北京限竞房时代，买房到底买什么？

2019年的北京楼市，是限竞房的主场。

据不完全统计，北京合计约有104个限竞房项目已经或将要入市，限价政策对购买者无疑是个好机会，但也正因为价格被限定，加之限竞房的期房问题，购房者考察未来生活舒适度的关键，仍在于产品品质，其中最突出的一点就是户型。

受7090政策影响（园区内90平米户型需占比70%以上），90平米的户型占据了市场主流，大概可以分为三种规格，第一种仍是中规中矩的双室配置，较为舒适，无功无过；第二种，为了升级而升级的三室，户型不规则，格局蹩脚不通透；第三种，格局规整的小三室，面积不大却不逼仄，受欢迎度很高。

这是两面宽样板间照片，换三面宽的吧。

一些家庭结构简单的人可能会疑惑，同区域90平米的户型，为什么三房更有实用价值？

还是要从需求说起。

首次置业的客户，多是购买力中等偏上的青年之家，家庭结构简单，追求生活的丰富而趣味，同时购房也标志着他们由栖居跨入享受生活的阶段，比起“过日子”更在乎社交和成就感，双室户型可以就满足他们的需求。

而和首次置业不同，二次置业换房时，多数客户已经有了家庭生活概念，参考北京的住宅单价，虽然房屋面积可能仍不是很大，但温馨恬静的归属感是客户的普遍追求，而且室内空间也多考虑到另一半的感受以及未来儿童生活的需要。

此外，二次置业客群已经开始步入中年，工作方面适度忙碌，但同时肩负着养育子女（或准备养育）的家庭责任，家不仅是休憩之所，而是成为一家人忙碌的港湾，兼顾家庭成员的空间需求与品质需求，三房以上，才能保证家庭生活水准的稳中有升。而三房产品，在市场上几乎是改善住宅的配置了，为了搭配这样的规划，园区的管理、设计也一定不会差。

虽然90平米三房格局是限竞房时代开发商产品竞争的结果，但不是所有的三居，都具备舒适的生活条件，有些户型南向依旧是一个卧室、一个客厅的面宽，如果不能保证短进深，势必会影响采光效果；且在面积限制下，三室的面宽虽不能达到奢侈的尺度，但一定需要根据真实生活进行合理分配，如果因主卧面宽过大，而导致次卧面宽过小以至于失去居住功能，也便失去了三室的意义。

限竞房市场鱼龙混杂，众多的“假三居”中，也不乏很多用心的开发商，打造了使用价值极高的产品，以顺义的国誉府为例，其尺度、规格、布局都十分在线：

从户型图上可以看出，和市面普通三居相比，国誉府最大的优势莫过于三面朝阳的超宽采光面，和贯连了客厅、次卧的超宽阳台，在功能间面宽普通的条件下，阳台化零为整，创造了90㎡户型下的少见的奢阔感，可参考阳光房功能，作为客厅的会客功能的延伸场域，兼顾晾晒，并提供更好的景观视野；

同时，大面宽，短进深的方正格局可以让阳光深入到室内，次卧最小面宽也有2.6米，完全可以满足一般家庭的居住需求，从餐厅到厨房中间隔墙无遮挡，南北通透，冬暖夏凉。

总而言之，北京的限竞房时代，说到底仍是一个品质当道的时代，保证楼市在一个健康的体系下进行更新换代。户型作为购房者可预见、可比较的重要参考标准，关乎每一个开发商的生存，可以说，买了好户型，大概率就代表买了好房子。

不要用沙盘图，不好看。

顺义政央，精妆洋房，国誉府距顺义政府仅约2公里，地处马坡金融城腹地，位于潮白河别墅区内，集繁华城央和生态优势于一身。新中式美学建筑，五进规制园林，匠营东方门第。项目打造建筑面积约80-140㎡精妆六层洋房；创新研发建筑面积约90㎡三面宽“神户型”，全屋智能精装，为居者打造便捷、舒适的居家生活。国誉府新中式示范区已全面开放，静候莅临鉴赏。