时间：2019.7.13（Sat.）
地点：深圳市光明区公明街道
《我对房产投资的看法》
我对房产投资的看法，有些是别人的观点但是我认同的，有些是我的思考，还有一些是我不成熟的想法可能会变化。
记录下来自己备查，并不定期更新。
欢迎大家讨论、指正，不断完善。
0.风险第一
——买不买是方向问题，怎么买是方法问题。
不建议做不考虑风险的买房，当然如果是正现金流的买房就最好了。
要买房，剩下的就是提高自己抗风险的能力。能力不够补能力，补上识别风险、抵御风险的能力。一般投资者首先考虑的是利润问题，聪明的投资者首先考虑的是风险问题。
——风险的量化:房价下跌30%，累计3年，你的月供能不能撑得住？ 这就是具体的、量化的风险。
1.只有大城市，才有房地产
——房价是一个城市资源分配的反映。小城市面积太小，从最角落地方到最中心的地方其实非常方便，导致最角落的地方与最中心的地方资源分配并没有太大的差别；导致房价也没有太大的差别；因为房价没有层次性和差异性，也就可以认为没有房地产。
——只有大城市，才可能形成多种产业、多个层次的需求，才能有多种就业需求的产生。各种产业->各种就业->人口导入->住房需求持续上升。
——城镇化的过程中，一定是伴随着大量的城市人口的集中化过程。这个集中化过程，可能比城市化过程更快。想要限制特大城市的发展，没有用。东京建立新干线，本来是想要疏散东京的人口到周围，结果反而导致新干线沿线变成空城，人加速进入东京。
所以，只有大城市，才有房地产。
2.买就对了
——2002年我在上南钢铁厂实习，住在雪野一村，那时这里完全是乡下；2010年上海世博会，这里是梅赛德斯奔驰艺术中心，变成了城市副中心。
——2007年我去高行的通用汽车面试，那时这里还是窄窄的沙土路，周围是农田；2013年去那里看房，普通多层房价已经到3万了，车水马龙，人也络绎不绝，周围是六号线贯穿。
——2008年张江的阳光花城开盘，我下了定金，单价7.8K/平；后因嫌周围都是药厂空气不好退掉了。2012年，我走在张江路上，看到人头攒动、人满为患，地铁2号线已经通到了浦东国际机场，阳光花城的旁边就是广兰路地铁站，中环线申江路就在旁边，房价已经到3万/平。我不禁想要痛哭一场。
——2007年金桥碧云社区，人烟稀少；2013年路过此地，已经十分繁华。
——2010年到松江九亭地铁站附近，楼盘很多，但入住率很低；2013年到松江参加欧神水库聚会，路过泗泾地铁站，这里已经非常繁华，还发生了堵车。
——上海每年人口净增80万，80万马上就可以填满一个宝山区，填满一个松江区，这是一个不可想象的人口流入量。
——城市在不断发展，原来的不毛之地转眼就变成繁华之地。
——不要再对地段、笋盘、中介费、税费等太过苛求，家门口随时买其实也可以。重要的是买，其他的都不那么重要。
所以，买，就对了!
3.贷到就是赚到
——通胀率大于实际的贷款利率，借来的钱只要买固定资产跟随通胀速度就已经大于贷款利率了，所以你的财富的多少就取决于你贷款量的多少。
所以，贷到就是赚到。
4.没有泡沫，当然也就更不存在泡沫破灭这回事
——当没有投资意识的中国普通老百姓是购买主要群体的时候，所有的购买都是真实的居住需求，哪里会有泡沫?
——真正将房产做投资品的人是如此之少，导致他们根本就不能足以形成泡沫。
——如果中国老百姓20%的人都有房产投资而不是房产消费的意识的时候，才有必要思考"房产泡沫"这个问题，而现在还远远没有达到。
——房价，是靠真实的所谓刚需支撑起来的，而不是靠炒房(房产投资人)炒起来的。
——1993年海南泡沫、北海泡沫，买的人都是投资人，而不是居住人；2008年深圳房价下跌，是错误的宏观调控+一定数量的疯狂投资客导致的。2012年鄂尔多斯下跌，是没有真实需求导致的。2012年温州楼市下跌，是将房产过分做为企业融资工具导致的。
——唯一要担心的是国家错误的货币紧缩政策会伤害到房地产这个无辜的行业，但就算发生也一定是短时期的受到伤害，反弹会迅速而猛烈。
没有泡沫，当然也就更不存在泡沫破灭这回事。
5.土地财政不可能变化
——香港就是土地财政。大陆的土地模式完全照搬香港。
——没有土地财政，从哪里来补这个空缺呢?暂时没有。
所以，土地财政不可能变化；土地的供应价格不可能降低；重置成本不可能太低。
6.只有房地产才能救中国经济，M2的增速就可知房价的增速
——每年新建房屋销售总额已经占GDP的10-12%，GDP要增加必定需要房地产做出巨大贡献。
——要保天下一定要维稳，要维稳一定要保就业，要保就业一定要保GDP，要保GDP一定要靠房地产。
——MV=PQ，M2增速=CPI增速+GDP增速+房价增幅。
——M2增加就是为了刺激经济，刺激经济的大头必然或直接或间接的是房地产，所以看M2就知道房价情况了。
只有房地产才能救中国经济，M2的增速就可知房价的增速。
7.房屋定投
——不要总是研究波峰波谷，周期高点低点，这些不能很好把握。在大趋势已经形成的情况下，每年定投1、2套房产，控制好风险，每年坚持，自然有大成。
——在周期机会明显来到的时候，一年投10套、20套，抓住机会，乘胜追击。
——房屋定投，1N、2N。
——每年一套房，十年一个亿。
8.不要站在黄金堆上满世界找黄金
——北上广深津杭等，这些一线城市，产业不断升级、就业不断增加、人口不断流入，这里就是房地产投资的黄金地段。
——在这些地方好好做房产投资，已经足够实现N次财务自由。
——不要再花太多时间和精力关注一些没有优势、不太靠谱、还没影的所谓投资机会。
不要站在黄金堆上满世界找黄金了!
9.租售比
——租售比是房产投资的核心工具。
——静态租售比很重要，同时要考虑动态租售比。要考虑到经济增长、就业增加、人口流入、需求剧增、供应有限带来的房租不断高涨。
——记住香港的劏房。
10.货币政策
——货币政策几乎是影响房产投资大方向的唯一因素，影响货币政策的主要因素是GDP和CPI。
11.【不买房歌VS买房歌】
《不买房歌》
年初不买房，一年又白忙；
五一不买房，难见丈母娘；
十一不买房，夜里悔断肠；
年末不买房，明年还白忙。
《买房歌》
年初买了房，全年喜洋洋；
五一买了房，从此不彷徨；
十一买了房，利己又爱党；
年末买了房，马上奔小康。
12.对统计年鉴的分析
13.通胀率与利率
20年来人民币购买力下降10倍，即20年前工资1千今天工资1万，购买力差不多。即年复合通胀率11.23%。
未来通胀会是多少?——法币时代，决定了通胀速度不可能减速。
未来利率会是多少?——倒挂
——记于2013.12.11
印象深刻的点：任何一个组织，都得在同一个理想信念下去运行。若以利益作为关系切割，利益不存在，人情也都不存在了。
《知行合一的经济学家》
《逃不开的经济周期》中
知行合一的经济学家
1720年，理查德•坎蒂隆，历史上最重要的四个经济学家之一
1720年，约翰•劳在法国发行纸币，引发印度公司股票泡沫；同时稍后，英国引发南海泡沫，理查德•坎蒂隆两次都成功逃顶成为顶级富豪。
后人从其遗物中发现一部书稿《商业性质概论》并出版，该书第一次说明白了货币发行的数量和流通速度对经济的影响。被约瑟夫•熊彼特誉为历史上最重要的四个经济学家之一。
1817年，大卫•李嘉图，最有影响力的古典经济学家
大卫•李嘉图14岁做股票经纪买卖政府的证券。其座右铭是:"砍掉亏损，让利润增长。"遵循这一原则他27岁变成富豪。
他的一个得意之作是在滑铁卢战役前4天成功买进大量政府债券，结果英军打败拿破仑，他大赚一笔。后来成为古典政治经济学的主要代表之一，也是英国古典政治经济学的完成者。
1923年，瓦蒂尔•卡钦斯，美国经济学家
瓦蒂尔•卡钦斯在哈佛读书时不满意于经济学课程，他梦想能够支持和发展对于短期经济波动问题的研究，为实现这个梦想他40岁的时候成为富翁，并把他的梦想变成现实。
他1923年出版《货币》，1925年出版《利润》，1927年出版了《没有买家的生意》。
1933年，霍默•霍伊特，第一个房地产周期研究专家
霍默•霍伊特第一个对房地产周期进行研究，1933年写了《百年来芝加哥地区的土地价值》一书，研究了1830至1933年共103年间芝加哥地区的房地产情况，并获得博士学位，1939年写了《房地产原理》一书。
后来他投身房地产市场并成为富翁。
——记于2014.6.11
《致我曾经错过的1元股票》
游戏中，一元股
量化风险、量化可用资源、量化期望投资收益率、量化自己的总支出、量化第一桶金，最后确定购买多少股。
这些已经讲了很多很多遍，我就不重复了，实在不知道的就来参加现金流游戏的时候说。
================
2.现实
我突然想到了我曾经错过的1元股票：
2008年11月推出“四万亿”的政府刺激方案，随后房价一路狂飙。
2008年11月，房产这样的1元股票机会摆在大家面前。出现的表现各不相同：
1.有些人却只是贷款100万去买房。这和游戏中1元股票只买了1200股又有什么区别呢?
2.有些人想要多贷款，但不知道如何量化自己的风险，不知道应该贷多少。
3.有些人想要多贷款，但自己的能力不够，收入不够，不能贷自己想要的额度。
4.有些人如我是这样的，现实中的1元股票这样天大的好机会曾经到过自己面前，但我没有把握住，我甚至都没有识别到这是好机会，直接错过了!
有人说机会比能力重要，有人说能力比机会重要，还有人说机会和能力一样重要。
王琦说：机会和能力是两件事，财富=机会X能力。
1元股票来的时候：
1.你知道什么时候1元股票最有可能来吗?
2.1元股票来的时候，你能第一时间识别出这个机会吗?你知道这个机会的窗口期吗?
3.你做好量化了吗?知道怎么去做吗?
4.你的能力能让你购买多少1元股票?你准备怎么扩大自己的能力?
5.你知道什么时候该卖出1元股票吗?
等等等等
================
3.致青春
四万亿推出的时候，据说深圳当天晚上银行就排起了长队。深圳人民果然财商超群。
写完了，
致我们已经逝去的2008年11月的1元股票!
致我们正在等待的新的1元股票！
等待机会的过程中，你，在怎么准备自己的能力呢?
财富=机会X能力