【港股打新】-合景悠活-物业百强第17位

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新股概况

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操作计划和基本观点

风险：

物业板块近段时间有不小的回撤，合景悠活74倍的PE着实有点贵；合景泰富（HK.1813）股东可以优先认购配售股份（每45股认购1股）；

由于母公司合景泰富拆分合景悠活上市，合景泰富股东将会以每2股分派1股的方式，拆分股票，且不设寄售期，上市初期将有不小的抛售压力；

机会：

物业股尚存一点点余力，基石投资者比较优异，占比高；

操作计划：放弃申购；

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港股行业表现

物业板块去年以来一直是市场追捧的热点，首日表现不错，涨幅有限。但是近段时间物业股回调，市场预期下调，首日涨幅可能还会下降；

合景悠活排名17位，低于前段时间上市的建业新生活、金融街物业以及接下来要上市的世茂，与正荣服务在一个水平；

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公司基本情况

公司为中国的综合物业管理服务供应商。据仲量联行资料显示，于2019年，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，公司在中国排行第七，在大湾区排行第五。此外，据仲量联行所示按总收入计，公司于2019年在中国提供商业营运服务的物业管理公司当中排行第六。

同年，本集团占整体中国物业管理市场总在管建筑面积约0.09%。据中国指数研究院发布的2020中国物业服务百强企业，按综合实力（基于前一年度的关键因素数据，如营运规模、财务表现、服务质素、增长潜力及社会责任）计，公司排名第17位。

此外，于2019年12月31日，公司的住宅物业总在管建筑面积为18.3百万平方米，分别占中国及大湾区住宅物业管理市场的市场份额0.12%及0.85%。

主要客户：

往绩记录期内，公司向(i)合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方；及(ii)独立第三方提供服务及产生收入。独立第三方客户主要包括业主、业主委员会及物业发展商。

再者，于2017年、2018年、2019年及截至2020年4月30日止四个月，来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方作为最终付款客户的收入占公司总收入分别31.6%、41.6%、47.0%及50.1%。

上市资金用途：

-约60%将用寻求战略性收购及投资机会；

-约25%将用于升级只能服务系统及增加覆盖范围；

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其他分析

1、保荐人：

保荐人农银国际，过去2年保荐了15家机构，首日7家上涨，5家下跌，4平。保荐人记录平平；

保荐人华泰金控，过去2年保荐了13家机构，首日7家上涨，4家下跌，2平。保荐人记录平平；

2、超额配股权：15%；

3、基石投资者：

8家基石投资者，按照上限定价所占配售份额约29.84%。

基石投资者有大家熟悉的高瓴资本、雪湖资本、嘉实国际。

4、首次公开发售前投资：无；

5、旧股配售和分派

合景泰富（HK.1813）股东可以优先认购配售股份（每45股认购1股）；

由于母公司合景泰富拆分合景悠活上市，合景泰富股东将会以每2股分派1股的方式，拆分股票，且不设寄售期，上市初期将有不小的抛售压力。

5、回拨机制

香港公开发售3834万股，每手1000股，合计38340手，分配情况预计如下表。预计超购倍数100倍以上，预计一手中签率10%-15%。

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