利率的双轨制

LPR其实早在2013年10月就推出了，那为什么到现在才和房贷挂钩呢？这就不得不提到一个概念叫“利率的双轨制”。

1.市场利率

举个例子，比方说最近国家想扶持中小型企业生存发展，放款1万亿，那央行肯定不能直接把钱打到企业账户，央行会把钱先推到商业银行，再由商行把钱借给有需要的个人或企业。当然，央行放款给商行也不会是无偿的，也收利息。

中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF），俗称“麻辣粉”，便是这么一个央行借钱给商行的主要手段之一。

这麻辣粉自然有一个利率，2019年11月5日，人民银行开展中期借贷便利操作4000亿元，期限为1年，中标利率为3.25%。这利率肯定比我们个人和企业向银行贷款的利率低就是了。

央行可以自主调节麻辣粉的利率，不会太高，太高的话商行就会去找同行借款；也不需要太低，因为便宜的利率很多商行都会抢着要。

这个利率基本遵循市场金融规律，所以它是一个市场利率。这是一轨。

2.政策利率

而商行借钱给个人和企业是有限制的，是需要锚定央行发布给他们的贷款指导性利率的，这个利率就是贷款基准利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策之一。

根据人民银行官方网站显示，从2015年10月24日起，人民币现行利率调整为：一年以内（含一年）4.35%，一至五年（含五年）4.75%，五年以上4.90%。

这是一个政策利率，央行直接拍板。这就是另一轨。

因此我们存在两种利率，而当国家发现调整货币策略时，又得搞政策，又得搞市场，执行效率不高。为了国际化，国家就琢磨着两轨并一轨，都使用市场利率自行调优。如今房贷接轨LPR就是逐渐干掉政策利率，走向市场化的一步。

LPR（贷款市场报价利率）

回到正题，简单来说，

LPR = MLF + 加点1

该利率是由18家商行共同报价，每月一次，剔除最高、最低报价后，取平均值得到的。如果某个银行老是报出最高或最低价，那可能会被央行T出群聊。

所以这些银行的报价肯定会参考市场和同行，平衡自己的风险和利润后，再在麻辣粉的基础上加点1才给出最终报价。

然后LPR就代替前文提及的政策利率，作为新的贷款基础利率了，商行贷款给个人、企业的利率就会等于LPR+加点2，资质很好的企业，商行可能就会直接以最低的LPR利率贷款给它，不收额外加点。而对于个人贷款，商行肯定就会按资质加点了。

紧接上文，房贷就是商行提供给个人贷款的一种方式。有的人资质好，有抵押，他就可以挑一个给他加点2低的（整体房贷利率就低）商行签合同。

房贷利率 = LPR + 加点2

具体来说，这个加点2又包括两项：政策加点；商行与个人协商议价的加点。

举个例子，小明去年年底买首套房

1）利率 = 4.8%（当时LPR利率）+ 0%（政策加点）+ 0.5%（商行加点）= 5.3%

小明继续买二套房

2）利率 = 4.8% + 0.6%（政策针对二套房的限制）+ 0.5% = 5.9%。

需要注意的是，这个加点2在签完合同那一刻就确定了，以后也不会变，变的是LPR，LPR降低了，那房贷就少了。

接上开头，对于存量的房贷，国家给我们仅有1次机会二选一。

1.固定利率

就拿我这个存量举例子吧，如果选固定利率，就还是保持4.41%的利率不变。

2.LPR+加点2

如果我选接轨LPR，那就需要换算下，先算出加点2这个点差（固定）：

加点2 = 4.41%（签约时的利率）- 4.8%（2019年12月20公布的LPR利率）= -0.39%

然后就能算出以后的房贷利率：

接轨后利率 = LPR（当前LPR利率） + 加点2（可为负数）= LPR - 0.39%

所以打过折的同学也不必担心，折扣会体现在这个负数加点上的。

其实也简单，国家未来的利率大概率是下行的，参考一些发达国家，利率为0和负数的都有。

所以选择接轨LPR整体基本上能少交点房贷。

而不希望未来发生短期LPR上涨风险的同学可以选择固定利率。