与房有关的那些概念，房产术语——一看就懂

房产术语——一看就懂

• 期房：那些正在建设的、还没有完全建成的、没有办法正常交付使用的房子称为期房，也就是说房地产开发商从取得商品房预售许可证到取得房地产权证（大产证）期间的商品房都被称为期房。购房者如果在这个时候购买商品房，那就要和开发商签一个预售合同。
• 套内建筑面积：套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
• 套内使用面积：①套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。③不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。④内墙面装饰厚度计入使用面积。
• 套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算方法为：①共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。②非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
• 公摊：公摊是个人分摊的公用建筑面积的简称，它和房屋的套内建筑面积一起构成了商品房的建筑面积。共用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（山墙）、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。
  
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• 建筑面积：其指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。实际就是房子的销售面积，等于套内建筑面积+公摊面积。
  
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• 实测面积和预测面积：房屋的实测面积是商品房在竣工验收完成并由相关部门审核合格后，房地产开发商委托房屋测绘机构对楼盘进行实地勘测、绘图、计算之后所得出的面积。这个数据是开发商和业主进行房屋交易的一个法律依据，是购房者办理产权证、结算物业费以及相关费用的最终依据。房屋的预测面积是指在期房销售中，由专业房屋测量机构对没有施工的房屋面积进行预先测量计算后所得出的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据。
• 容积率：一个小区的总的建筑面积和用地面积之间的比率，它的计算公式是容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。容积率越高，各个楼房之间的间距就会越小，采光会不好，空气流通也会受到影响等。容积率低的住宅绿化率就高，这样的房子住着才舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。
• 建筑覆盖率：建筑覆盖率又被称为建筑密度，具体是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积和规划用地面积的百分比，它可以反映出一个住宅小区的空地率和建筑物的密集程度。通常情况下，平均建筑层数越高，建筑密度就越低，一个小区的住宅密度通常不会超过40％～50％。
• 得房率：得房率是一套房子可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）和房子的建筑面积（也就是房子的销售面积）之间的比率。得房率太低的话，住户可以实际使用的面积就少了。可是得房率太高也不好，因为公共部分的面积就会很少，这就会影响楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。通常来说，得房率在80%左右的房子比较合适，公共部分宽敞气派，个人分摊的面积也不会太多，比较实惠。
• 使用率和实用率：使用率是房屋的使用面积和建筑面积之间的百分比。房屋的使用率越高，意味着购房时所分摊的公用面积越小。如果公用面积不正常缩减，就意味着楼宇相应附加功能的减少、居住档次的降低。70％～80％的使用率是比较合理的，使用率应该有合理的限度，并不是越高越好。“实用率”是房屋套内面积和建筑面积的百分比，大于使用率。通常来说，多层住宅的实用率一般在80%以上，高层住宅的实用率一般在75%以上。
• 绿化率：住宅小区范围内绿化面积与规划建设用地面积之间的百分比。需要注意的是，绿化率只是房地产开发商在宣传楼盘绿化时所用的概念，并没有法律和法规依据。
• 开间和进深：房间的主采光面称为开间（面宽），开间就是指住宅的宽度，与其垂直的称为进深，是指住宅的实际长度。举例，卧室以床顺着摆放的方向为“开间”，床头依靠的墙宽度为“进深”。开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深太小，开间过大不利于房间保温。进深过大，开间小，户型会显得狭长，家居也只能挤在一起。
  
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  地下室和半地下室：地下室具体是指房间地平面低于室外地平面的高度已经超过了该房间净高1/2的房子。半地下室具体是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，但是不超过1/2的房子。
  底商：底商具体是指住宅的一层和二层。通常来说，一般住宅特别是高层住宅的第一层和第二层因户型、位置的原因而比较难销售，因此价位比较低。这个时候开发商就会把它们改成商业性质的房产，因为拥有大量稳定的客户和齐全的商业配套设施，所以价格反而会高一些。