务机关有其他规定，按当地税务规定执行。

【解读3】享受优惠政策的住房，原则上要同时满足一下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；

单套建筑面积在120平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下。

【购买时间】个人购买住房以取得的房屋产权证或者契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

【备注】如果个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房的价格按照方式受赠，继承，离婚财产分割前的购房原价确定。