蒲晓凤十第八周实践课

1.请计算自己现住小区房子好的买入价。

    房子的好价格就是：年净租金收入/本金=10年期国债收益率。

    下面以我自己小区的房子举例说明：

    假设：首付30%，最长贷款期30年，银行商贷利率4.9%，购买税费为房价的5%。

    房子情况介绍：房屋面积133平，市场价250万，月租金5000元。

    那接下来我们打开房贷计算器的网址，我们输入贷款金额250x70%=175万，贷款期限30年，得出每月还款9288元，每年还款金额11.14万，11.14/175=6.4%，也就是每年还款金额为贷款金额的6.4%。

    我们假设房价每平米等于x元时为好价格。并且我们认为中介维修物业等费用估算为年租金总额的10%，在网站上查到10年期国债收益率为2.99%，则（5000×12x0.9—133x×6.4%×70%÷（30%X133x+133x×5%）=2.99%，则X=7347元/平米，好价格为7347元/平米。

2.计算东京某公寓好的买入价。

    首付30%，还款期限30年，房贷利率2%，中介费为房价的3%。月租金63,000日元，月管理费4500日元，月维修基金3000日元，面积15平，市场价1000万日元。

    用房贷计算器输入贷款金额70万日元，贷款期限30年，贷款利率2%得出每月还款2587日元。2587X12/700000=4.4%，即每年还款金额为贷款金额的4.4%。

    我们假设房价等于x元时为好价格，10年期国债收益率参照美国10年期国债收益率中值3.8%计算。东京公寓每月毛租金收入=63000-4500-3000=55500日元。

  （55500X12-70%×15x×4.4%）÷（15x×30%+15x×3%）=3.8%

    得出X=101538日元，好价格为101538日元/平。

3.计算美国洛杉矶某公寓的好价格。

    房价415000美元，月租金1800美元，月物业费335美元，月房产税及相关费用415美元，其他税费约为房价2%。面积60平，首付30%，贷款期30年。

    用房贷计算器输入金额29.05万美元，年限30年，贷款年利率6%，得出每月还款金额1741.7美元。每年还款金额为20900.4美元，20900.4/290500=7.2%，也就是每年还款金额为贷款金额的7.2%。

我们假设每平米等于x元时为好价格。公寓毛租金收入=1800-335-415=1050美元，美国债10年期收益率按3.8%计算。

（1050X12-70%×60xX7.2%）÷（60xX30%十60x×2%）=3.8%

    x=3357美元/平，好价格为3357美元/平。