房地产——项目经营会议的关键决策点

听了项目经营会议，发现经营决策点好多，分享如下：

1、项目定位和方案：这个项目发生了较大变化，之前是考虑刚需只做高层，后来结合地块属性、市场情况调整成了高低配。方案变化带来很多变动，地下室面积变化、成本变化、货值变化连锁反应。到底该方案变化带来的成本增加与货值增加能否平衡，应该进行综合测算，并结合市场竞品情况考虑能否去化，综合决策。

2、量价：量价要基于竞品，竞品所处的板块差异，竞品的品牌效益、产品差异如户型、外立面等配置、板块配套（学区、交通、商业等配套）、周边界面、精装标准等确定项目价格。基于价格和竞品流速，推演项目流速，合理增加预期，不可完全脱离市场。

3、全装标准：项目出让条件要求全装修交付，有没有公关可能，因为很基础的全装修配置，实际上造成客户二次拆改，并不能带来真正的使用功能，只能作为无效成本发生。如果一定要做全装修，是否考虑提升装修标准作溢价，如果要作溢价销售，到底多少装标合适呢，这些都需要进行调研论证，不能拍脑袋决策。目前考虑的一个装标，不上不下，会不会导致客户接受度不高，无法实现溢价，然而成本又需要投入，得不偿失呢？还有别墅类产品是否必须作全装，能否不做，也需要沟通明确。

4、三宝：政策要求要有实体交付样板房，那到底是一个装标一套还是一个户型一套需要外联沟通明确，这决定了作几套实体交付样板房，选址问题。实体交付样板房是否是取证前置条件，又决定了预售证时间。展示样板房做几套，硬装、软装标准定多少合适，是做实体还是临时，选址放在哪里，都非常关键，决定了三宝什么时候开放，三宝一般要预留30-45天才能开盘，决定了首开时间。这个也需要尽快决策。

5、地库优化：地库成本高且效益低，车储去化一般比较难，容易成为“纸上富贵”，地库优化可以带来巨大效益。刚需类产品，地上车位占比要尽量挖掘，能放地上尽量放地上，否则带来地库面积大幅增加。人防异地建设要综合考量，有的地区人防不可售，那么缴纳人防异地建设费可以把人防转非人防增加货值，但有的地区，人防车位本身可售，那么缴纳人防异地建设费反而不划算。

6、运营节奏：开盘时间和供货货值，如果要加大供货，生产如何匹配？目前市场空缺，想抓住市场行情，需要加大供货，如何排布生产节奏。首次供货、三宝开放决定了首开，封顶节点影响回款按揭和成本支付节奏铺排。

7、融资：到底是做前融+开发贷，还是只做前融，前融做几个月，如果不满六个月是否需要考虑砍头息，如果需要是否划算，如果项目盘子小且去化速度快还是否有必要做开发贷？这些都要深入考量决策。

8、税筹：回购房如何交税，预交税率设置多少合适，是否结合了当地政策，清算和预交的差额，能否退税，如何进行税务筹划，大项目是否需要进行分证处理？

9、合作项目：财务章共管，如何用自己操盘条线反控合作方操盘条线，比如通过成本操盘条线的成本清单反控对方招采，通过成本支付反控工程端，主抓营销端，通过项目总统筹管控等，否则很容易被合作方牵着鼻子走。

10、除了以上要点还有很多，不一一阐述了。越深入才能发现越多疑问，也只有越深入才能思考得越彻底，才能决策清晰不反复。项目管控不是纸上谈兵，还是要深入到业务一线，关注项目实际问题，参与到项目开发过程中去，才能深入思考切实解决问题。

要学习的东西还有很多，要落地，要深入项目业务，才能进步。

【最后的结束语】

最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。