取消商品房预售制度，政府在下什么棋？2018-09-21

取消商品房预售制度，政府在下什么棋？

一、传言取消预售制度，政府在下一盘什么大棋？

取消预售制度不是广东的意思，中央其实已经有所布局和安排，和房产税一样。本次广东的意见，可以说是中央“授意”下的探索意见。

按照中央的安排，如果房地产市场调控依然没有达到预期的话，短期内可能会出台资产流转税，后备可能推出消费税和空置税。中长期视情况逐步推出房产税和取消预售制度。

所以，本次停止预售制度是政府房地产长效机制大棋的一个小前奏。虽然短期内暂时不会突然取消，但如果市场调控依然不达预期，逐步取消应该是大概率事件。

二、未来如果停止预售制度，预计会有什么影响？

总体而言，对整个社会，取消预售制度虽然将直接打击开发商，但同时也会波及地方政府、新房购房者、土地拥有者的利益，唯一可能对二手房业主有一定益处，总体是降低了社会的运作效率，是行政干预市场的一种体现。具体影响预计如下：

1、新房市场：供应减少，量跌价涨，市场成交量有所萎缩。

2、二手房市场：更多购房者转移到二手市场，可能推高二手房价和成交，越来越多城市加快进入存量房时代。

3、土地市场：开发商拿地热情再次受到抑制，土地价格和成交量有下降压力。

5、房地产金融市场：取消预售证导致房企回款周期加长，融资需求加大，融资利率由上升趋势；

6、对新房购房者：有利有弊，不利的是新房供应更加稀缺，价格更高，摇号现象加剧。有利的是可以购买到现房。

7、对开发商及竞争格局：由于资金周转率下降，杠杆率下降，成交量下降，将导致开发商增长速度进一步放缓，行业平均增长率下滑。小型开发商由于资金周转运营要求更高，加快退出市场；中大型房企虽然潜在增长速度放缓，但集中度加快提升。另外，中大型房企也将加快布局其他新业务。

8、对地方政府：土地财政收入有减少的趋势，土地财政压力加大。

总而言之，利空：社会效率、开发商、地方政府、新房购房者、土地拥有者；微利好：二手房业主。