01 政策监测
Ø 政策速览
v 近日，杭州出台了《关于贯彻落实的实施意见》。明确新建物业和没有划分物业管理区域的建成居住区的物业管理区域划分办法。
v 7月14日，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安市城市管理和综合执法局、西安市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》。提出加强商品房预售许可管理，明确形象进度标准。开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
v 7月13日，深圳市司法局发布《深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）》，公开征求公众意见。其中条例提到明确居住权登记申请材料及办理流程。由于居住权是针对一个不动产单元，规定一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。
v 7月13日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行调查统计司司长及新闻发言人阮健弘、货币政策司司长邹澜、金融稳定局局长孙天琦介绍2022年上半年金融统计数据情况，并答记者问，上半年，人民银行降低准备金率0.25个百分点，上缴结存利润9000亿元，合理增加流动性供给，金融机构加大对实体经济的信贷支持力度。
v 7月13日，住房和城乡建设部、国家发展改革委发布关于印发城乡建设领域碳达峰实施方案的通知。指出要持续开展绿色建筑创建行动，到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到30%以上，新建政府投资公益性公共建筑和大型公共建筑全部达到一星级以上。
v 7月12日，国家发改委“十四五”新型城镇化实施方案出台，提出加快农业转移人口市民化、优化城镇化空间布局和形态、推进新型城市建设、提升城市治理水平、推进城乡融合发展等具体措施。方案提出，深化户籍制度改革。放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。
v 7月12日消息，苏州于近日发布一系列人才政策。包括最高800万购房补贴，最高200万元的科研经费资助，设立直投规模超20亿的姑苏人才基金，提供最高5000万（企业）和500万（个人）无抵押信用人才贷款，人才文化体验券10万张、总计100万元“唐小虎面试券”等等。
v 7月12日，首届北京城市更新论坛会议暨北京城市更新联盟启动仪式在北京首钢园区举行。中国建设银行党委书记、董事长田国立透露，“十四五”将为北京城市更新和租房建设提供不低于1万亿融资支持。
v 7月12日，发改委印发《国家公路网规划》提出，改革创新投融资政策，进一步完善多渠道、多层次、多元化投融资模式。规划指出，要积极盘活存量资产，鼓励在高速公路领域稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，形成存量资产与新增投资的良性循环。
v 7月12日，江山市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。通知指出实施差别化住房信贷政策，满足居民合理购房需求，个人首套住房按揭贷款首付比例下调至20%，二套住房下调至30%。
v 近日，天津公积金管理中心发布了《天津市住房公积金管理中心关于做好2022年住房公积金缴存额调整工作的通知》，2022年度住房公积金缴存基数最低不得低于2180元，最高不得超过25539元。国家机关、事业单位及其职工按各11%或各12%的比例缴存住房公积金。
v 7月11日，佛山市住房公积金管理中心发布关于征求《佛山市高层次人才住房公积金支持政策管理办法（暂行）（征求意见稿）》意见的公告。《征求意见稿》显示，高层次人才购买佛山市家庭首套住房的，可享受相关住房公积金贷款支持政策一次。其中优粤佛山卡A卡持卡人，住房公积金贷款额度提高到个人最高100万元。
Ø重点政策解读
近日，深圳社会建设“基本法”《深圳经济特区社会建设条例》(以下简称《条例》)经深圳市人大常委会第十次会议表决通过，将于8月1日起正式实施。《条例》共五章九十一条，涉及公共教育、劳动就业、社会保障、卫生健康、住房建设、矛盾纠纷化解、基层治理等方面内容，重点解决民生领域的“痛点”“堵点”问题。
为让有限的公共资源优先惠及困难家庭群体，此次立法还将优化保障性住房资源配置纳入考量。
v 关于住房发展方面，《条例》指出，深圳市人民政府应当构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，坚持稳地价、稳房价、稳预期，有效防范化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展；
v 《条例》要求加大公共住房建设筹集力度，健全公共住房分配管理、封闭流转和定价机制，完善公共住房供后监管制度。
v 在公共配套建设上，《条例》规定，推进新建住宅小区与公共配套设施同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。同一宗地内分期建设的项目，公共配套设施建设当在首期建设和验收。
值得关注的是，《条例》指出，深圳市政府应当建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障和政策支持的住房租赁体系，推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。
02 舆情监测
v 7月11日早间，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通标的证券名单发生调整并自2022年7月11日起生效。此次港股通标的证券名单发生调整涉及多家企业，世茂集团、融创中国、中国恒大、恒大物业、中国奥园、佳兆业集团、火岩控股均被调出。
v 7月12日，阳光城集团股份有限公司发布2021年度第一期中期票据2022年第五次持有人会议决议公告。因出席21阳光城MTN001持有人会议的持有人所持表决权数额未达到21阳光城MTN001持有人总表决权的2/3以上。因此议案（一）至议案（十六）均未获得通过，本期债务融资工具本息应在持有人会议表决截止日的次一日立即到期应付。
v 7月11日，穆迪将融信中国控股有限公司的公司家族评级（CFR）从“Caa1”下调至“Ca”，将该公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”， 展望仍为负面。
v 7月14日，碧桂园控股有限公司发布自愿公告称，附属公司购买境内公司债券意向。建议债券购买对象为市场报价较估值偏离较大的碧桂园地产债券。
v 7月11日，大发地产午间公告称，有关就本金额为1500万美元的若干尚未偿还优先票据针对该公司及子公司垠壹的清盘呈请获撤销。
v 截止7月14日，据不完全统计，因工程延期无法按期交房，全国已有至少106个项目的业主发出集体公告宣布强制停贷，停贷虽为个别现象，但却有扩大的趋势。
03 土地市场监测
Ø 土地市场动态
v 全国土地成交动态
2022年1-28周，全国地级市（市本级）涉宅用地累计成交规划建筑面积25778.3万平方米，累计同比持续大幅下降53.2%；土地出让金方面，全国地级市市本级范围内，2022年1-28周累计成交土地出让金12254.49亿元，同比下降53%。土地市场延续上半年低热度状态。
单周表现看，2022年第28周全国各地级市城市涉宅用地共成交101宗，总成交规划建筑面积649.84万平方米、同比下降40.9%，降幅虽低于50%但较前期有所回升；第28周土地出让金合计219.9亿元，同比下降59.6%。此外，低溢价成交已经成交土地市场常态，第28周成交土地平均溢价率持续处于较低水平为4.3%。
v 2022年集中供地公告预览
截止目前，发布集中供地公告并将于7月份前集中出让的城市分别有上海、无锡、广州等3大重点城市。
上海：6月27日，上海发布2022年第二次集中供地计划，拟推出34宗地块，包括2宗城中村旧改用地，总建设用地面积119.66万平方米，总起拍价746.46亿元，现场交易会将于7月25日开始举行。推出地块区域分布上，浦东新区、青浦区、嘉定区各推出5宗，闵行区推出4宗，普陀区、奉贤区、杨浦区各推出3宗，松江区推出2宗，剩下4宗地块分布于长宁区、静安区、宝山区和金山区。
无锡： 6月22日，《无锡市自然资源和规划局国有建设用地使用权挂牌出让公告》发布，挂牌16宗地块，出让总规划建筑面积为180.97万平方米，总起价197.9亿元，将于7月22日采用“限地价+摇号”方式出让。推出地块区域分布上，滨湖区、梁溪区出让宗数最多为4宗，惠山区3宗，锡山区、吴山区各2宗，经开区1宗。
广州：近日，广州发布了2022年第二批集中供地计划，此次供地共集中推出14宗，出让总建面146.57万平方米，总起拍价253.05亿元，将于7月18日9时进行限时竞价。从供地区域上看，中心六区为供地主力、规划建筑面积占比达61%。另外，周边区域花都区拟出让3宗、增城区1宗、南沙区1宗。土拍规则上，本轮土拍剔除了竞自持环节，直接为“限地价+摇号”。
v 2022年集中供地成交情况
南京：7月12日南京发布2022年第二次集中供地正式收官，本次供地共计推出44宗土地，出让规划建面合计454.55万平方米，起始价755.75亿元，最终成功成交42宗，其中31宗底价成交，11宗溢价成交，溢价地块中5宗溢价率封顶，另外2宗地块流拍，共计揽金726.9亿元。
从土拍结果看，第二批集中供地的热度确实较前一次有了明显的回升，成交总价191.65亿元上升至726.9亿元增幅达279%，流拍率也从30%下降至5%。本轮供地中，知名房企积极参与，华润、中海、保利、招商蛇口、越秀地产、中国金、龙湖集团等均有斩获，但当地国资委下属房企托底拿地的局面仍未改变。
南京本轮土拍，除土地质量有所提升外竞拍条件也有所放松，31宗地块继续实行“限房价、定品质、竞地价”政策，另有13宗地块则实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，即出让时不设定毛坯限价，在竞得企业完成开发后向有关部门报备审核，给房企让出了更多利润空间。
成都：7月14日，成都2022年第二次集中供地收官，推出的55宗地块流拍2宗，35宗底价成交，11宗封顶限价、7宗低溢价成交，最终揽金402亿元。
本轮土拍国企仍为拿地主要力量、地方平台公司兜底，华润置地成为最大赢家，豪掷87.15亿元拿地393亩。
成都本轮土拍流拍率为集中供地以来新低，主要受益于本轮土拍在规则和限价上做出了减少拿地难度、减少开发成本，增加利润空间等的措施。
v 重点监测房企拿地动态
本期内，中科财金20家重点监测房地产企业中，有保利发展、华润置地、招商蛇口、华发股份、新城控股、龙湖集团等6大房企在一级土地市场竞得土地。本期开展集中供地的重点城市较多，国企、头部品牌房企拿地积极，上述6大房企共计拿地20宗。
04 项目新开盘监测
2022年7月10日至7月16日，在中科财金重点监测的房企中、长三角区域内无新开盘项目。
05 债券到期监测
截至7月底，中科财金重点监测的房企中，将有5家房企共计12笔信用债即将到期，到期金额合计为103.05亿元，其中万科到期金额最高达36.05亿元，其两笔金额合计为1.2亿元的债务将均于9天后到期。此外，珠海华发发行的金额为10亿元的债务将于2天后到期。
海外债方面，共有5家房企合计6笔债务即将到期，总到期金额为24.8亿元，其中碧桂园到期金额最高达7亿元，将于8天后到期。
表：重点监测房企信用债列表
表：重点监测房企海外债列表
附件1 ：中科财金重点监测房企清单