预购商品房抵押预告登记及其法律效力

《物权法》

第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

预告登记，旨在保全将来发生不动产物权变动的债权请求权。

其效力主要表现为：其一，阻却违背预告登记的物权处分行为；其二，预告登记保全的债权请求权指向的物权，其物权顺位依据预告登记时间确定。

预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来物权实现的登记，其本身并不能发生物权登记效力。

在中国光大银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称光大银行)与上海东鹤房地产有限公司(以下简称东鹤公司)、陈思绮保证合同纠纷案中，二审法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。

预告登记不产生抵押权效力，却也是对债权人利益的有力保障。

首先，预告登记具有排他效力，在预告登记有效期间，未经预告登记权人同意，擅自处分该不动产的，不发生物权效力。

其次，预告登记权人可以要求或者申请强制履行登记义务。即便预告登记所涉不动产抵押权最终未能实现，债权人依然可以通过追究抵押人违约责任的方式寻求救济。

预告登记与在建建筑物抵押登记不能混淆。两者在商事行为领域、主体类别，抵押客体、担保对象方面均不同。在建建筑物抵押登记主要解决的是在建工程的融资问题，其抵押价值主要体现在土地方面，这与预购商品房抵押主要体现房屋价值以及预告登记主要解决的是购房者与银行之间的贷款风险问题存在本质区别。（作者丨秦明杰）

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