沃伦巴菲特投身房地产：你应该加入他吗？

伯克希尔哈撒韦最近收购了一家房地产投资信托基金近10％的股份。

CFP，Matthew Frankel

（TMFMathGuy）

净租赁房地产投资信托商店资本 （纽约证券交易所股票代码：STOR）最近宣布，由亿万富翁沃伦巴菲特领导的集团旗下的伯克希尔哈撒韦公司 （纽约证券交易所代码：BRK-A） （纽约证券交易所股票代码：BRK-B）已对该公司进行了大量投资。

伯克希尔通过其子公司National Indemnity以3.77亿美元收购了Store Capital的9.8％股权，使其成为第三大股东。以下是Store Capital业务的概述，以及为什么它可能引起伯克希尔的注意。

图片来源：MOTLEY FOOL。

Store Capital做什么？

Store Capital是一家 专注于净租赁房地产的房地产投资信托基金。该公司目前拥有1,750处房产，其中大部分是租赁给服务和零售业的租户。最受欢迎的租户包括AMC Theatres，Applebee's和Camping World，仅举几例。STORE这个名字代表单租户运营房地产，该公司声称自己是“利润中心净租赁”解决方案的领导者。

“净租赁”房地产意味着租户签署租约，要求他们支付财产税，保险和建筑维护等费用。这些租约通常具有较长的初始期限（10年以上），并且内置租金增加。

Store Capital的平均租赁年租金升级率为1.8％，到期前有14年。截至2017年第一季度末，公司99.5％的房产被占用。简而言之，净租赁结构可以长期稳定地增加收入，最大限度地减少空缺，并消除大部分可变的财产所有权成本。

伯克希尔可能会喜欢Store Capital的原因

需要明确的是，我们并不确切知道Berkshire Hathaway为何会决定投资Store Capital。我们也不知道这笔投资是由巴菲特本人，他的选股之一，还是伯克希尔的其他人发起的。

Store商业模式的一个独特方面是，其大部分租约要求租户提供房产级财务报表，允许公司监控每个房产的表现，并采取适当措施降低任何感知风险。

Store Capital在未来几年也看到了巨大的发展空间。该公司估计其可投资的房地产市场规模约为2.6 万亿美元，并认为其以客户为中心的物业管理和开发能力方法使其具有竞争优势。

图像来源：商店资本投资者介绍。

自成立以来，Store Capital在平均季度内为其投资组合增加了76个新房产，而重复客户占新业务的三分之一，这是租户满意度的良好指标。凭借投资级信贷和5亿美元的信贷额度，公司应该在出现额外机会时没有任何问题。

最后，从价值投资的角度来看，Store Capital看起来是一个引人注目的选择。在“巴菲特反弹”之前，该股票在过去一年中下跌超过25％，该公司的零售风险可能是一个重要因素。换句话说，由于市场认为所有实体零售业都在濒临死亡，即使没有理由相信它存在任何问题，Store Capital仍在折扣。

YCHARTS的STOR数据。

该公司支付5.6％的股息收益率，这不仅是安全的，而且还有很大的增长空间。实际上，尽管2015年和2016年的股息分别增长了8％和7.4％，但Store Capital的2016年支付率仅为68％（REIT非常低）。

零售业的担忧是否过度夸大，Store Capital投资者是否应该担心这个行业？

我对这个问题的两个部分的回答是“不是真的”。对零售业存在一些合理的担忧。例如，百货商店和服装零售商整体而言表现不佳。然而，并非所有的实体零售商都在苦苦挣扎，Store Capital投资于正确的零售业。

正如Store Capital在其最新的投资者报告中所说，其管理风险的第一步是“与具有持续相关性的基础广泛行业保持一致”。如果我听过一个，那就像沃伦巴菲特一样。

基本上，该公司表示，不是投资于任何零售租户所占用的物业，而是专注于经得起时间考验的零售领域。例如，餐馆等服务型租户几乎不受困扰许多零售商的电子商务竞争的影响。早期的儿童教育中心是Store Capital的另一个主要房产类型，是另一个不会去的地方。

总而言之，Store Capital的三分之二投资组合由基于服务的业务组成。制造业租户占15％。只有18％是实体零售商，而且这些零售商中的大多数都经营着互联网业务，如家具店和体育用品商店。

你应该和巴菲特一起投资Store Capital吗？

我从不建议任何人投资股票只是因为亿万富翁（或亿万富翁的公司）所做的。做自己的研究并决定股票是否适合您的特定目标和风险承受能力非常重要。

尽管如此，由于拥有这些类型房产的房地产投资信托基金估值低迷，因此对于净租赁房地产投资有很大的理由。Store Capital看起来具有引人注目的价值，具有多项竞争优势和大量增长空间，这可能是伯克希尔决定投资的原因。

马修弗兰克尔拥有伯克希尔哈撒韦公司（B股）的股份。Motley Fool拥有Berkshire Hathaway（B股）的股份并推荐其股票。Motley Fool推荐Camping World Holdings。Motley Fool有披露政策。