民法典：物管公司不能向小区共有区域停车收费，除非业主大会授权

摘要：《民法典》于日前在两会期间获得通过。对原来《物权法》作了较多的修改，而且废止了原《物权法》。物业管理公司有权用小区里的道路、空地作为停车场，对车主收费吗？业主在小区共有区域停车，应该交停车费吗？小区停车位能否允许外来车辆停车？小区停车收费标准由谁来规定？小区停车收入归谁所有？小区车辆占用消防车通道影响救火，谁来承担责任？

一、小区公共道路、绿化区域的所有权归谁？

小区的建筑区划内，道路、绿化和其他场地设施的所有权为全体业主共有。包括道路、运动场、园林绿化带、所有业主共有的停车位等等。

《民法典》275条规定，占用小区内道路或者其他场地改建为停放汽车的车位，属于全体业主共有。

二、物业管理公司利用小区公共道路、场地改建停车场，对车主收费，必须满足什么条件？

物业管理企业不得擅自改变小区公共部分的功能，扩大收费范围，除非经过业主大会同意。《物权法》和《民法典》对于改变小区公共部分的功能都有明确规定，而且《民法典》对于改变的要求更加严格，从原《物权法》规定的“半数”业主人数和专有面积，提高到了《民法典》要求的双“四分之三”。

由于原有《物权法》在本次《民法典》颁布的同时就废止，所以下文就不罗列原《物权法》的规定，节约资源。

《民法典》278条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。应当经专用部分面积过四分之三的业主且参与表决人数过四分之三的业主同意。原《物权法》只要求参与表决人数过半数的业主同意。

占用小区共有部分摆摊设点，用共有区域改建停车位。在《民法典》里，均为改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

三、小区停车位能否允许外来车辆停车？

《民法典》276条规定，小区建筑区划范围内，所有的车库和停车位应当优先满足业主的需求。即是说不管是开发商出售，还是物业管理公司出租，均应首先满足业主需要，才能对外出售出租。保证业主的停车优先权。

四、经营所得的利益归谁？

《民法典》282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。

小区的共有物业经营收入，给物业管理公司什么样的分成比例，都需要经过业主大会决定，达到规定多数同意以后，方能实施。否则就是擅自扩大收费范围。

项下包括停车费、广告费、定点宣传费、小区摊位收费等等，这些项目的收费标准、给物业管理单位的管理费比例，都属于其他共有和共同管理的重大事项，需要半数以上的业主同意才能实施。

五、汽车违规停放占用消防车通道，影响火灾施救，造成扩大部分人身与财产损失，由谁承担责任？

违规停车的车主与物业管理公司承担赔偿责任。

主次划分依情况而分，如果消防通道标志清楚，而且物业管理人员也明确要求车主移车，保障消防通道畅通，车主拒绝移车延误扑火，车主必须承担主要责任，物业公司承担次要责任。因为保障消防车通道畅通，这是物业公司的本职工作，有人违章停车，即使没有收取停车费，物业管理公司也应该通知车主整改或者向消防部门报警解决。更何况小区内停车，是物业公司另收管理费的服务项目，物业管理公司有双重责任，必须确保消防车道畅通。

如果消防通道标志不清楚，物业管理人员没有及时发现车辆堵塞消防车通道的现象，没有及时通知车主纠正违法行为，物业公司应该承担主要责任，车主承担次要责任。

如果由此造成扩大部分人员伤亡，相关人员还要承担刑事责任。

结论：

物业管理公司无权利用小区内共有道路、空地作停车场，对车主收费。除非物业公司获得业主大会多数同意：是否改变小区共有区域功能，是否用于停车场经营，需要达到双四分之三的多数标准。停车费标准、物业公司的分成比例等等，需要达到双半数的标准；

业主在小区共有区域停车，如果有业主大会授权物业公司收费，就应该向物业交费，否则不应该交费，物业公司也无权收费；相应的，物业管理公司的职责应该是没有授权的情况下，拒绝业主在共有区域停车，否则造成的后果由物业管理公司负责。

小区停车位优先满足业主需要；

小区停车收费标准由业主大会规定；

小区车辆占用消防车通道影响救火，由物业管理公司与违停车主共同负责。被影响的业主可以向物业管理公司与车主索赔；

小区停车收入扣除物业公司必要管理成本，归全体业主共有。