给房子打分

自由市场经济背景下，一切商品货币化，一切服务货币化，房屋的价值和使用价值完全包含于它的商品属性。卖出房屋之前的价格评估很容易，用市场比较法、收益还原法一算，谁都能掂量个八九不离十。买进房屋之前呢？卖家的报价是否公道合理，是否物有所值，是否还有投资升值空间？这些问题，远比出手卖房那人更令买房人犯晕。我想了想问题的根源，在于：卖房人只盯着钱，而买房人呢？除了口袋里的钱，他还要统筹考虑区位、气候、小区绿化美化环境、建筑质量、户型、装修、交通购物就医上学等配套条件、物业服务、小区会所设施、甚至连邻居素质诸多因素统统都要考虑，有的时候，特别是面对好几个优劣俱备、各有特色的买房目标的时候，真的叫人觉得难以拿捏取舍，即是你自认为多么专业或者多么经验老道。

我最近正在寻房，寻找我的热带养老小独栋，同样遇到困惑。

首先是琼滇之争。海南，云南，都有中国热带气候分布，究竟哪儿更适宜过冬养老？云南省旅游资源丰富，少数民族风情浓郁，西双版纳海拔高度、地形地貌、气候类型、植物物候和海南都有相似之处，同样都有大开发商的高品质大盘，关键是价格便宜！同类产品，卖价只有海南的三分之一到二分之一！五六百万可以买到一个很不错的二三百平方的小独栋呀，想想心里就要乐开花。可是在仔细查阅了西双版纳气候资料尤其是冬季半年11月至4月间日均最低温度、最高温度、空气质量、空气湿度这些人体敏感指标之后，我犹豫了。对一个习惯了沿海生活和购房准备用来避寒养老，同时又要顾及孩子玩海上冲浪的我来说，海南的海洋性气候和海洋资源显然更胜一筹。日温差个位数比日温差两位数的地方肯定更利于体感舒适和生命健康。西双版纳的泛亚高铁和海南岛的自由贸易港，都是当地人热衷猛吹的大喇叭大泡泡，到底能不能落地建成，建成后能不能获世界认可正常运营，运营后百姓市民能不能分得红利，都是未知数，我且不去当真，听听而已。就是说，关注当下，两地远景暂且忽略不计。首轮比选，琼岛胜出。

接下来就收心在海南岛找房吧。北纬19度线以北，进入亚热带区域了，遇到西伯利亚寒潮来袭，气温会跌入10度之内，冬天略冷，春天会有湿溚溚的"回南天”，放弃。此线以南，卖房人口中津津乐道的"北纬18度"范围之内，乐东县城气候温暖，河水清澈，房价便宜（公寓1.5万之内），但是位置偏西，离海略远，放弃。五指山、保亭两个县城，分别位于山谷和山间平坝，森林覆盖率高达85%以上，负氧离子含量高，空气质量最优，房价居中，可是属于海南省楼市严控开发严控交易的"中部四县市“，只有本市县当地户口才有购房资格，流通变现能力大大受限，投资属性受到挤压，放弃吧。受黎母岭和五指山两个山脉微地形的调节，北方冷空气南下受阻，海南岛东部真正的热带气候区在万宁市和陵水县交界处的牛岭—分界洲岛以南，以我在海南岛七八个冬天的居住观察体验比较，牛岭隧道南北的气候真的差别明显。夏天的情况我不知道，反正冬天岭南温暖干爽，岭北却常常偏冷阴湿，同一时间气温会相差二三度。三四月份东北风倒转为东南风的变风季节，也常常遇见岭南蓝天白云，岭北云山雾罩。海口到三亚南北距离不过三百公里而已，山脉隆起对气候的改变影响之大可见一斑。所以喜欢干燥天气的北方人，多数会偏爱海南岛东南角的三亚、陵水这两个地方。从小习惯了阴冷湿润气候的四川人重庆人在文昌、万宁买房的比较多，也印证了南北气候差异生活习惯差异对择城选房的影响因素。

其实选房这件事也正好暗合了一个人生活阅历的成长历程和他审美趣味发展嬗变的过程。据我观察，发生在多数人身上大致的规律是：从市中心繁华地段到城市边缘再到近郊，从高层电梯公寓到多层洋房再到独栋，从豪华欧式精装修到新中式复古风/禅意和风再到美式乡村/简约北欧风格，从注重房子本身价格户型到关注建筑品质设备设施再到侧重周边环境和小区绿化景观，从关心房价近期涨跌趋势到关心小区配套条件再到居住环境质量和长期投资价值并重。我一俗人，这二三十年不断的迁居史，也是遵循了这条规迹。到了六十来岁的年龄，基本上归聚到最后一个阶段了，近郊+独栋+简欧（在热带还有泰式可选）。

众多楼盘踩下来，对上眼的、有入住愿望的TOP3是三亚的万科森林度假公园，陵水的雅居乐清水湾，万宁的石梅山庄。三个盘共同的优势是：1，大盘，规划占地分别是2000亩，15000亩，5000亩。大盘的好处是统一规划建设，统一市政配套，统一物业管理，起点标准高，不会岀现分散小盘杂乱低劣的通病。2，自然资源优越。万科公园和石梅山庄位于山坡谷地，森林覆盖，湖水汇聚，雅居乐位于山海之间，12公里南向弯月形优质沙滩，海上运动胜地。3，高绿化率、低容积率、低密度，三家开发商都是南方人作派，注重建筑品质，做事用心细心，擅长环境营造。这和那些大央企和北方派开发商形成鲜明对比，你去小区里转一圈，楼里楼外走一圈，亲身感受亲眼所见，产品质量高下立马可见。这三个楼盘，都令我产生"买一套住进来，来了就不想再离开"的瞬间冲动！要知道，做为建筑工程师和房地产估价师的我的眼睛，阅楼无数，早已经对房事审美疲劳了，能让我怦然心动的房子，那得多么的岀类拔萃？！4，高价。这三个楼盘价格无论一手二手均比它周围其他楼盘高出不少。一分钱一分货，经过三四十年的博弈和历练，如今楼市买卖双方智商都大有增进，市场价格基本上不会背离其价值太远。

除此之外，三个盘又各有姿色独领风骚。

1，万科离三亚市中心最近，去荔枝沟农贸市场只有6公里10分钟车程，小区紧临三亚大学文教区，山谷里有冷泉岀水溪流入园成湖，植被茂盛，特别是将爬藤三角梅和乔木傍植形成漂亮的花缠树，对严重花痴症患者的我吸引力太大了。小区道路、绿地、花境、标识导引系统、会所设施、商业与文化配套也很成熟便利，在三亚市居住小区中算是数一数二的名次了。

2，雅居乐岂止是个楼盘？规模之大，配套之完善，简直就是一个小镇。四万多户的房屋可供十几万人居住，要是在欧洲国家，可以算做一个不小的城市了。据说，这是仅次于腾冲"云南原乡"和景洪"西双林语"的雅居乐第三大盘，至今已经动工12年，新组团还在不断建设中。它离三亚市中心解放路55公里60分钟车程，论自成体系配套齐全，全海南没有岀其右者。背后由摩根史丹利国际资本支援的专业大开发商，从土地整理开始，大片造城，楼面地价低到叫人掉下巴颏的二三百元，楼房售价高到三四万元，而且新组团售楼处总能以高于老组团同类产品二手房价的新价售馨，就问你服不服？如此高价，仍然挡不住来自大陆北方南方"人傻钱多快来“的买房人，天天跟赶集似的，一手二手都红火。应该承认，这种地产大鳄太会规划设计太会施工建设太会营销敛钱了，不服不行。走在雅居乐的清水湾，随便哪个组团，看看人家的楼、路、树、花、园、景，看看人家的池、河、湖、湾、港、滩，看看人家的物业服务，回想青岛那些牛逼哄哄得意洋洋的所谓高档小区，那算个什么呀！

3，石梅山庄已经出了牛岭隧道，进入万宁市地界了，位于石梅湾西边兴隆镇东边，离海滩6公里10分钟车程，距离我居住的亚龙湾100公里70分钟车程。本来接照我自己"国内投资不过长江崇明岛，海南买房不过牛岭分界洲"的底线，我是不会瞄上万宁楼盘的，可是自从那天逛完了兴隆小镇路过时随意偶然地走进石梅山庄，忽然发现这个楼房好像种在湖畔森林里的住宅小区，它鸟语花香精巧美丽的热带花园，它翠绿如茵保养精细的坡地草坪，它碧波荡漾水质清澈的大小湖泊，它浓荫蔽日高大茂盛的水果乔木，一下子抓住了我的心！还有规划有序保洁干净的小区环路，进出便利树冠如伞的地上停车场，宽敞大气的业主会所空间，戏水游泳两相宜的大型公共泳池，真是让我肾上腺素快速分泌啊。可惜的是，这儿沒有小独栋房源，但是一二期《溪谷》的林景，三期《水生活》的湖景，四期《传奇》的山景加湖景，观景塔楼上俯瞰小区山湖林楼全景，瞭望石梅湾海景，这些六层高的花园洋房板式公寓完全能够满足我对"住在热带花园"那份纯正感觉的渴求。真是好货不便宜，属于万宁兴隆板块的这些公寓的价格，已经比兴隆镇中心卖的最贵的公寓贵岀两倍还多，和雅居乐清水湾不相上下了。位于牛岭分界洲以北，气候条件不如三亚和陵水，而绿化和景观却拔得头筹，一下拨动了我的心弦，这是这个小区令我反复再三的动心之处，真的不忍舍弃。如果不能买上这里的房子，我也要每年来这里面的酒店民宿住上几天，走遍每条环湖步道，骑遍每条单车绿道，看遍每一棵大树每一朵花，方才能抚我心头之痒解我心头之瘾。

好像王菲《传奇》歌唱的——

只是因为在楼群中

多看了你一眼

再也没能忘掉你容颜

梦想着偶然能有一天再相见

从此我开始孤单思念

想你时 你在天边

想你时 你在眼前

想你时 你在脑海

想你时 你在心田

宁愿相信我们前世有约

今生的楼市房事 不会再改变

宁愿用这一生等你发现

我一直在你身旁 从未走远

哼完了情歌，下面我给这三个楼盘量化打分，看看究竟该买哪个房？见图。