也来说说LPR

最近有房贷的人应该都关注到了银行关于利率转换的提示。因为要在微信群做一个家庭资产配置相关的分享，就听了银行专业人士对LPR利率的解读，自己也搜集了很多相关资料。今天就偷个懒把我在微信群分享的一些个人看法整理成文字，充当本周打卡作业。

根据人民银行公告《2019》第30号要求，房贷客户可以于2020年3月1日至2020年8月31日期间申请房贷利率转换。已购房的商业房贷都要选择换成固定利率或者换成LPR浮动利率，机会只有一次，选后就不能再变了。选择权在自己手里的时候，很多人就没了思路。我在这里理一理思路，希望能给大家提供一些参考。

我们先来弄清楚利率相关的几个名词。第一个基准利率，这个基准利率是央行定的，相当于厂商的一个建议零售价。各家商业银行可以根据客户的资质在基准利率的基础上进行利率的上浮或者下调。第二个固定利率，是银行放款时根据人民银行利率政策和现行基准利率，约定的一个利率。这个利率写在合同中整个贷款期间都不会变更。第三个浮动利率，即在基准利率水平上上浮/下调百分之多少。也就是说在贷款期间内，会定期调整的一个利率。比如我的房贷是浮动利率，放款时的基准利率是4.9%，银行上浮了10%，那我的贷款利率就是5.39%。那如果下一个年度，基准利率下降到了4.8%，那我的贷款利率就是4.8x1.1，就是5.28%。也就是说这个浮动利率是根据基准利率来浮动的。第四个就是最新的LPR利率。又叫做贷款基础利率，也称为贷款市场报价利率，这个利率是市场定的。央行是在19年8月推出LPR新机制的。从那以后每个月20日，就会有下图的18家银行进行报价，取它们的加权平均值作为一个LPR利率。

了解了这几种利率之后，我们还需要知道哪些贷款是需要进行转换的。有三个要素必须同时满足。第一就是2020年1月1号以前金融机构发放，或者已经签订合同待发放的这个贷款。第二个条件是要参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。第三个就是合同到期日在2020年8月31号及以后的这种贷款。满足这三个条件之后，那么这笔贷款就是需要进行调整的。

你可以选择转换成固定利率，或者转换成LPR的浮动利率。比如我转换之前的利率是4.9%的基准利率打了九折，也就是4.41%。转换成固定利率就很好理解。我贷款时的利率是4.41%，那以后这个贷款利率都不变了。不管市场利率是涨了还是跌了，合同到期日之前我都是按照4.41%的利率来还款。那如果我要转换成LPR浮动利率呢？刚刚过去的3月20号，我们最新一期的LPR的市场报价是4.75%。基准利率的浮动方式是乘法，LPR浮动方式做的是加法。2019年12月20号发布的五年期以上的LPR是4.8%。我贷款时的利率是4.41%，那么就用4.41%减去4.8%，也就是-0.39。那么我现在转化成LPR浮动利率之后，我的实际贷款利率就是最新的LPR利率4.75%加上-0.39，也就是4.36%。可以看出我的贷款利率已经降低了。

但是这并不代表转换成LPR利率就一定有利。如果选择LPR浮动利率，好处就是未来如果利率下降了，LPR肯定是要降的。那么我们也会享受低利率带来的降息。但是一旦利率上涨，L PR肯定也会跟着涨。固定利率的好处呢，就是未来如果利率上涨了，那么你依然可以享受到目前的低利率。但是如果利率降低，那么你就会付出更高的利息。总之，如果未来利率下降，那就换成LPR浮动利率更划算，如果未来利率上涨，就换成固定利率更划算。但是我们只有一次机会，换过之后就不能改了。

按照大多数专家的观点，目前很长的一段时期内，全球都会处在一个降息的通道。欧洲国家和日本经济体已经发生了负利率的状况。但是具体这个“很长一段时期”有多长，会不会长到二三十年，也就是我们大多数人的房贷年限。这个谁也无法给出一个确定的答案。我个人的看法是如果房贷在五到十年就能还完，可以选择LPR浮动利率享受这个降息周期带来的降息。如果房贷还款时间还很长，以后随着全球经济的复苏很可能周期循环再涨回来甚至更高，而目前你的贷款利率又相对较低，那就可以选择固定利率，把它固定下来。这只是我的个人看法，欢迎大家一起讨论。