知道了这些，你就能明白了房价为什么一直在涨

近年来，全国各大中小城市的房价都在涨，但是工资就没怎么大涨。按照房价工资收入比，房价应该很稳定，不会暴涨啊。事实上，这几年房价一直在涨涨涨，感觉身边的人都很有钱。此时，我们会提出一个问题：绝大多数民众的工资没有出现大涨，全国各地的房价都在暴涨，工资收入的增速远远不及房价的上涨的幅度，那么这些买房人的钱是从哪里来的？答案就是人民银行开着印钞机不断印钞票导致货币超发，率先拿到新印钞票的人都跑去楼盘买房，造成房价上涨。

基于上面的答案，我们想知道什么是货币超发，也想知道货币又是如何超发的？

先回答第一个问题，什么是货币超发？首先让我们思考一个问题：一个国家应该发行多少货币（印多少钞票）合适才好？我们知道货币（钞票）的主要作用是实现商品流通，衡量商品的价值。那么最自然的想法就是有多少价值的商品就发行多少货币。商品的价值的可以用GDP来衡量，货币的发行量就应该根据GDP来发行。我们现在看看历年的GDP和广义货币供应量及其二者的比值。

M2与GDP.png

从图上可以看出，货币从1998年开始广义货币供应量M2，开始慢慢超越GDP的值，到2008年末，M2与GDP的值差距大幅扩大。也就是说，货币在这20年的时间一直在超发，前10年印钞票的增速比较慢，后十年印钞票的速度加快了。

从1998年开始，货币供应量超过GDP，开始超发了，人民银行是怎样开始不断印钞票。这就涉及到了货币发行机制，人民银行如何把钱投向到社会。

1998年的时候，国家的经济陷入困境，存在大量三角债，四大银行都技术性破产，为了挽救四大银行，国家成立四大资产公司，经由四大资产公司向四大银行注入资产，收购坏账。在中国人民银行资产负债表资产一栏可以看到对其他金融性公司的债权这一项，从很少突然暴增，它反映央行向四大资产公司注资的事情。

在2001年后，中国加入WTO，外贸出口快速增长，出口公司从国外挣回美元，同时大量外资企业在华投资开设工厂，然后卖给中国人民银行，央行据此发行钞票。在中国人民银行资产负债表资产一栏可以看到国外资产——外汇这一项，从2001年后一直开始增长，它反映央行依据外汇储备印钞票的事情。如下图所示：

外汇储备与M2.jpg

从图中可以看出，2001年后到2014年，广义货币货币供应量与外汇储备成正比，外汇储备增加，广义货币供应量就在增加。

但是数量却不相等。这是为什么？因为中国人民银行依据外汇储备发行钞票，出口公司拿到钞票后，把他存入商业银行，商业银行又钱贷款给其他公司或者个人，这些公司或个人拿到钱后投资或消费，其他公司或者个人就会得到的钱，他们又把钱存入银行，这样不断循环后，就形成了广义的货币供应量M2。

2015年开始，外汇储备下降，广义货币量M2还在增加，那是为什么？这是因为政府实施了两项政策，一是地方政府债券置换，二是棚改货币化政策。这都相当于央行发行钞票。棚改货币化政策是央行通过国开行定向发行钞票，城市里的拆迁户拿到天量的补贴立马去楼盘买房。

从上面讨论，我们知道货币一直在超发，在1998-2007年货币超在发但没有引起全国各地房价大幅度上涨。这是因为在这个阶段，出口公司挣了钱后把钱又投入到生产研发，扩大公司的生产能力。2008年全球金融危机，政府四万亿基础设施投资计划和劳动法政策，除了基建行业，其他许多行业不挣钱，大量的资金涌入到房地产市场，导致已经熄火的房地产市场从2009年开始爆发性增长，越调控越增长，从一线城市蔓延到二线城市，15年开始蔓延到三四线城市。

房价上涨的直接原因是大量资金涌入到房地产市场争夺一定量的房子。房子的多少可以用土地供应量指标来衡量，一个城市的土地供应量总是一定的。那么决定房价上涨的因素就在就在于有多少资金涌入到该城市的房地产市场。资金的多少就是各家有多少存款，衡量存款的一个指标就是广义货币供应量M2。

综上所述，我们可以得出2008年后，房地产大幅度上涨的原因在于除了房地产市场，其他行业越来越难挣钱，而广义货币供应量却一直在大幅增长，天量的资金涌入房地产市场导致房价爆发增长并居高不下。