应对CRS投资美国，买房还是买保险？

随着特朗普“让世界中心重回美国”的理念加上中国CRS即将施行，最近很多朋友将投资的重心转移到了美国，说起投资很多朋友第一反应就是房地产，毕竟国内“一线城市房价永远不会下跌”的概念早已深入人心，再加上美国房地产市场的回暖，房地产成为国内投资人的第一选择很正常。而随着配置海外保险的理念逐步加强，美国保险产品也成为了金融市场上受热捧的香饽饽。

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今天我们带大家来分析一下，投资美国，究竟是买房还是买保险？

首先表明一下我们的立场，投资永远是一个追逐利益和规避风险的行为，而规避风险最好的方式就是“不要把鸡蛋都放在同一个篮子里”，能想到去另外一个经济体——美国来进行投资，这已经是卖出了全球配置资产的一大步。接下来我们要做的就是尽量将投资分散在不同的产品上，注意投资长短周期结合。每个人的情况都不同，本文只是客观的作一下房产和保险的比较。

【使用价值】

买房：最简单的就是房屋的根本属性就是可以住人，你可以一边住在这个房子里，一边享受房屋的升值。

买保险：保险的根本属性就是保障功能，有了这份保障，生活就会更加从容。同时这份保障还带来了很好的价值投资回报。

结论：从使用价值上来说，房屋和保险可以说是各有千秋，缺一不可。



【直接价格】

买房：50万美金可以在加州买到一个house，因为本文是针对非美国身份人士而言，因此我们将房价计算为一次性付款。

买保险：而50万美金也可以让一个45岁的女性买到一份300万美金保额的美国人寿保险，我们暂且将保费分为10年付款。

结论：买房一次性全款支付50万美金；买保险每年支付5万美金，10年付清。



【交易成本】

买房：如果不贷款的话，通常整个买房过程需要支付1000-2000美金，包括政府规费和托管服务费等。

买保险：零！保险公司只会收取您应当缴纳的首年5万美金保费，而不会额外收取任何费用。而在售前工作当中，经纪人所提供的专业咨询服务及体检也是免费的，所有的金钱往来只会发生在客户与保险公司之间，不会经手任何第三方。当然，如果您需要为人寿保险建立信托，通常也只需要支付给律师300-1000美金不等。

结论：无论是买房还是买保险，交易成本都很低。



【维护成本】

买房：一幢50万的房子，每年需要指支出的维护费用大概是1万美金不到，包括了1-2%的房产税、物业费、房屋保险和各种房屋修葺费用。

买保险：零！您只需要每年按时缴纳保费，保险公司会帮您打理一切，而这一切都是免费的。

结论：由于保险和房屋具有完全不同的天然商品属性，因此维护费用相差巨大。美国房屋的维护成本价格不菲，各类费用几乎相当于50-70年将房屋重新买一遍。而保险则没有任何维护费用。

【增值收益】

买房：根据凯斯席勒全美房价指数2016年底统计，美国前20大都市圈的房价平均涨幅是5.76%。当然，房屋还有租金收入，洛杉矶地区的租金中位价格大概在1500美金左右。

买保险：目前保险的演示收益率超过7%，实际上过去20年的平均收益率在12.2%。保险公司还会有一个0%的保底收益率给到客户，保证本金的安全。

结论：无论是买房还是买保险，收益其实都是和美国及全球的经济走势挂钩的。只是保险由于其产品特殊性，给予了客户0%的托底收益率，同时还提供了2%的固定账户托底收益率，相对房屋而言，收益率更加稳定。

【兑换现金】

买房：对于房屋而言，最简单的兑换方式就是一卖了之，好处在于可以短时间内大额套现，但是同时作为外国人差不多要付出增值部分35%的利得税，同时还要承担6%的中介交易费用。当然，您可以用抵押房屋的形式获取现金，在负担利息的同时也不会失去房屋的所有权。

买保险：保险兑换现金的方式比较多样化，如果想一次性大额套现，客户可以选择保单质押的方式。我们更加推荐客户采用按需取款的方式来做子女的教育基金和自己的退休补贴，比如此文中的例子，45岁女性可以在65岁到90岁领取退休补贴，二十五年间共领取100万美金。

结论：相对于房屋而言，保险在领取现金方面更加稳定和灵活，而房屋在大额变现方面更具优势。

【财富传承&税务安全】

买房：外国人在美国的免遗产税额度只有6万美金，因此房屋价格超过6万美金的部分，如果要传承给后代那需要缴纳40%的遗产税。相信大家也听说过中国富商在美国给儿子留了二十几套房屋，结果儿子却需要先缴纳天价的遗产税才能继承房屋。

买保险：人寿保险所留给后代的钱是完全免税的，配合合理的财富配置，可以完全免掉利得税和遗产税。大多数情况下，受益人都是拿到保险赔偿金之后，可以拿钱去付继承其他财产所需要缴纳的遗产税。以文中45岁女性为例，假设在90岁的时候身故，可以给受益人留下完全免税的400万美金。

结论：显然，人寿保险在财富传承上的优势是巨大的，这是保险产品的天然优势。应该说美国人寿保险是财富传承不二的选择。

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正如我们之前所说的那样，全球资产配置是一件非常个性化的事情，每个人都需要根据自身的情况来做出决策。