一、买房计划的4个步骤
1.打开思维。相应自己可以买到房子，买房致富是一门可以复制的科学
2.构建愿景图。以终为始，锁定想要的城市、地段区域、户型和其他各种需求，根据目标倒推列出可见的可执行的可量化的条件细节
3.立即行动。只有看足够多的房子才能找到心仪的那一个，所谓亲一百只青蛙才能找到一个青蛙王子，通过不断看房，了解房源，中介，房东和市场。
4.推进原计划。遇到问题是必然的，要目标坚定，方法灵活，不改变整体计划的情况下进行弥补完善。
二、4个开源渠道
1.向父母借钱。2.向亲朋好友借钱。3.向银行借钱。4.找到低于市场价的房子，相当于向房东借钱
三、如何贷款
1.买房要贷款，不要全款
2.在能力范围内贷款越多越好
3.贷款期限越长越好
4.还款选择等额本息，看似利息多，但是还款压力小，而且提前还款的话其实不用还那么多利息的。
5.尽量用公积金贷款
四、省钱诀窍
买房实际支出：首付，交易费用（税费、中介费、还贷手续费），装修费
1.省税费，房东持有房子不满2年的10%税费，2年-5年的5%，满5年且是房东名下唯一的一套房子，2.5%，选税费低的。
2.跟房东谈判，比如分摊税费，促成成交
3.买房可以不看装修，不为装修买单，挑小区里最破最旧的那套，省下来的钱其实大于再装修费用
4.让中介帮忙省下中介费，但是不要在一开始就谈，要先保持良好的互动，在房子快要成交的时候，说离预期还有一点差距，钱不太够，以请教的态度让中介帮忙想办法，中介为了促成成交提成，会愿意降低一点中介费的。
5.缩短从买房到收房的时间，让房东提前把房子交割，可以提前装修入住，如果出租可以提前出租挣钱
6.装修上把人工和材料分开，工人议价不同可以分环节多问几家，材料自己采购避免偷梁换柱
五、搭建现金流管道
1.个人专业知识变现。2.个人闲置物品变现。3.闲钱理财。4.运用别人搭建的管道变现，比如推广分销。5.打造长租公寓
六、房屋包租
1.租一个大一点的房子，只留一个卧室给自己住，然后将其他房间出租，覆盖房租
2.通过软装改造，装修升级，提高租金
3.签订长期租赁合同，把别人的房子通过软装改造，装修升级，实现租金溢价，再进行转租
七、买房换房时机
1.买第一套房子最好的时机是十年前，其次是现在
2.全年周期看，要选择市场冷淡的时候，春节前买房是不错的时机，因为这个时候大家会持观望态度，买房人数较少，反而在春节后买房需求被释放出来，而且选择在春节前卖房的人通常急于出手，有较大的议价空间。
3.对于换房来说，上涨期是先买后卖，平稳或下调的市场先卖后买
4.买房最好的策略是长期持有（买房不要等，买完了等着）
八、3个标准选出全城最快升值的地段
唯一标准其实就是地段。中心城市、中心区域、 中心地段（地铁口 学区房 十分钟到达大型商业综合体）。
九、好户型的3个判断标准（采光通透、户型合理、长期增值）
好户型首先是方正型，而不是三角形、枪型、不规则型，进深和开间（主采光面）1:1.5，保证采光通透
五个要点：
动静分区。活动区域（客厅、餐厅、厨房、次卫）靠近门户设置，安静区域（卧室、书房、主卫、衣帽间）布置在户型的内测。
干湿分区。厨房、卫生间与卧室尽量分离，靠近门户
公私分区。对私密性的保护，首先玄关应有所遮挡，避免在门外就能将室内一览无余，其次是公共区域和卧室等私密区域之间也应当有视觉上的遮挡。
通透良好。包括通风和采光，一方面具有良好的进深开间比，一方面是有两面可以采光，最好是面对面采光，风可以对流，其次是相邻的两面采光。厨房和卫生间湿气较重，尽量做到独立采光通风，避免暗厨暗卫
动线合理。动线是指人们在户内活动的路线图，动线流畅与否影响人们室内活动的转换和切换。包括居住、家居、来客动线，尽量不交叉。
十、七个方法选择好的开发商
选择有名气、有实力的开发商，虽然会贵一点，但长期看质量和增值都要好一点。1.品牌实力。通过当地专业网站搜索，专业刊物了解开发商的资本、资质、经验情况。2.施工质量。查看开发商之前的楼盘质量。3.配套实施。拿地面积、社区规模、硬件配套设施、小区规划、物业服务。4.教育资源。5.保值增值。融合舒适度和发展潜力，升值空间大、具有抗跌性。6.物业管理。7.邻居也很重要。
十一、快速搞定买房名额
面对限购限贷问题。1.入当地户口。2.缴纳社保或个税到一定年限，可以跨省交，两个区域同时交。优先选择父母购房名额，办理接力贷，延长贷款期限，或是其他信任亲友的。3.合股买。4.公司买房，但必须全款，税费高。5.以华侨身份买房，或用外国人身份买。6.法拍房
十二、提高看房效率，远离10大买房陷阱
以下房产不适合普通人购买，最好的类型就是普通住宅。
旅游度假村、商业地产项目（写字楼、公寓、商铺）、新发开区、高铁航空区、海外置业、小产权、东北振兴、西部大开发、中小城市、别墅。
十三、避开装修6大坑
1.开放式厨房，不靠谱，中国人炒菜油烟大。
2.电源插座少。主动找装修师傅沟通，能装插座的地方尽量多装，在封装线盒时先测高度。餐厅桌边，客厅茶几、沙发边、电视墙，卧室床头、梳妆台，厨房、卫生间等
3.储物空间少。
4.隐蔽工程图省钱。隐秘工程的物件一定买质量好的，埋入墙面和地面的电线和水管
5.防水没做好。卫生间、厨房、阳台的墙面和地面一定要全做，用最好的材料，不能图便宜，然后要做好测试。一楼住户全屋都要做地面防水，地面用防水涂料和防潮膜，墙面防水不低于300mm。
6.冷热水管不齐全。有水龙头的地方一定要接冷热水管。
十四、怎么和中介打交道
中介是把双刃剑，用的好是利器，用不好是坑。购房网站或软件上户型好又便宜的房源基本上都是假的，只是为了吸引客户。
三个套路：
1.这房能买吗。再差的房子都是好房子，夸大优点，规避缺点。好不容易看上的房子，价格要贵10%。挂房的时候价格会贵一点，既让卖方觉得是在诚心帮他卖房子，也让买家有了砍价空间。
应对方案，亲100只青蛙，找一个王子，以价格（实际成交价）为导向，以同样品质的房源对比当中比较优势的那套为导向。多多看房分析和对比，以了解房源和市场。筛选合格的中介，遇到不喜欢的中介勇敢的把他淘汰掉。
2.真的有那么多人抢吗。初级逼单，这套房子很好，有很多人要，你要的话，最好马上下定金。高级逼单，看房时，同时也有很多人和中介看房谈价格，营造一种紧张感和抢房子的氛围。
应对方案，坚持自己最初的计划，选择最心仪的房子，多了解区域情况，不容易被忽悠
3.这个便宜能不能占。巨大的优惠可能藏着巨大的坑。比如心仪房子但远低于市场价，零首付零佣金购房，5年返祖等的房子，往往有重大缺陷。
应对方案，放弃宣传带这类信息的一手房，因为如果真的是好房子没必要通过这样的手段来售卖。二手房，让中介作产权调查，不同时间去小区找保安、保洁、邻居聊聊。
你要了解自己的目标，否则中介也无法推荐适合你的房子，他只会推荐自己觉得好的或是他想卖的房子。
十五、机器人谈判法
首先谈判前要明晰自己想要的要点是什么，是价格再便宜，还是提前交房，或是留下装修家具等，你的主次目标是什么，什么是可以妥协的，什么是要坚持的。
直接拿现金放桌上，让对方感受到诚意，和不想失去的感觉，在某些方面更愿意让步
1.确认产权人和决策人。确认你对面的人有没有决定权，产权人和谈判人是否同一个人，定金用谁的卡收等。看对方的产权证是谁的名字，问房东，假如我们今天谈好了条件，是否可以直接签好合同付定金，如果对方表示还要回去跟家人商量，应立即终止今天的谈判，因为就算谈好了，也做不得数，白谈。
2.家具如何处理。看房子里的家电家具哪些要搬走，哪些要留下，是否随着房子价格一起卖。
3.是否有房东或其他人的户口在这个房子上，附带的学位用没有被用过，什么时候可以迁走，写下迁走时间和违约责任
4.税费杂费计算。利用夸张动作，给对方造成因为过高的税费导致我的决策困难和犹豫，让对方也承担一部分税费，或者减一点房费
5.房子腾空时间，尽量让房东提前交房
6.约定交易期间的各种费用问题，比如水电物业等交清到几号，可以留一部分暂扣款，如果到时候全部交清，付给对方，如果有欠的部分，还清后的剩余款再给对方。
7.最后谈房价和付款方式。先前的细节都是为最后一步做铺垫，大家都谈这么久这么细，再一点点就成交了，更不容易放弃谈判，更容易让步。
当然不要奢求每次谈判都会成功，都会百分百达成自己的条件。
十六、4步远离阴阳合同
一般出现在二手房买卖中，通过协商使用两份合同，以达到避税或申请较高贷款的目的，某些情况下是成立的。但是我们要避免被不良分子忽悠签订了阴阳合同而被吃差价的问题。
1.交易过程中买方、卖方、中介最好都要直接见面谈。首先确认产权人、决策人。如果买方无法出面，买方要让中介提供卖方委托书，落实合同细节，如果卖方无法出面，卖方要确认可信任的委托人、明确授权的权限和期限，不要授予转委托的权利，或者直接视频沟通也很方便。
2.对比经纪公司，选择大的、有品牌的中介店，但是不要让多名中介去跟同一个房东压价，因为会让房东决定房子有竞争，不同意降价。
3.不签独家委托合同。作为卖家，不要轻易让中介以少量的定金签订合同，不签独家委托，特别是长期的，因为会比较被动。对于买家，可以多问几家中介看同一个房源的报价。
4.可以选择一些个人推荐房源，比如朋友推荐的，或业主群里发布出来的、还有物业保洁保安等。直接和房东谈完后，再请律师或中介帮忙走流程，费用也相对低一些。
十七、二手房签约注意事项
1.核实卖方身份（个人身份证），选择可靠中介，查两证，工商部门-营业执照，房屋土地管理局-中介代理资质证书，或是比较熟悉的可靠中介。
2.查看房屋是否允许买卖，确保信息真实。
3.必须做产权信息调查
4.合同要正规、条款要明晰。关键性承诺，明确房款付款时间和方式，明确违约责任，注意有没有霸王条款，明确户口迁出时间。
5.谨慎付款和产权交接，注意产权无法过户的情况。
6.交易过程中保留所有的证据，白纸黑字、短信、录音等。
十八、房屋验收的9个要点
新房验收可以请专门的验收公司出具验房报告。
二手房验收：1.各项费用结清及发票齐全。2.房屋交付的物品清单。3.产权的完整性和可靠性。4.户口和学位。5.建筑结构验收。包括开发商赠送或默认的面积部分，以及地下室、阁楼、更改的内外结构等部分。6.房屋配套设施的验收。水电气暖设施和用线等。7.内部设施验收，即装修，是否有漏水和渗水情况，地面是否完整，挪开家具，是否有隐蔽问题等。8.房屋历史。9.多个时间段验收。白天看采光、通风，结构，晚上看物业、环境，雨后看渗水等。
十九、买房增值投资法
1.选择合适自己的投资方法。赚钱的方法有一千种，对于每个人来说，一种就够了。一道而行之，做精做深，要有自己的投资架构，所学知识是为了补充，不是颠覆。方法没有对错，用的时间地点人都会导致不同的结果。多问自己是不是好的投资人，选择符合自己的方法坚守，匹配自己的风险、资金、规划、能力、偏好等情况。
2.活的更久、更长，现金流是根本。稳健的房地产投资方法，现金流是投资一切的根本。做现金流的过程比做资本得利要辛苦和慢一点，但优点在于稳健和持续。不存在跑得快、活得久、没风险的方法，极端案例不可复制。
3.承认自己是个普通人。有完整的投资体系和抗风险能力，而不是各种复杂的操作和投机，慢慢来，比较快，做大概率成功的的事，而不是小概率的
二十、置换，如何买第二套房
首先明确需求。
换房刚需，小房换大房，选准时机，从居住角度选房。上涨期是先买后卖，平稳或下调的市场先卖后买。要更多考虑生活舒适、交通便利（位置、交通、医疗、商业、学校）。不建议买别墅或远郊。
一套变两套，用第一套的房子做抵押贷款，利用增值部分作为第二套房子的首付，然后第一套出租覆盖部分月供。
二十一、国内外布局房产投资
国内，就是三个中心。中心城市、区域、地段分3级组合。
首先看国外布局投资的需求是否符合自身：分摊风险，对冲国内资产风险，实现多样性投资。考虑孩子教育问题，住宅依然是首选。度假、工作或移民需要。国人购买力溢出。分散投资，保值。
国外买房容易踩的坑也是买到虽然便宜漂亮大但是没有升值空间的房子，所以也要遵循三个中心的标准。最简单的就是买电影中经常出现的、能被你记住的城市。
二十二、5个指标找出最值得投资的城市
1.城市人口是否净流入。2.城市GDP和未来发展潜力。房子增值不是房子本身，而是房子周边的变化。3.城市土地及房子供应量，与居民的房屋需求量是否匹配。可以看楼盘清盘的时间，楼层亮灯率。4.城市金融政策是否灵活友好。贷款难度、速度，理财收益、金融衍生品种类，决定购买能力、资金效率。具体做法就是去银行问问。5.目前城市的房地产政策，限购限贷限售，首套、二套贷款成数和利率。越限制说明需求越强烈。
长期看人口，中期看土地，短期看金融