取消商品房预售制度,政府在下什么棋?2018-09-21

取消商品房预售制度,政府在下什么棋?

一、传言取消预售制度,政府在下一盘什么大棋?

取消预售制度不是广东的意思,中央其实已经有所布局和安排,和房产税一样。本次广东的意见,可以说是中央“授意”下的探索意见。

按照中央的安排,如果房地产市场调控依然没有达到预期的话,短期内可能会出台资产流转税,后备可能推出消费税和空置税。中长期视情况逐步推出房产税和取消预售制度。

所以,本次停止预售制度是政府房地产长效机制大棋的一个小前奏。虽然短期内暂时不会突然取消,但如果市场调控依然不达预期,逐步取消应该是大概率事件。

二、未来如果停止预售制度,预计会有什么影响?

总体而言,对整个社会,取消预售制度虽然将直接打击开发商,但同时也会波及地方政府、新房购房者、土地拥有者的利益,唯一可能对二手房业主有一定益处,总体是降低了社会的运作效率,是行政干预市场的一种体现。具体影响预计如下:

1、新房市场:供应减少,量跌价涨,市场成交量有所萎缩。

2、二手房市场:更多购房者转移到二手市场,可能推高二手房价和成交,越来越多城市加快进入存量房时代。

3、土地市场:开发商拿地热情再次受到抑制,土地价格和成交量有下降压力。

5、房地产金融市场:取消预售证导致房企回款周期加长,融资需求加大,融资利率由上升趋势;

6、对新房购房者:有利有弊,不利的是新房供应更加稀缺,价格更高,摇号现象加剧。有利的是可以购买到现房。

7、对开发商及竞争格局:由于资金周转率下降,杠杆率下降,成交量下降,将导致开发商增长速度进一步放缓,行业平均增长率下滑。小型开发商由于资金周转运营要求更高,加快退出市场;中大型房企虽然潜在增长速度放缓,但集中度加快提升。另外,中大型房企也将加快布局其他新业务。

8、对地方政府:土地财政收入有减少的趋势,土地财政压力加大。

总而言之,利空:社会效率、开发商、地方政府、新房购房者、土地拥有者;微利好:二手房业主。

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