2020无疑是乘风破浪的一年，突如其来的疫情让无数行业停摆，经济发展陷入寒冬。于商业地产而言，多个城市写字楼空置率大幅上升；购物中心纷纷减租免租救市；新商业如直播带货、社区团购等模式呈现井喷姿态......
这一年，我们看到了行业的脆弱与坚韧一面。正所谓管中窥豹，可见一斑。前几期我们从写字楼、零售业等不同分支回顾了商业地产过去一年的重要里程碑。今天，小商将从大宗交易市场进行盘点分析，带大家一起回顾2020年的成交项目。
据戴德梁行近日公布数据来看，2020年大宗交易成交总额为1942亿元，相较去年下降32%；从成交地区分布来看，主要集中在北上广深等一线城市，其中上海以35%的市场份额稳坐首位；从买家分布占比来看，外资买家仅为25%，为过往三年最低水平；从物业类型来看，办公类项目热度居高不下，占比61%、购物中心类商业项目占比虽有所下滑，但社区商业投资日益活跃。
基于此，小商选取了以下十项大宗交易进行盘点，并对2021年市场趋势作出展望。
Top 1
绿地55.5亿出售上海外滩中心T4办公楼
【事件回顾】
12月31日，中国建设银行旗下建信人寿以55.5亿元签约购入上海绿地外滩中心T4办公楼，建信人寿及建行相关业务机构将入驻绿地外滩中心。
【小商评】
上海绿地外滩中心其前身为董家渡项目，自绿地接手后才正式更名。早在今年5月及8月，绿地就已出售其中两栋写字楼。不仅如此，绿地还被曝光打包出售231亿元商办资产包。
面对质疑，绿地表示出售物业是经营常态。但实际上，因过高的负债率而连踩“三道红线”的绿地集团只能通过售卖资产来快速回血，实现相关数据的优化。与此同时，基建工程摊子铺的过大，对于集团的现金流及盈利能力也造成了一定影响，出售部分资产也有利于绿地快速“瘦身”。
Top 2
年尾大单！普洛斯收购知春路办公楼
【事件回顾】
12月28日，普洛斯官宣正式收购中关村核心物业盈都大厦D座。据本次交易代理行戴德梁行消息，这是北京市场上首单国企类REITs市场化退出。
【小商评】
普洛斯此次收购的盈都大厦地理位置十分优越，且周边聚集如字节跳动、京东、腾讯等多个互联网大厂，浓厚的产业氛围、便利的交通运输条件成为了该区域升值的最大押注点。同时，此次大宗交易还创下北京市场第一个类REITs市场化退出的纪录。
和其他商办资产不同，写字楼运营极其精细化，对持有者的运营能力是一次不小的挑战。而此前有意布局共享办公的普洛斯是否会将此模式引入盈都大厦还是一个未知数，但可以确定的是，巨头入场将会进一步优化该楼宇的商业价值，服务水平也会较此前有所提升。
Top 3
融信中国抛售总部办公楼
【事件回顾】
12月24日消息，融信中国上海总部办公楼相关买卖协议近日已与买家签订。不过物业尚未做整体移交，融信员工在未来一段时间还会在原址办公。
【小商评】
融信作为虹桥世界中心开发商之一，于2013年以47亿高价拿下该项目，该地标建筑素来有规模大、配套全等诸多显著优势。和这次售卖资产相比，融信此前动作更多为大手笔购入。早前，融信就已多次将高价地收入囊中，被业界称为“地王收割机”。
土地储备的大幅增加的确为企业扩张带来了一定的底气，但同时也增加了一定的压力，融信正是如此。据此前公布的数据来看，2020年上半年融信营收毛利就已大幅下滑，负债率上升，面临触碰红线危机。此次抛售实属回血之举，但该项交易能为融信带来多少收益仍然是一个未知数。
Top 4
大悦城20亿出售两处上海前滩办公楼
【事件回顾】
12月21日，大悦城地产发布公告称，公司的间接非全资附属公司上海悦耀分别与上海东磬及上海东荟就上海悦耀持有的办公楼及相关车位订立买卖协议，此次涉资约20亿元。
【小商评】
纵览全年，大悦城一边大举摘地，稳步拓展商业布局，一边售卖写字楼物业为自身储备“子弹”。据公告显示，大悦城此次出售将获得约5.03亿元收益。相比于该地段的实际价值，这个数字的收益并不算太多，但衡量今年整体行情也算无功无过。
受2020年疫情影响，购物中心整体营收下滑，以此为主营业务的大悦城同样难逃利润下跌的命运。在“三道红线”压力之下，降低债务规模成为了大悦城当下的首要动作。另一方面，近年来大悦城提出要增储超6000万、冲击千亿阵营的目标，因此在拿地方面有所提速，这一系列动作背后需要大量的资金支持，“储弹”自然必不可少。
Top 5
280亿交易折戟 SOHO中国出售未果
【事件回顾】
11月13日，SOHO中国股票直线拉升，涨幅一度超30%。市场传闻称，高瓴资本就私有化事宜和SOHO中国进行了初步谈判。然而后续高瓴资本无意收购的消息传开，让SOHO中国股票盘大幅跳水。
【小商评】
仅仅一天时间，SOHO中国的股价飙升至40%，最终以不足10%收盘，经历了一场大跳水。如此戏剧性的股价变化背后，是 SOHO中国私有化进程的二度更新。
事实上，SOHO中国的"卖身"之路早在2019年就因收益过低被提上日程。2012年~2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元;归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。在如此惨淡的数据背后，潘石屹也不得不走上走上"卖卖卖"之路。
据已有数据统计，SOHO中国至今已出售至少8笔资产，目前仅剩资产为SOHO中国主体，然而此次280亿的"卖身价"仍并未能让潘石屹成功脱手，今后SOHO中国是该继续等待新买家还是出租以暂缓压力都仍待市场验证。
Top 6
富力出售唯一物流园 黑石接盘
【事件回顾】
11月9日晚，富力地产发布公告称，拟将其全资持有的广州国际机场富力综合物流园（以下简称「富力物流园」）以63亿元的物业价值，转让70%权益给黑石集团，即此次交易对价44.1亿元。
【小商评】
作为富力旗下唯一且大体量的物流园，为何会落到出售这一步?小商认为这与富力短期债务压顶有很大关系。据其公布的2020年中期财务数据来看，集团净负债率为177%，风险系数较高。在这样的状况下，出售资产避免踩线是最恰当的方式，且优质资产相对来说更容易出手，交易也会更快达成。
买家黑石集团也同样公开表示∶富力物流园运营已久，核心区位条件优越，此次交易堪称"物有所值"。尤其是在2020年疫情影响下，物流冷链等需求大幅增加，富力物流园的价值效应还将进一步放大。通过此次收购，黑石在中国的物流投资也将会扩张三分之一，素有「私募之王」之称的黑石集团此次押注前景如何，让我们拭目以待。
Top 7
恒大出售全国超200个商业物业
【事件回顾】
7月7日，据财联社消息，恒大正在大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，出售的资产项目超过200个。
【小商评】
恒大此次出售的项目遍布全国各地，且面积均在1000平方米以上。作为头部房企的恒大上半年才交出一份完美的成绩单，为何在下半年选择了“卖卖卖”的策略呢？
首先，恒大此次出售的资产均为住宅附属配套，并非核心资产，对其房地产主线无较大影响。其次，出售写字楼、商铺等项目更利于集中精力做大事，能够对主要业务投入更多的金钱和时间。最后，还是要绕回2020年的主要关键词：疫情重创商业地产。在今年特殊的整体环境下，线下重资产过多无异于“负累”重重，且近年来恒大自持商业项目租金收益过低，无法达到此前预期目标，转型升级也是必要之举。
Top 8
重庆百货收购步步高集团两家全资子公司
【事件回顾】
6月29日，重庆百货发布公告称，为彻底解决公司与步步高集团在重庆地区的同业竞争、减少关联交易，公司拟以现金方式向步步高集团收购宝川置业和步步高中煌各100%股权，交易价格合计6.56亿元。
【小商评】
对于整个商业地产而言，2020年是加速优胜劣汰的一年。头部运营能力较强的购物中心都难敌风险，更何况是尾部资金链短缺的项目。此次重庆百货收购的步步高集团两家全资子公司早在2019年就持续亏损，疫情期间更是难以打赢翻身之仗。在收购后，重庆百货将会考虑把其与公司原有业务整合，进行调改升级。
另外，对于卖家步步高而言，此次售卖意味着退出重庆本地市场。入渝7年来步步高持续亏损达4.35亿，这个成绩着实不算理想。退出更有利于公司整体发展及投资者利益，毕竟继续扎根也只是朽木难雕而已。
Top 9
中国信达收购上海海航大厦
【事件回顾】
今年4月，据高力国际报告披露，中国信达资产管理股份有限公司以36亿元买下上海海航大厦，交易面积4.78万平米。
【小商评】
早在2018年海航集团就有出售该大厦之意，经过两年之久，该项目终于由信达资产接手。近年来，海航正在频繁出售旗下资产，早前就已将前滩综合体项目出售给福晟国际，与此同时，海航还正在为苏州、浙江等地项目寻求合作方，以上种种动作相信都与其资金链紧张传闻有关。
我们再来看看买家身份，中国信达资产是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司，不良资产经营是其主力收入来源。对于盘活烂尾项目及投资管理方面，信达资产有着丰富的经验及优势，同时，在政府力量支持及专业的品牌背书影响下，信达将会有更多的底气扩大收购步伐。
Top 10
韩国LG集团出售北京双子座大厦
【事件回顾】
2月7日消息，韩国LG集团出售其位于北京长安街边的中国总部——LG双子座大厦。买方为新加坡政府投资公司全资子公司RECO Changan Private Ltd，作价1.37万亿韩元，约合人民币80.46亿元。
【小商评】
2020年众多品牌消失在了国人的视线内，尤其是老牌外企，此次出售即是LG自手机业务退出中国市场之后的又一重大变动。LG双子座大厦2005年建成，迄今已有16年历史，根据成交价数据来看，该大厦增值近50亿元人民币。
早前，LG手机业务线就已连续亏损，在中国小米及华为等崛起的时代背景下，其品牌价值更是日落西山。在其他业务线方面，LG同样腹背受敌，市场份额进一步被蚕食。综合对比看来，此次售楼是最具性价比的获取收益方式，同时还可为未来的增长引擎提供资金支持。而买家新加坡政府投资公司一直将中国市场视为投资重点，收购LG双子大厦也是看好了写字楼市场未来持续增长的强劲需求及发展前景。
结语
整体看来，2020年大宗交易较往年趋近冷静，但仍有其时代特色，这与2020年特殊的时代背景不无关联。疫情之下，外资买家活跃度降低，投资型买家放缓进场脚步，内资上升至主导地位。与此同时，投资方对写字楼等项目的要求发生变化：楼宇是否具备抗风险能力成为了衡量的首要标准。此外，“三道红线”规定背后是诸多房企所面临的的踩线压力，出售资产缓解资金压力成为了企业的必要之举，大量优质项目释放也意味着新一轮的投资机遇。
展望2021，在市场复苏的背景之下，社区商业及有改造空间等商业项目将大有可为；企业在“三道红线”压力下还将持续进行抛售资产......未来在疫情管控之下，全球经济有所好转后外资买家将会重回中国市场，大宗交易市场有望再度活跃。