打折唯有备案价上打折才是真打折，
但现在大多数房地产商打折是提高售价，
打完销售的9折，销售主管的98折，销售经理的98折，营销经理的98折，
比备案价低那么一点点，
销售者觉得自己厉害，赚到了，
但买的不会有卖的精。
现场各种氛围让你热血沸腾，
各种情景设计让你交定金，交了不退，
各种术语让你觉得赚到，不买就没有了，
交钱之前各种承诺，
交钱的时候各种温馨服务，给你砸彩蛋，放礼炮。
当你交定金，一切都不一样。
恒大营销做的非常好，年年打折。
2015年的无理由退房，
恒大宣布全面实施无理由退房 4月16日起执行
2016年的82折，
万亿恒大火爆热销，全国楼盘82折，央视重磅播出，引爆黄金周！_腾讯视频，
2017年恒大85折钜惠，
恒大名都85折钜惠让利全城，市民热情高涨_荆州好房子网资讯
2018年恒大88折，
恒大打响2018房企大规模促销首枪 全国楼盘88折优惠，
2019年恒大8折，
恒大全国降价 低至8折_网易订阅，
2020年恒大75折，
重磅！许家印签字确认，恒大全国楼盘75折优惠_腾讯新闻
其次现在买房讲究操盘，买房的销售技巧可以编成厚厚几本书。
去年武汉许多楼盘打着日光旗号，
其实根本没有卖完！
比如去年知乎上面和某网友讨论福星惠誉东湖城，双地铁毛坯房！
他说这个楼盘很难买，总是日光，
我朋友恰好也买这个楼盘，当时他想我找点关系，花点钱；
我说不用，他没抢到房，着急了，
我笑着说：“你和置业顾问说，你买房钱准备好了，如果有房子，随时可以签约，但千万不要给额外钱！”
后面她买到一个10多层，
她买到是最火的户型，户型很不错，
这个项目后面几期还请渠道帮忙买房，
却网上天天宣传日光，
你觉得会日光吗？
至于那些打着销售7成，8成的，
你们猜实际销售多少？
某楼盘2018年11月份加推，264套房子，买了30多套，
对外宣传销售7成，
今年到现在都没有卖完。
现在楼盘怎么操作？
现在是销售微操！
2016年、2017年、2018年上半年客户数量是真多，
稍微积累下客户就满了，
各种找关系花钱抢房子，
根本不需要你去宣传。
但是现在很多开盘房子秒完是怎么回事了？
假设我开盘准备开600套房子，蓄客2个月，
发现圈存2个星期只有600人，
果断这时候要选择开盘了，
不开盘，这些圈存客户也要走了！前期营销费用全浪费了，
怎么办？
我只开一栋楼300套，
告诉客户我们房子紧俏备案价格上不去，借口拿预售证难啊，
价格下一期还要高，
接着通知这600圈存客户来选房，
行情不好，
这时候有些客户可能不会来，有些有事，有些前几天买其它楼盘了，
估计来的人400人到450人，
这时候开发商微操开始了，
摇号或者选房50人左右进去，
接着如果看到客户选房情况不热烈，
开始发奖品，表演节目，烘托气氛，稍微拖时间，
慢慢摇号，
通知托头带托来！其实早就准备好了，只是看用不用，
一般20分钟左右来了，
托早就训练过的，
接着开始加快摇号，
托在里面不停的选房，制造气氛，
好房子坏房子都选，反正是红标。
受气氛影响，高节奏音乐，
精英销售逼定手疯狂逼定，
这些客户最少可以提高30%的人交定金！
接下来就看外面客户多少人，大家选房人数比例是多少（有个总控人员数据非常清楚）？
如果还不行，
直接让一部分房源变红，假装卖掉了
留出恰当比例房子，
最后进去抢房，房源少，
拖疯抢，热烈气氛音乐烘托，
销售精英逼定（这是各大案场请来绝对精英，死的可以说活，非常了解人性，一个一场几千元）
很多人会选择交定金。
这时候可能450人来，300套只卖掉200套房子，
对外宣布全部卖掉！
发广告，发宣传，让自媒体，网络都发，
先签约这200套房子，
这时候有客户后悔了，估计量还不少。
但定金合同上面写好几天不退定金没收，
而且告诉客户我们这时候签约有多给你2个点优惠（几万元），抽大奖！
威逼利诱之下，98%的客户肯定签约的！
你这时候想退定金，除非你是房管局领导儿子或者里面员工，其它肯定不可能的。
如果你继续吵闹的厉害，一面让销售通知你几天后你房子定金没有了，甚至律师发函，
一面多给你比别人一点点优惠或者礼物，
这时候一面定金有没有的可能，
一面是你多一点优惠，基本上就把房子买了，
除非客户真筹不到钱。
接下来慢慢蓄客，
一周积累50到60个准客户，交圈存钱，
如果没有，必要的时候让渠道带大量客户来，
接着售楼部小开盘，
拿出25套到30套房子，一般认筹和房子2:1到3：1。
告诉上次客户一些贷款下不来没办法出来的房子，
售楼部现场让他们抢！
同样有拖，有音乐！
还有当天折扣点，基本销售一空，
如果有意向客户没有抢到房子，
销售心理清楚，
等2,3天告诉有人贷款不合格，房子您要吗？
要，马上过来交定金！
客户焦虑下基本就要了。
3周左右把这100套房子清空，
中介的渠道费用给到2%到16%，
100万的房子给中介公司2万到16万不等，中介一般拿一半，
所以目前中介都开始卖新房，一般一年卖4,5套新房收入很高了；
房子不好的买的时候，
就圈存都无数花样，随手举例子。
先各自大型活动热场免费收资料送礼物享额外优惠，
看马戏，看魔术，看歌唱比赛，
就交一个资料，又送礼物又看精彩活动，无数人愿意。
再交200到1000元（金额你定），
中间也有暖场活动，送礼物享额外优惠（通知前面交资料的人），
钱可以1个月后随时来退（真的退）
几百元随时可以退，来了喝咖啡，奶茶，吃甜点，
还买房享受优惠，
一般有买房意向的人，3，4个有1个都会交，
接下来就是圈存，
交多少享受多少优惠，送礼物搞活动。
前面人带来看样板间，实体外边转一下（里面不让进去）
前面交几百元小钱的人，大约3个有1个左右会圈存。
为什么这样圈存，这叫沉默成本！
和分手很难一样。
你来几次，关注这个楼盘这么长时间，
只要你买房，这个楼盘什么样的房子你都会要。
真正操盘高手，2线城市轻松到手年入百万，
他们开一次盘，经常公司都奖励几十万。
可以培训精英销售，售楼部各种套路让他们砍客户，
没有买房想法的客户进入售楼部有最少10%圈存率，
我见过一个老大哥，
专门有一个手下，不做销售，
客户一进门分析客户打扮穿着，分析其经济实力，性格大致特征。
接着趁着秘书辨客时间，信息整理好，发给销售。
啊啊啊啊啊：伟大的操盘！,
ps:1我说过这是中国大多数楼盘玩法，
特别火的楼盘随意卖，加号子费卖。
2中国下半年少部分开发商会出事情的，