来翡翠书院：花费百万，享受千万级住宅

假如你有180万，你选择租房还是买房？

在电视剧《我的真朋友》中，后期便提出了房产的长租模式。电视剧里的长租模式是完全站在消费者的角度考虑的，而现实并不像电视剧中所展示的那么理想化。

万科的翡翠书院项目，就是面对消费者展开的长租项目。只是它的长租长到以十年为期限，需要一次付清最低180万的价格。

在房价高昂的北京市海淀区，这180万的话费意味着能够享受十年的便捷交通、良好的建设，让孩子能享受周边的教育、融入同等高科技人才的生活圈子。不管是从生活状态还是生活质量来说，都能有一个大幅度的提升。花费180万，能够居住到花费1500万都买不来的房子十年时间。

180万，这个定价合理么？

在市场化的条件下，影响价格的因素有两个：一个是成本，一个是质量。

 

翡翠书院成本评估

关注房地产相关信息的人，一般都听说过“面包”和“面粉”的典故。在成本考量上，因为面粉是面包定价的核心参考标准，因此做面包用的面粉越贵，面包也不可能便宜。

作为一个商业主体，商业运营的一切经营行为最终都会落到是否盈利的这一终极问题上。我们可以通过计算万科打造翡翠书院的基础成本，来判断这个定价究竟是否合理。

翡翠书院项目是万科百分百自持的物业，意味着这个长租项目对于万科来说，能否盈利的关键在于投资回报率。从翡翠书院的日常物业维护及设施优化中，万科仍旧要向翡翠书院中持续投入。

如不考虑其他的运营成本，万科翡翠书院项目的投资回报率（NOI）只有2%左右。

根据万科内部测算，由于项目的长租性质，万科可能需要超过30年才能拿回成本。再加上大笔资金的投入造成的利息资产损失，所以，对于万科来讲，这是一个极其微利的项目。

翡翠书院质量评估

按照万科产品线划分，“翡翠系”属于万科高端住宅系列。它所服务的也是科技园中的精英人才。在翡翠书院中，居住环境、教育环境、住房精装，缺一不可。

翡翠书院属于大户型住房，相较于西山壹号院以及如园，不管是从户型的大小、项目本身的定位，还是从整体设计和周边配套来看，翡翠书院明显略胜一筹，而三者的价格相差却不多。

作为全国首个高品质自持住宅，万科的目标是希望将翡翠书院建设成为企业从供给侧改革角度参与房地产制度长效机制改革的城市标杆。

在万科目前的规划中，翡翠书院采用的是低密社区建造方式，在北京万科已有的翡翠系项目，如翡翠公园、翡翠长安等的基础上进行升级。低密度、高绿化率也是翡翠书院设计优势的一部分。

评价产品是否值得，不应该只关注贵不贵

住房对于人们来说是能够获得享受与放松的地方，会选择长租房的这一群人，他们可能因为各种原因暂时买不到房子，比如户口问题，地理位置不合适，对于周围人群的考量等等。他们却追求更高层级的住房体验，想要生活在适宜的圈子里，给自己的孩子更好的生活环境，也给自己换到更适合自己的生活圈子。在他们看来，价格并不是唯一的衡量标准。

一线城市，尤其是工作区和繁华的商业区，住房往往供不应求。房价房租通常比通胀指数涨的飞快。一两年或许不明显，十年八年下来，价格就会变得很可观。现在人们觉得是“天价”的房租，过去几年他们也许就处在价格洼地，是赔是赚，重点在于人们对于经济的敏感度。

在生活状况相对稳定的情况下，花费一百八十万换来一千多万才能买到的舒适环境，得到一个长达十年的稳定期，过高质量的生活。在物价飞涨的今天，这种长久的稳定，是多么难能可贵的存在。