2018-09-30（霄）

今天阅读了第五章“告别以地谋发展”，主要描述了以地谋发展不可持续的原因和如何改进。

存量土地：广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地，狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分，不合理，产出低的土地

宅基地退出：实际是指农民宅基地使用权的退出，是宅基地使用权人自愿将作为宅基地的用益物权消灭，从而恢复集体经济组织对宅基地的完全支配状态

区段征收：政府基于新都市开发建设，旧城市更新，农村小区更新或其他项目的需要，依法将一定区域内的土地全部予以征收，并重新加以整理规划开发后，除公共设施用地由政府直接支配使用外，其余建设用地，部分由原土地所有权人领回作为低价地，部分供作开发目的或拨供需地机关使用，剩余土地则办理公开标售，标租或设定地上权，并以处分土地之收入优先抵付开发总费用

不可持续的原因

一，土地出让收入波动性加大，不稳定性增强

二，征地拆迁等补偿性支出占比大幅提高，城市化成本上升

随着城市化进程加快，土地价值大幅提升，农民权利意识觉醒，加上一些地区的城镇用地逐步从新增转向存量用地，征地拆迁成本快速提高，被征地农民和拆迁居民补偿水平占出让收入比例显著上升。

三，地方政府“土地财政”收入减少，依赖土地收益保障各项民生等支出的制度按排面临考验

四，城市建设资金对土地出让收入过于依赖，未来城市建设将面临资金供给趋紧的问题

目前的土地收支结构中，用于城市建设的资金有两块：一块是土地出让收入中以先前土地开发费名目的支出，另一块是土地出让收益中以城市建设名目的支出。

五，土地抵押贷款金额持续上升，违规非法抵押融资现象增多，地方政府债务风险和金融风险进一步累积

应对之策

一，以土地制度改革为核心，促进土地结构优化

1，针对中国工业用地占比过高的情况，制定工业用地用途转换的规划调整，权属处理和利益分配方法，创新工业用地向服务业，居住及高端制造业转变机制，促进城市用地结构优化，产业转型和可持续发展

2，针对政府性用地过高，利用不集约的状况，制定政府和行政单位划拨用地进入市场的规划和土地增值收益处置办法，增加产业发展用地和城市宜居空间用地，将用途带来的增值收益更好的用于城市发展

3，针对城乡结合部区域农民土地法外，低端使用的状况，选取不同类型城市的城乡结合部开展集体建设用地入市试点，为城市发展和产业升级释放巨大用地空间

4，选取不同类型地区试点，探索转移人口市民化与宅基地退出机制的试点，实现农民宅基地用益物权与城乡用地优化的双赢

5，鉴于东部沿海地区的产业升级和城镇化主要转向存量用地，建议在这些地方重点开展优化土地结构的制度改革试点与创新

二，同步推进征地制度改革和放开集体建设用地进入市场

三，推进国有土地资产经营和融资制度改革，为城市化提供可持续发展的建设资金

1，探索国有土地资产经营模式。实行政府管理土地和经营土地只能分开，将国有土地经营职能从现有部门分离出去，在摸清国有土地现状的基础上，成立国有土地资产经营公司，由其从事国有土地的经营与保值，增值工作

2，完善国有土地融资制度

3，借鉴台湾地区的区段征收方法，改革用地模式，减少各地政府对卖地机制和利用融资平台进行投融资的依赖性

4，有区别地试点土地财产税制度，对储备土地，房地产商囤积土地以及进入市场的集体建设用地，率先实行征收土地增值税的试点