2020年初深圳楼市异状小析

深圳这轮涨价极其迅猛，相比19年Q4，涨幅20%到30%。

拿御龙湾89三房举例，19年12月成交大概7.6w，20年4月为8.6w，而5月挂牌基本上都是10w起，因为有公寓，所以拉低了均价。半年涨幅31.6%/2.4w，一个月涨幅17.6%/1.4w。

御龙湾走势

再看中粮锦云的3房，19年12月到20年4月成交大概7.5w-7.8w左右，而到5月，实诚的价格大概8.2w左右，不实诚的单价都挂到9w以上了。按照8.5w算半年涨幅13.3%/1w。

中粮锦云走势

虽然碧海片区涨势惊人但成交量并未放大，10w大多是卖方的心理预期和一厢情愿，真实成交也就是最近的3月份，最高8.6w，实际成交涨幅与中粮差不多。从乐有家数据也可以看出，5月看房热度下降43%，反而中粮锦云的热度提升75%。御龙湾和中粮锦云地理位置刚好位于西乡大道一南一北，都是所在区域的顶梁楼盘，可见宝中、前海带动后，碧海片区价格虚高，导致刚需客只能北移。

宝中、前海、大冲、光明等地就更不用多说了，涨价风都是从这个几个地方带起来的，连房管局都出手约谈，下架高价房源，有些房源价格偏差度高达200%多。

为确定信息的可靠，去了踩了几个点，包括碧海片区、流塘片区、后海片区，事情属实。与中介信息印证，2月份深圳二手房成交量跌入低谷仅1667套，3月V型反弹，冲到8008套，4月份基本维持，7679套，5月虽然没有结束，但据中介说，大概率在6k上下，略有衰退。

事出反常必有妖，分析以下几点：

1. 疫情压制了19年底刚需买房需求，结束后集中释放，出现了4月高峰；
2. 市场不缺钱，疫情之下，资本会趋近头部优良资产，来降低风险偏好，深圳楼市给了机会，现在有没有泡沫，谁知道，反正未来多年的红利肯定是提前透支了，并且深圳早已不能用常识来判断，说白了，买房就是对城市未来的投资，只是这个未来的红利还剩几分就不得而知了；
3. 再看疫情对刚需买房客的影响是“几乎没有”，刚需买房客的特点是抗风险能力极强，毕竟能买房的手上肯定要有个百万首付款以及相对稳定的收入，所以疫情根本不会影响买房这个决策，充其量是原来买90现在买89而已。真正有影响的是那些利用资本赚钱的“负人老板”（疫情同时也造就了一批富人）；
4. 之前听说国家贴息小微贷最终入楼市，导致深圳二手房量价齐涨，现在看来似乎更合理了，即是不是全部原因。这两天读了一篇文章，观点是：疫情真正利好的是谁？分析结果出乎意料：炒房客。因为小微贷的基础是有房产做抵押，一个企业家，不太可能随随便便弄来一套房。但一个炒房客，可以随随便便弄来一堆企业。深圳是限购最严的城市，专业炒房客能做的不多，但深圳的企业家又有几个没房的呢？房价越高，贷款额度就越高，做高二手房价，对整个利益链条除了买家都是100%有利可图的，无非是把地理的未来价值贴现了；
5. 最后是国运大势，百年未有之大变局。但作为老百姓也没什么能做的，只能相信，即使不相信又能如何？中国的楼市、美国的股市，美国股市的大V反弹反射了其风险偏好的大幅提升，中国楼市会输给美国股市么？

最关心的问题：深圳房价会不会再猛涨？

我的判断是：短期不会。这次是集中爆发，zf始料不及，毕竟催化传导反应需要时间。两会再次定调“房住不炒”，深圳住房政策短期内（甚至中期）都不可能放开，暴涨只是资本短暂的狂欢、卖家的一厢情愿以及中介的自救（毕竟佣金的基础是成交价），房价的基础最终还是建立在真需求买家和她的钱包之上。

但涨了还会跌么？难，毕竟二手房价格是业主的行为，zf管不过来，只要别太离谱就行，zf措施非常简单粗暴，价格离谱的全从中介下架。这个阶段最重要的是个“稳”字，不要大涨、也不要大跌，在范围内随你扑腾。但一手房的限价会继续持续，人最需要的是希望，哪怕只有一丝。而不差钱二手业主预期上去了肯定不愿折价，资金断裂或者想短期置换的才可能以相对低的价位出手。

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