5.2我的投资务虚主线二：地产

为什么此时我在大力做多地产股？公司经营策略和模式此处容我略过，以下我从估值与安全边际考虑入手。

一、像旭辉、时代、奥园等高成长股pe已经接近历史低位，恒生指数也已经触及接近十年来历史地位。

二、前瞻pe上述个股已经低于3，大概是个什么概念，可以粗糙理解为2年+能赚一个市值。

三、关于利润:根据克尔瑞口径数据，奥园16年权益销售金额238亿，17年390亿，18年776亿，19年前9个月依然保持接近30%左右的增速。时代16年282亿，17年420亿，18年552亿，19年前九个月依旧保持30%左右增速。旭辉16年362亿，17年624亿，18年862亿，19年前九个月增速也大概30%左右。也就是这一两年上述公司利润是锁定的，处于历史低位的高成长个股，而且一两年内利润完全锁定，极具投资价值。

为何不投资动态pe接近2的花样年和另一个高成长公司华发股份呢？一方面除了公司经营模式以外，另一方面个人理解是这两个公司17年比16年增速不具有优势，花样年增速极低，华发股份17年甚至相比16年的销售为下滑，主流观点认为地产公司投资应该看前瞻pe,而我自己认为若未来销售下滑，时代旭辉此类公司依靠利润依然能保证市值能推高，而华发股份花样年倘若下滑，然后近一年左右也结算不出利润的话，便风险偏大一些，我求的是一个确定性。

三年展望:按过往几年的销售，上述三公司利润有无可能出现1.4x1.4x1.3这种模型，我觉得是存在蛮大概率的，因为过往对应三年销售增速是大于这个模型的，只是存在一个结算周期问题。如果按照这种模型，纯利润可推高为市值2.5倍+，假如pe能稍微提高30%，40% 可推高市值为3倍+。假如调控政策放松，市盈率能提升50%+，市值能推高为4倍左右。如果夸张一些来个戴维斯双击，对应市值为5倍+。

本人持有上述部分公司，上述为个人观点，不形成投资建议。