刘全：楼市已经进入深度盘整期！

2021年前二个季度，房地产市场呈现出“稳中有升”态势。刘全认为，短期来看，在行业增速放缓、“三条红线”影响下，房企降杠杆的压力继续加大。随着房企投资下降和扩张收缩，经营业绩面临较大挑战。长期来看，房地产调控政策在“房住不炒”的机制和政策收紧的控制下，房地产市场平稳发展方向已经明显。预计2021年，房地产市场销售面积可能进入无增长时代。目前，楼市已经进入深度盘整期。

据国家统计局公布数据显示，2021年1-5月份，全国商品住宅销售面积5.97亿平方米，同比增长39%；累计销售额6.46万亿元，同比增长56.5%。刘全认为，房地产调控政策将持续偏紧，一二线城市会加强住房信贷管控力度、发布二手住房成交参考价格等方面不断升级调控政策，预计大部分一二线城市房地产市场有望回归平稳，市场交易规模将保持量增价稳的势头。购房者需要谨慎进行房产交易，要提前做好信贷资格审查、放款周期延长等心理准备。楼市将进入无增长时代。

据央行公布的金融数据显示，2021年第一季度，人民币贷款增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。从分部门来看，住户部门贷款增加2.56万亿元；其中，短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元。刘全认为，房贷集中度管理从金融机构层面，进一步控制房地产行业资金；一方面，房贷余额占信贷资金比例设置上限，有效抑制地产行业增速；另一方面，房贷占比有上限约束，利于稳定市场预期，房地产行业周期波动会有所下降。宽松信贷政策是支撑房地产市场发展的关键因素。

刘全认为，房地产“三道红线”和房地产贷款集中度管理，主要针对房企和金融机构，旨在抑制房地产行业融资规模；而集中供地则是针对土地供应端，对房企买地进行适当的调控。土地集中出让的主要目标是预防房地产市场过热，维护土地价格保持稳定。房地产行业盈利已逐渐下降，限房价和土地成本增加，导致行业利润受到挤压。未来房地产市场竞争加剧，行业分化趋势明显。在房地产调控政策升级和金融政策收紧等叠加影响下，房地产行业金融红利、政策红利已经逐渐消失。

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作者：刘全

时间：2021年7月2日