2022-03-05 出租人可以要求承租人返还转租期间租金差额吗？

      现实生活中，出租自己的物业属于一种普遍的现象，出租人与承租人约定禁止转租，如果承租人违反约定，作为二手房东进行转租赚取差价，出租人可以要求承租人支付转租租金差额部分吗？

      转租租金差额是否属于不当得利呢？已经收取第三人的租金差价应如何处理，实务中存在不同意见。一种意见认为，由于承租人取得该差价没有合法理由，该租金差价构成不当得利，应当返还第三人。另一种意见认为，承租人与出租人之间的转租合同有效，承租人收取租金有合同依据，并非不当得利。那么我国最新法律规定又是怎么样的呢？根据我国《民法典》第七百一十六条对承租人对租赁物转租行为进行了规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”  根据该条文释义，因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，承租人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，该差价可以作为对出租人损失的补偿，归出租人所有。即出租人可以要求承租人支付转租差价。         

      笔者建议：为了避免争议，出租人在将物业出租时候，除了约定禁止转租，同时增加转租的违约责任（例如转租租金差价归出租人所有）。