笔记：土地性质、用途

因为一个朋友办居住证的关系，我查了一下房子的问题，关于商品房、动迁房、商住两用房、经济适用房的区别。其中涉及土地性质、使用年限，房屋性质等问题，做了一个笔记。

一、土地性质分为哪几种？

1、城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类，而常用的用地性质实际上是指其中一小类——H11城市建设用地的性质分类。

2、城市建设用地分为9大类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、行政办公用地C、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

3、用地性质一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

二、我国的土地使用权性质有两种：

1、一种是国有入地。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。

2、另一种是农民集体所有的土地。农民集体土地使用权则是指农民集体土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权：农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权;宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权;建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

三、房屋用途住宅和商品房的区别

1、购买条件不同：住房享受政府优惠待遇,其购买对象是具体的,只针对城市低收入家庭,因此实行申请审批制度。商品房的用途和条件不受限制;

2、价格政策不同：住宅销售实行政府指导价,不得擅自出售。商品房销售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用住房的产权属于国家所有；房屋的产权分为四个部分：使用权、使用权、处置权和收益权,而经济适用房的产权与商品房的产权仅不同。农民住房出售后,所得收入归个人所有。

3、以不同方式获得土地：实行住宅建设用地行政划拨,免收土地出让金，严格限制经济适用住房，即使取得证款5年，也不得转让给普通公民，被政府职能买回；而商品房缴纳的土地流转款，农民住房不受限制，农民住房是出售而不是出租，对购买农民住房的群体设置严格的限制，国家提倡大量供应一类住房，有"调整住房结构"的作用是，购买农民住房的用户的门槛限制相对较低。