阅读 | 《负动产时代》日本泡沫后从土地深化，到不动产深渊，是否是一例警钟？

泡沫经济欠下的债遍布全日本。

在日本，“负动产”一种是指，除了还房贷之外，高额的维护和管理费用。

还有一种，其特征是存在多个共有人可能无法按照自己的意愿处置；又或者到子女继承时又老又破的公寓，很可能根本卖不出去，而该交的费用却一分也不能少。

《负动产时代》绘出日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，追问这些“欠债”到底该由谁买单，并提示解决这一系列问题的若干方向。

从资产到负债的“负动产”

在日本，土地在过去是只要买来就一定能增值的宝贵资产，如今却成了税费和物业费不堪重负的负担。度假地和地方城市的地价不断下跌。

比如91年的时候，一位老人在静冈买了一块约300平的别墅用地。作为到了假期可以随时度假的身份象征。最初以1,300万日元高价买下，直到2017年老人卖掉了一直没盖起别墅的这片地，售价10万日元，是当初买入价的1/130，扣除还要向不动产中介公司支付的约21万日元手续费和广告费，这笔交易最后的结果是-11万日元。

尽管如此，老人仍然感觉松了一口气。当年地买下来之后一直空着，每年都要缴纳4.6万日元的别墅用地管理费和7000日元的固定资产税，卖掉土地相当于再过两年就能把这次亏的钱赚回来。

老人有两个女儿，本以为有人愿意继承，没想到结果是两个女儿都不想要。他最初要价100万日元，没想到一直无人问津。最终降到10万日元后才找到了买主。

老人说到土地卖不出去的话，孩子们还得继续交管理费和固定资产税，这也算一种断离舍吧，当时信奉土地神话，以为只要持有土地就能升值，现在已经再三反省了。

即使另付费也甘愿脱手的“负动产”

2016年，长冈市一位来自不动产中介的促销广告，上面写着：“别墅度假地或农村的土地与房屋配套度假区会员身份等，除了极少一部分能在市场上交易，其余大部分都是找不到买家的负财产，现在实际情况是即使不要钱，也难以找到愿意接受的人，基于这种情况，本公司特向曾找我们咨询过的客户提议，请您考虑付费将所有权转移给我们。”

有一位男士，他的哥哥在2005年购置了一间开间户型的度假公寓用于滑雪度假。但是他对滑雪和度假没有什么兴趣，当时只是觉得既然有现成的房产，继承下来也无所谓，实际上他发现这套完全用不上的房子，每年都要缴纳15万日元的物业费和维修基金，还有3万日元的固定资产税，男士开始担心这份看不到尽头的负担，决定马上把它卖掉。

最初开价40万日元，结果整整一年只接到一个电话，看房人数是0。就在这时接到了前文提到的促销广告，对方告知卖掉房子需要120万日元，中介公司提出的是“负价格”，即由业主付钱请他们接手房产，理由是公寓在未来三年的物业费和相关手续费等共需约115万日元，即便这样也无法保证三年之内能卖出去。男士觉得既然这样还不如干脆趁现在就此机会赶紧脱手。于是他毫不犹豫地付钱，卖掉了房子。

命运共同体的考验——与欠费抗争的老旧公寓

在日本，公寓是一个命运共同体，热潮退去之后，随着业主们年事渐高以及住户减少，度假公寓面临着收不到物业费和维修基金的危机，这种趋势下普通公寓也无法置身事外，在人口减少以及回归城市中心的影响下，大城市周边的空置房屋越来越多，老旧现象也日益加剧，虽然普通公寓的物业费和维修基金及固定资产税没有配备了游泳池和公共浴场的度假别墅那么贵，但对于依靠微薄的养老金度日的人们来说，仍是一笔沉重的负担，公寓与欠费的斗争开始了。

然而，“负动产”是一个恶性循环，因为其处理有两个条件：

一、地处车站附近等交通便利的位置

二、可以增加楼层能出售增建的房屋，用作重建资金。

然而现实中不符合条件的公寓很难重建，而拆除公寓又需要高昂的费用，腾出来的土地又不一定能卖掉，所以这样的房子想拆掉也很难，因此就成了一个负动产的恶性循环。

从根本上重新审视土地政策的动向

近几年，日本政府开始着手修订，在泡沫经济时期地价高涨等背景下制定的土地基本法，旨在抑制投机性交易，规定了土地的基本理念和国家的职责等，但对人口减少导致土地贬值，缺乏土地利用意愿的情况下，单纯持有土地的情况没有明确的准则。

为了弥补这个问题，以便土地得到适当的管理和利用，应该规定所有人必须承担的责任。

捐赠给国家或地方政府的土地，也是只有有利用价值的才有可能被接受，否则原则上是没有人接受的。允许所有人在缴纳一定费用之后能放弃所有权或者把土地捐赠出去，在此基础上还需要确定接收土地的主体是国家地方政府还是NPO或居委会等第三方机构。

日本需要允许所有人放弃所有权的相关机制，并针对接收这些土地的新型公共机构也提出了建议。需要的话可以直接由国家或地方政府接管，不需要时则可以由新型机构持有或出售。

总之，人口老龄化，少子化的大趋势，这些都是对房地产市场不利的因素，不少人看跌房地产市场也是由于这个原因。谁会来接盘房子？这是一个值得深思的问题，所以未来的房地产市场是不容乐观的。

水往低处走，人往高处走，这是经济规律，也是人性，所以人口老龄化、少子化对房地产的长远影响是巨大的，未来全国的房价很难出现普涨的局面，越是核心的城市，房价越有支撑，而人口持续流出的城市，房价会逐渐“鹤岗化”。今天中国城市的房价已经出现了两极分化的现象。

而日本作为老龄化严重的国家，产生的“负动产”效应，也给我国的房价趋势也敲醒了一例警钟。

未雨绸缪、居安思危是必不可少的，因此，不妨读一读《负动产时代》。