战“疫”说法—承租人拖欠租金，出租人能否将房屋“上锁”

在房屋租赁合同履行过程中，经常会发生承租人拖欠租金的情况，由此而产生的纠纷更是不胜枚举。那么，出租人能否因承租人拖欠租金而直接将房屋上锁呢？下文通过两则判例来分析出租人将房屋上锁是否可行，以及可能会导致哪些严重后果。

判例一： 远大创展（北京）资产管理有限公司与北京市海韵艺术培训学校房屋租赁合同纠纷

审理法院：北京市海淀区人民法院

案号：（2019）京0108民初27491号

案情简介：根据房屋租赁合同，海韵学校应于2019年1月15日向远大公司预付2019年2月15日-2019年7月14日的租金，但拖延半月未付，远大公司即于2019年1月30日将房屋上锁，并诉至法院要求解除租赁合同、海韵学校支付2019年2月15日至合同解除之日的租金等。

法院认为：远大公司主张自2019年2月15日至合同解除之日的租金，根据庭审查明，远大公司在2019年1月30日自行将租赁房屋上锁，而此时海韵学校租金已支付至2019年2月14日，远大公司在合同履行期内将房屋上锁之行为不应属合理行使不安抗辩之权利，其将房屋上锁行为有所不当，导致海韵学校直至合同解除之日未能正常使用租赁房屋，故对于远大公司主张该期间的租金，本院不予支持。

小结：承租人拖欠租金，出租人将房屋上锁不属于合理行使抗辩权，无权要求承租人支付无法使用租赁房屋期间的租金。

判例二：易钰洋、饶立平与赵英伟房屋租赁合同纠纷审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：（2016）最高法民监80号

案情简介：易钰洋、饶立平承租赵英伟的房屋经营“湘悦活鱼锅排档”。按照租房合同的约定，易钰洋应于每月5日付清当月租金1200元，但易钰洋、饶立平拖延未付，赵英伟将房屋上锁，造成易钰洋、饶立平无法经营，双方就租金、违约金等问题进行诉讼。

法院认为：从双方履行情况和违约行为看，赵英伟擅自锁门导致易钰洋不能经营的违约责任大于易钰洋未交房租的违约责任。易钰洋未按时交纳房租并不构成根本违约，迟延交纳租金对赵英伟来说只是利息损失。而赵英伟锁门的行为直接导致易钰洋的饭店不能经营，不能实现租房目的，构成根本违约。况且，易钰洋在赵英伟处抵押有三个月房租，赵英伟完全可以从预付租金中得到救济。

小结：承租人拖欠租金，出租人将房屋上锁，导致承租人不能正常经营，可能构成根本违约，需赔偿因此给承租人造成的损失。

通过司法实践中的判例，可知在承租人拖欠租金时，出租人直接将房屋上锁并不明智。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在承租人拖欠租金时，出租人应采取催告、诉讼等合理方式要求承租人承担违约责任，但是不应采取将房屋上锁等过激行为进行不合理抗辩。如因承租人拖欠租金，出租人将租赁房屋上锁，则出租人无权要求承租人支付无法正常使用房屋期间的租金；出租人擅自将房屋上锁可能被认定为根本违约，应赔偿因此给承租人造成的其他损失。