房贷利率转换、LPR、央行30号公告的几点问题解析

房贷利率转换是什么意思？

LPR是什么？

央行30号公告说了什么？怎么执行？

辽宁沈阳杨茂峥律师就以上问题给大家进行讲解：

2019年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR）。按照央行的要求，2020年3月起，各家银行开始将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。原则上8月转换完毕。

金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

央行称，目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，2019年8月以来已多次下降。

为保护借贷双方权益，特别是让借款人享受利率下行带来的好处，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。

什么贷款需要转换？

央行称，需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件：

一是2020年1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。那么你的贷款合同是否属于浮动利率？合同中约定人民银行基准利率发生变化，依照执行的就属于浮动利率。

固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率（LPR）的浮动利率贷款等无需转换。

已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

公积金个人住房贷款不需要转换，但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。

LPR和固定利率哪个更好？

在转换的时候，个人面临两个选择：

第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

那么问题来了，选哪个好？

央行称，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。

如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

举个例子，如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，你的实际执行利率水平为4.41%（=4.9%×0.9）。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。

一是如果选择转为固定利率，那么个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。

二是如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”确定。其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率（4.41%）与2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差确定。转换后到第一个重定价日前，房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每个重定价日都以此类推。根本上讲，就是LPR依照基准的4.8%变动多少，你的利率就会变动多少。

对比上述方式，很明显，如果判断未来5年期以上LPR上升，就可选择第一种固定利率；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，即下降，就可选择第二种浮动利率。

具体来说，业内专家均预计，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准（浮动利率）将可能是普遍的方式。但是风险是未知的，LPR是否会上升谁也不知道，毕竟上升空间是比下行空间大的，不过是概率小而已。两位金融行业的朋友跟我说了两个观点我非常认同，一个是这个利率转化对经济利益的影响不大，一般100万的贷款，也就影响一个月30元左右。另一个观点是三十年太长，纵观金融史，三十年的变数太多，影响较小的那就无所谓了，影响大了，国家会出政策维持人民经济生活的稳定。所以，我认为，大家对于利率转换这件事情了解原理即可，不必惊慌，也不必纠结于签哪种合同。