2016轮楼市投资心得

2016年有幸经历此轮楼市周期，并借助之前所学在此轮周期中进行实操，有得有失，过后进行复盘总结。

交易前期

-思考不清（目标、资金用途）

-准备不足（周期研究和判断）

1.交易前未做深度思考，对该事项没有清晰的目标和想法以及对资金的用途不够清楚，单纯是为了交易而交易，同时遇事容易兴奋，导致几次交易都过于简单仓促，溢价过低。并且交易时对大势周期未做研究和判断，导致第一次交易在市场起步时匆忙出货。（公寓3月份首次出货31万，在5月份出货39万，市场最高点55万）应提前对市场数据进行调研及对市场热度周期做出判断,同时最好能找到圈内好友给出客观建议和其他视角。

交易中期

-中介（广撒网，多对比，开拓信息多元化）

-资金（勤对比，高溢价。顶着上限抓全款）

-个人（拉数据，多分析，切勿主观拼经验）

-买家（要靠谱，且多金，安全落地最关键）

2.交易时过分信赖中介，因对市场和买房的信息来源都仅仅来自于中介，导致对市场和买家的把控有误。（中介与卖家的目标相悖，中介要求低价出货，买家要求提高溢价）同时交易急于求成，过于急躁，未做理性分析和对比。导致出售溢价低。

3.此次交易过程大多问题都因自身不够客观，对市场和客户太过主观经验主义，导致判断有误。（如：坚持相信能够全款买期房的人只是少数，所以未能对买家充分溢价。）（如：对一二期二手房高标价无动于衷，对市场缺乏敬畏心，坚持相信该价格是有价无市，却从未关注过二手房成交的各项客观数据。）

4.此次操作利用期房撬动全款资金回流，操作结果比较满意。此类操作最重要的是信任，在上行市场中受市场恐慌情绪感染急于上车的客户比比皆是，但是能够接受期房全款的买家除了要有恐慌情绪，还需要一部分安全感。此次对买家操作成功，除了基于之前相识因素，还因在过程中不断释放经济实力的秀肌肉，给予了对方足够的安全感。

5.对于此次的两位买方相对比较满意，符合操作要求。该类操作后期存在明显风险和不确定因素（不符合交易规定、市价价格转变有退房毁约可能性）。所以在前期选择买家时需要对买家性格，经济实力，家庭结构，购房原因等因素要有充分了解，投资客与锱铢必较性格类买家勿选。