房子是刚需中的刚需，加之买房花费巨大，因此，房价的波动总是能牵动最广大人民的心。最近有猫友问我房价在疫情过后会不会大涨，鉴于“涉案金额”过于巨大，我不敢简单回复是“涨”还是“跌”，因此写了这篇文章供猫友们参考。
要弄清房价将涨还是跌，咱们不妨先把这复杂问题分解成几个更简单的问题。
01古人买房容易吗？
根据零散的史料，我们可以估计出古代的房痛指数。以离我们最近的清朝为例，有以下7则史料可供参考：
1）康熙五十七年(1718)北京大兴县北城13南坊有一所楼房出售，该房临街，下面两间开店。上面两间住人，楼后加盖厢房一问，合计5间房，卖了210两。估价：40两/间
2）乾隆十二年(1747年)，北京内城西北角太平湖东(新街口)，七间半85两。估价：12两/间
3）乾隆十三(1748)年，北京内城新帘子胡同(长安街南，新华门与和平门之间)，四间瓦房70两。估价：15两/间
4）乾隆十六年(1751年)，天津丁予范在刘家胡同二道街买了一块地，盖了一处四合院，这四合院占地近一亩，盖了10间房，连买地带盖房，花了180两银子。估价：18两/间
5）乾隆五十八年(1793年)，安徽休宁县二十一都二图有一所楼房出售，不临街，但宅基较大，房子共4间，卖了270两。估价：70两/间
6）道光十八年(1838年)，天津任秀坡花200两银子，把丁予范在刘家胡同二道街开发的这套四合院接了下来，加盖一间客房、一间门楼、三间书房、三间板房。总共投资了350两，最后卖了600两。估价：40两/间
7）咸丰七年(1857)，浙江山阴县三十六都三图有人卖房，共计平房3间，卖了60两。估价：20两/间
分析以上7则史料可知，清朝一间房子的价格在12两~70两之间。
根据《清史稿》记载：在雍正皇帝建立养廉银制度之前，一品官员年俸为180两白银，外加180斛米；二品官员年俸为155两白银，外加155斛米；……九品官员年俸为35两白银，外加35斛米。九品官相当于现在的副乡长，法定收入跟平民老百姓是一样的。
综上所述，清朝普通人的收入为40两/年。
总结：清朝人的房痛指数约为0.3~1.5，也就是最多花费1.5年时间就可以买间房。
看到这里，你可能会觉得还是古人幸福，买房毫无压力。然而，中国历史太长，房价也不都跟清朝一样便宜，像唐朝的白居易、宋朝的苏轼、陆游，都曾抱怨过一房难求的悲惨人生。
白居易曾写诗总结自己长安公务员的痛苦租房生活——“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。”
苏辙则是存钱存到70岁，才终于散尽家财买了一套房，买房后没几年就死了，他在诗中自嘲“我生发半白，四海无尺椽。我老未有宅，诸子以为言。”他大哥苏轼更惨，到老都是借钱买的房。
嘿嘿，跟房地产最有缘的人名，估计就是白居易和陆游了，正因白居易，所以有居难；陆游，一生在陆地上穷游，到死挥一挥衣袖，不留下一间房子。
分析到这里，咱们就可以对“古人买房容易吗？”这一问题做出总结了——
不同朝代、不同地区的（古）人买房压力是不一样的，房价没有什么合理不合理，只有买得起与买不起。成年人的世界没有那么多为什么与抱怨，只有做还是不做，连苏轼、苏辙、白居易这些大官都租房一辈子，真让你租房一辈子你也怪不得谁。如果现在就能买得起，那只能说是你命好。
02外国人买房容易吗？
搞清楚了古人买房未必容易，咱们再来看看外国人买房是不是更容易。下表是我从2020年世界城市房价收入比排行榜中挑出的前50名。（注：此排行榜只采样了各国的代表性城市）
由上表可以看出，我国某些城市的房价收入比确实名列前茅。1个普通香港人买套40平米的房需要花掉自己47年的收入，而1个普通深圳人需要45年。（普通就是平均值的意思）
有网友写诗吐槽高房价——
沁园春*高房价
神州大地，万人蜗居，亿人哀嚎。望市内郊外，富者空楼，穷人露宿，民怨滔滔。祖孙三代，六个钱包，难与房价试比高。
岁月长，看男女青年，分外心焦。楼价如此虚高，叹无数国人竞折腰。惜秦皇汉武，瞠目结舌，唐宗宋祖，心惊肉跳。一代天骄，成吉思汗，只能蜷缩蒙古包。俱往矣，数天价楼房，还看今朝！
这诗虽然写的有点夸张，但由下图可以进一步看出，中国一线城市的买房压力确实是超英赶美、世界一流的。
然而，我国一线城市的房价高并不能代表全国的房价都高。我国还有众多的四、五线城市房价低到没人敢要。比如甘肃玉门（100-500元/平米）、黑龙江鹤岗（1600元/平米）、宁夏石嘴山（2000-3000元/平米）、黑龙江双鸭山（3000元/平米）、甘肃张掖（3300元/平米）、山西朔州（3500元/平米）等等。
此外，我国的房价上涨在全世界并非个例，由下图可知，美国、日本、德国、俄罗斯等 12 个国家 2000 年到 2017 年的房价普遍是增长的，而中国的房价增速既不是最慢，也不是最快。
分析到这里，咱们就可以对“外国人买房容易吗？”这一问题做出总结了——
相比于生活在我国一线城市的人来说，外国人买房确实普遍更容易，但我国四、五线城市买房比多数外国还容易。因此，你越是抱怨房价高，说明你身处的城市越发达。
03房价多少是可承受的？
对可承受的房价，国际有通行标准——月供占月收入的比例不超过30%，房子价格不超过6年的收入。这2个约束如果都能满足，那这房价就是舒适的、不会降低生活质量的。
咱们先用第1个约束校验一下，我国的人均住房面积为40平米，若某人的月收入为1万元，纯用公积金贷款20年的话（利率3.25%），要想月供占月收入的比例不超过30%，则房贷总额不得超过60万元，首付比例若为20%，则房子总价不得超过75万元，也就是房子单价不得超过1.8万/平米。
再校验第2个约束，房子价格不超过6年的收入，也就是说房子单价不得超过6*12/40=1.8万/平米。
综上所述，按国际通行标准，人均月收入1万元的家庭最高可承受1.8万元/平米的房子，大家可以据此估算自己适合买多少钱的房子。
比如一对年轻夫妻，两人的月收入分别为1万元和2万元，则他俩适合买(1+2)/2*1.8=2.7万元/平米以下的房子；而若他俩有了2个孩子，则他俩适合买(1+2+0+0)/4*1.8=1.35万元/平米以下的房子。（人均面积按40平米计算）买的单价更高就只能减少面积或者降低生活质量了。
04房价为何居高不下？
某城市的房价居高不下，主要有四大原因：1）房子供小于求；2）负债激发干劲；3）基建需要钱；4）货币超发。
咱们先来试想一下，如果今年的非洲蝗虫真入侵了中国，导致今年的粮食减产、只可供4/5的中国人吃，那请问粮食价格会上涨1/5的价格吗？
正确答案是，若无政府严厉干预，粮食的价格将狂涨至那1/5的中国人砸锅卖铁都买不起的惊天价格。
因为粮食是刚需，为了活下去，花多少钱你都得买。明白了这个道理，你就能在一定程度上理解现在房价居高不下的原因。
对于北、上、广、深等一线城市，在售的房子数量（人为可控）少于购房者的数量（年年流入新人口），就如同粮食只可供4/5的中国人吃一样。若在售10万套房子，有11万人需要买房，那房价就会涨到那多出的1万人砸锅卖铁都买不起的价格。
至于这砸锅卖铁卖到什么程度，就看多数人对房子的渴望达到什么程度。由于咱们是农耕文明，祖祖辈辈都对土地和房子极其渴望，愿意为房子奋斗一生的大有人在，想想白居易、想想陆游，你就知道跟你抢房子的都是些什么人了。
值得注意的是，供小于求，不是说房子的总量小于购房者的数量，而是在售优质房子的总量小于抢购者的数量。中国的房子是很多，但符合你要求的优质房子却很少，优质且在售的房子就更少了，你一降价它可能就由在售转为不售了。
至此，咱们就讲清了房价居高不下的第1个原因——供小于求，接下来聊聊第2个原因——负债激发干劲。
先举个通俗的例子：在过去，羊拥有草原、可以自己建窝，可以在草原上坐吃等死。为了激发羊的工作热情，虎把草原收归国有，下令羊以后不许建窝，只允许向狼买。狼是搞工程的，先用20万贿赂虎取得开发权，再用50万向虎买这块地，花10万把羊圈盖好，向羊要价200万。狈借200万给羊，连本带息300万，20年还清，羊全家20年给狈打工。以上所有交易，大家都要向虎交保护费。
至此，虎、狼、狈各挣了100万，只有羊亏了300万，羊亏的连崽都不敢生了。为了维持各种族的数量、保持食物链的稳定有序，虎会适时给羊发福利，比如少交保护费、允许生二胎。羊虽然活得艰苦，但至少草还是有得吃，好死不如赖活着，在负债的威逼之下，每天干活更卖命了，997的加班工作成为常态。由于收羊钱的是狼，给羊发福利的是虎，因此羊天天都在骂狼谢虎。
上面这个例子，反映了房价居高不下的第2个原因——负债激发干劲。如果虎直接向羊多收保护费，肯定会引起群羊的反抗，而且不利于维持虎在羊心目中的伟大形象。而通过维持高房价，虎既维持了形象，又激发了羊的干劲，实现了隐形的国家剥靴个人，先富剥靴后富。
理解了虎的心思，你就明白了“房住不炒”的本质——维持房价在羊的临界可接受范围之内，使羊能保持加班的热情，创造GDP，早日共chan。
说完了高房价的本质就是“寓税于价”，咱们再来说说房价居高不下的第3个原因——基建需要钱。
城市的基础建设，表面上是虎和狈出钱、狼出力，实际上报销的账还得算在羊头上。因此，越是基础建设好的城市，房价就越高。作为一只羊，咱们也要有羊的觉悟，听说本地要建公路、修高铁、通地铁了也别太开心，这说明房价又要涨了。
除了利用高房价“寓税于价”的隐形剥靴方式，虎还通过超发货币来实现二次剥靴。还是那句话，虎如果直接向羊加收保护费，羊肯定不同意；但虎如果只是慢慢地让羊手上的钱越来越不值钱，那羊还真就默认了。
由上图可知，近5年我国的准货币供应量平均每年增长10.1026%，夸张地说，就是你在银行的存款每年在贬值10%。（以上数据来自国家统计局官网，绝对真实）
跟钱的贬值速度相比，房价的增长速度似乎也不算快。因为有钱人变多了、变得更有钱了，所以房价就上来了。
买房就如同买某个城市的录取通知书，学校的录取分数线是由报考的学生中，排名前N个里面的最后一位的分数决定的，同理，房价是由购房意愿者中排名前N个里面的最后一人的资金数决定的。一本线总是一个高位数，而不是一个中位数，因此，多数人进不了985名牌大学，买不起一线城市的房。
残酷地说，就是一本分数线不是由差生决定，而是由优等生决定；房价不是由穷人决定，而是由有钱人决定；能买得起房说明你很幸运，你很有可能成为你们家最后一代能在一线城市买得起房的人，在未来乃至现在，多数年轻人都只能在一、二线城市租房住，甚至于被挤回三、四线城市。
05疫情过后，房价涨还是跌？
这个问题，其实在4月17日的会议上国家已经给出了答案——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的，要促进房地产市场平稳健康发展。
这个答案通俗地说就是，未来房价的大势将是平稳，不会大涨也不会大跌；而人口净流出的城市房价将小跌，人口净流入的城市房价将微涨。
有人现在很担心房价还会大涨，说最近自己听说有很多人在排队买房，国家又在放水了。其实这些都是错觉，根据“六度分隔”理论，世界上任意两人之间最多通过五个人，即六层关系就能建立联系，你经常听到又有谁谁谁买房了，是因为现在网络通信太发达了，不是真的有更多人买房了。
也有人现在很担心房价会大跌，说疫情重创了中国经济，全民都在抱怨房价太高，房地产税就要开征了。对此我想说——
首先，疫情确实重创了中国经济，但从全球视角看，中国仍是全球少数几个经济比较稳定、能全面复工的国家，疫情提高了中国的对外威望与对内凝聚力，我国的经济复苏会比其它国家快得多。而且，越是危机时刻，房价越不能跌，就像上次的非典不但没使房价下降，还使房价上涨了。
其次，虽然你经常听到有人抱怨房价高，但却很少看到谁露宿街头。这就表明，当前的房价，没有谁是真承受不起的，真承受不起的，早就回农村了。那么多房价低的地方都没人去，只能说明大家找工作的时候就已经默认自己可以承受的了当地的房价了。
最后，房地产税离开征还很远，虽然技术问题已经通过“不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权自动续期”等手段基本解决，但征收的时机仍未成熟，从立法到实施仍需要时间，房地产税立法后还可能面临缺乏征收经验、征管成本过高等征管风险，纳税遵从度过低、易引发社会矛盾等公共风险以及评估管理制度不完善、争议解决机制不健全等技术风险。从“立法先行、充分授权、分步实施”的框架来看，离具体实施至少还要2到3年。
目前受疫情影响国内经济不稳定，在一切求稳的大背景下是不可能开征房地产税的，房地产税的开征必须以不引发房地产市场风险为底线，此外，鉴于广大低收入人群的存在，就算开征，税率也会非常低，它无法真正提高或降低房价，不过是增加地方财政收入的一种手段。
因此，咱们普通老百姓还是别关心什么“房地产税”了，老虎无论变什么花样收保护费，都不是为了更好的保护羊，纯粹只是它缺钱花了。
最后再通过下面这张思维导图，回顾一下本文的知识要点——
注：上图可点击放大了看。
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