说起麦当劳，很少有人不知道的。
从1980年10月8日麦当劳在深圳的第一家店开业至今，这个世界级餐饮巨无霸已经在中国开了3000家的连锁店，遍布中国各线城市的大街小巷。
离的很远就可以看见的金色拱门、统一以红黄作为主色调的店铺装修、汉堡、薯条、鸡块、可乐几款统一对外售卖的产品，麦当劳以其特有的品牌形象深深地融入人们的生活之中。
但要是有人告诉你麦当劳不是卖汉堡、薯条、可乐赚钱的，你信么？
Harry J. Sonneborn，麦当劳的第一任总裁（1959-1967）就曾经对华尔街的投资客说过：我们不是一家餐饮公司，而是一家房地产公司，我们仅仅是通过热销的汉堡来吸引加盟商的关注，以此来获取他们租金赚钱。
百度上搜索麦当劳靠什么赚钱，你同样可以看到除了卖汉堡赚钱之外其他多种不同收入来源的说法。
麦当劳的赚钱模式，本质上都可以归为通过直营赚钱和加盟赚钱两种模式。直营赚钱模式，即麦当劳的餐厅是自营的，主要通过产品的售卖来获取营收和利润；加盟赚钱模式，即麦当劳通过提供品牌的授权、店铺运营管理、以及店铺场地的租赁来获取营收和利润，也就是通过赚想赚钱人的钱来获取利润。说的更通彻一点，麦当劳的赚钱模式有以下三个方面
第一，通过卖汉堡、薯条、饮料、玩具等实体产品来赚钱；
第二，通过授权品牌的使用权以及收取店铺运营管理费来赚钱；
第三，通过出租店铺经营的场地获取租金的形式来赚钱。
2016年麦当劳的一份财报数据分析显示，当年全年它50%利润来源于地产出租的贡献，40%的利润来源于品牌授权，只有10%的利润来源于餐厅卖的产品。
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产品赚钱，主要靠主打产品和附属产品来实现，主打产品有汉堡、薯条、饮料、水果派等，附属产品有玩具，因为玩具麦当劳还一度被认为是全球门店总数最多的连锁玩具商。
麦当劳每一款产品热销赚钱的背后，都是因为前期在产品研发上投入了大量的时间和金钱，基本上每一款产品的研发周期超过10年，也都换来了50年的生命周期。
2021年的今天很多人都会习惯点的麦辣鸡煲或者麦辣鸡翅，最早的上市时间是1998年，板烧鸡腿堡是2002年上市，这些都是麦当劳专门为中国顾客研发生产的，到现在最长的时间接近25年，最短的也接近20年了。其他产品，如1960年的麦香鱼、1967年的巨无霸汉堡、1970年的苹果派、1972年的蛋满分、1979年的开心乐园，到现在都还火爆热销。
产品利润主要靠薯条、水果派、饮料、玩具来贡献，汉堡基本上就作为一个大的引流爆品，不怎么赚钱。饮料中的用的可乐、雪碧和在超市买的瓶装饮同是可口可乐生产的，产品本身没有太大区别，但用麦当劳杯装的可乐8、9元的价格是瓶装的3倍左右，这是一块很重要的利润来源。
食品调查行业调查机构Nutrition Nibbles 在2012年给过一个数据显示麦当劳当年售出的开心乐园套餐达30亿份，而通过这个套餐售出的玩具高达15亿个，麦当劳的玩具主要围绕着麦当劳叔叔、大鸟姐姐、奶昔大哥、汉堡神偷四小福的形象开展，产品设计手办、牙刷座、铅笔盒。
近些年开始和大量热门的IP合作，比如《超级马里奥》《托马斯的小火车》《爱宠大机密》《小黄人》《愤怒的小鸟》《HELLO KITTY》等这些玩具不仅吸引着小朋友前往麦当劳消费，也引起了大量的收藏热，所以说麦当劳是产品经营的高手一点都不为过。
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特许经营赚钱，提到特许经营，就不得不谈雷·克洛克，这个被称之为麦当劳之父的人。
上世纪30年代末美国罗斯福新政开始大量的高速公路建设后，便利的交通条件使得美国民众驾车出行用餐的人数也迅速增加，直接催生了高速公路两旁服务区快速餐饮业的迅速发展。
雷·克洛克也正是在高速路两旁的服务区向这些餐厅推销奶昔搅拌机的时候，被麦当劳兄弟一下子订购8台自动化奶昔机所击中，因为当时大多数餐饮店都是订购1台，一下子8台的量让雷·克洛克很惊讶，进入麦当劳后厨了解到麦当劳兄弟自己研发的产品高速服务系统（生产汉堡的流水线作业）才理解为什么需求量这么大，同时也敏锐地觉察到这将是一件十分伟大的事业。
电影《大创业家》中麦当劳兄弟把员工召集到一个操场，按照他们事先规划的生产流程，让每个员工只专注其中一项工作，如有人专门负责烤肉、有人专门负责添加配菜、有人负责专门烤面包，并由此形成一条快速出品的流水线，大大提升出品的效率，麦当劳兄弟这条快速流水线命名为麦当劳餐厅的高速服务系统。
1954年雷·克洛克决定与麦当劳兄弟合作，成为他们餐厅的特许经营代理中介，并于1955年在美国伊利诺伊州德斯普拉斯开启了他第一家麦当劳餐厅，并作为其他加盟店的样板店。
凭借着雷·克洛克为麦当劳建立的QSCV经营法则，使他在短短的5年时间，便开启了200多家的连锁门店。
除了提出服务极致化的QSCV加盟操作手册外，雷·克洛克还提出一个著名的“三脚凳理论”，他认为特许加盟事业的发展壮大离不开麦当劳员工、特许经营加盟商、原料供应商的共同努力，即期望有了加盟商和供应商的支持，以麦当劳为中心形成一股合力，推动他每一家餐厅的发展和进步。所以也可以经常听到麦当劳对加盟商说的一句话：这是你的战斗，但你不是一个人。
也正是因为雷·克洛克的特许经营理念，才让更多生意人想加入到这个麦当劳事业中，而高达几百万的品牌授权加盟费（麦当劳单店加盟费200万左右，直接打转让麦当劳经营一段时间的加盟费大概在800万左右）以及每一年6%麦当劳加盟餐厅营收作为运营管理费（假如你经营的麦当劳餐厅一年的营业额是2000万，那么你就需要给麦当劳总部上交120万的管理费用）自然成为了麦当劳总部一项重要的收入来源。
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雷·克洛克在1954年开启麦当劳特许经营事业的早期阶段，虽然很短的时间内就吸引了不少的加盟商，公司发展的也不错和顺利，但当时和麦当劳兄弟签到的协议的条件较为苛刻，使得雷·克洛克经营麦当劳特许经营店的大部分利润都给了麦当劳两兄弟，公司的发展资金并不宽裕。
也正是这个时候，雷·克洛克想到一个解决资金问题的权益之计，成立一家房地产公司，专门负责找适合麦当劳开店的地址，并以长期租赁的形式锁定，再把店面转租给加盟商从中获取差价，结果是无心插柳柳成荫，这项收入成了麦当劳利润贡献最多的服务。早期麦当劳这么操作，更多是为了能用长期租赁的合同以及餐厅的设备以抵押的形式从银行获取资金用于业务扩大，并用加盟商给的租金以及收取的品牌授权费、运营管理费来偿还银行的贷款以及土地的租赁费用。
而在实际的经营过程中，麦当劳发现通过出租经营场地的形式还十分有利于对加盟商的控制（不听话就停水停电），保证了雷·克洛克对所有特许经营的麦当劳餐厅在市场营销、原料供应、餐厅运营等需要标准化的地方高度一致的要求得到最终的执行。
随着时间的发展，原有长期租赁的店址也成了利润的主要来源，一方面直营门店无需承受不断上涨的租金压力，另一方面对特许加盟商可以收取不断上涨的地租。2016年-2017年麦当劳在全球承租后转租给加盟商的门店数量就达到12262家，占比当时所有门店数的40%，带来的租金收入就高达65亿美元。
所以，要说麦当劳是一家房地产经营公司也是有道理的。
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产品，一切都源于产品。不论麦当劳有多少种赚钱模式，也不论每一种模式的利润贡献率是多少？对于麦当劳的成功还是要归因于其产品，是它的汉堡、薯条、水果派、香草冰激凌、开心乐园套餐带来了人气、吸引了加盟商，也给其他赚钱机会垒下了一个很坚实的基础。
用产品、用品牌来吸引消费者，制造人气，形成了可赚钱的机会，进而吸引加盟商的注意，前来投资，麦当劳又拿着通过产品赚的钱、通过加盟商赚的钱来继续研发产品，继续擦亮品牌形象，继续通过卖产品赚钱、继续通过特许加盟商赚钱，这是多么良性循环的赚钱模式，不要过于单一割裂开说麦当劳靠什么赚钱，因为这是一种系统的赚钱模式，谁也离不开谁！