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大家好，我是师爷。
今天聊一期楼市。
这几年，以深圳、东莞为代表的珠三角，以杭州、宁波、南京为代表的长三角，以成都、武汉为代表的中西部，以及京津冀地区，成为中国楼市的风向标。
有人希望房价跌，有人希望房价涨。
跌的是想买房的，涨的是买了几套房的。
那未来十年，中国楼市的走向是如何？
我打算聊一期中国楼市的底层逻辑。
如果对你有帮助，记得转发和打赏。
首先，大家要先了解一件事：为什么过去20年，中国的楼市会高歌猛进？
三个因素。
第一个因素：高速的城镇化。
什么叫城镇化，说人话就是农村人变城里人。
比如：拆迁。
拆迁，把农民的土地上手，换成商品房。
农民没了土地，渐渐就没村庄这个概念。
比如：迁移。
城里工资高，年轻人去大城市奋斗。
想留在大城市，换户口，把老家的房子卖掉换钱。
城镇化，是每个国家从农业社会发展到工业社会的必经之路。
我国从1949年到1999年，这五十年间，中国的城镇化率从10.64%提升到了30.89%。
这数据并不高，大家还没一窝蜂去城里。
但从1999年至2018年，短短20年，却一下子提升到58.52%。
就炸了。
第二个因素：人口出生潮
除了城镇化外，我国人口数量的增长也是一个关键因素。
从图上可以看到中国有明显的三波婴儿潮。
第一波：朝鲜战争后，人都打没了，学习苏联老大哥，生娃光荣。
当时堕胎被认为是旧社会和资产阶级毒素，绝育和人工流产者，会以非法堕胎罪论处。
所以那个时期有个说法：
生5个的娃，叫“光荣妈妈”，10个以上的叫“英雄妈妈”。
第二个阶段：60~70年代，三年自然灾害后，人口数量骤减。
国家推出补偿性生育，10年间全国出生近2.6亿婴儿。
成为出生人口历史最高峰。
第三个阶段：上一次“婴儿潮”新增人口已经成家立业，进入生育年龄。
产生了第三次婴儿潮，被称作回声婴儿潮。
即便因为计划生育政策，这次浪潮也带来了1.24亿的新生人口。
这代人有一个响亮的名声，叫80后。
第四个阶段：2016年，放开二胎政策。
不过并没有带来婴儿潮，只是短暂提升了一段时间。
综上，在了解这几个关键点后，我们来看一下房价和婴儿潮之间的关系。
我国房价是从2000年开始暴涨，大致有三波涨幅。
第一波是2000~2007年，这批人正是第二代婴儿潮。
这批年轻人特点是：工作几年后，有经济实力，很少贷款，不需要父母支持。
08年因为金融危机，短暂下跌。
第二波是2009年~2018年，主要人群是第三波婴儿潮的结婚刚需。
其中几个年份，因为库存，短暂下跌。
这批年轻人的特点是：房价开始吃力，需要父母资助，背上大额房贷。
人口不断增加，加上城镇化的影响，撑起了中国楼市的基本盘。
第三个因素：GDP高速发展。
GDP高速发展，也促进了大家手上有钱。
2001年中国加入WTO到2008年全球金融危机，中国成世界工厂。
GDP从2000年的8.34%飙升到2007年额14.2%。
08年金融危机到2016年金融泡沫，中国成为世界市场。
消费力度世界之最，最大的汽车消费市场，最大的智能手机保有量等等。
而这个时期，三四线城市棚改风，短时间内拉高了房价。
以上三个因素是最为关键：城镇化、婴儿潮以及GDP增速。
所以，未来如果要楼市要继续涨，要满足这三个条件：
1、中国第四次婴儿潮爆发；
2、城镇化继续高歌猛进；
3、GDP连续增速并且货币宽松政策。
我们一一来看。
02
第一个：第四波婴儿潮。
即便二胎、三胎政策开放，也无法挽回。
深度老龄化时代已经非常明显。
所以，国家也意识到这个问题的严重性。
这段时间也在打压阻碍生育的行业，鼓励一切能提高生育的行业。
人口这条路走不通。
第二个：城镇化推动。
目前我国城镇化在60.6%。
按照发达国家的标准，一般是80%就会停止。
未来还有20个点，但需要二十年左右。
但是城镇化增速每年不断降低，折算下来，其实影响不大。
第三个：GDP快速增长。
过去五年，中国的GDP增速都是在6%~7%区间。
但是随着中国基数变大，目前是100万亿，经济已经在不断放缓。
对标发达国家，日后会下降到3%左右。
所以，长期来看，全国范围内，房价还能像过去二十年那样猛涨的时代已经过去了。
但是一二线城市房价，还是大概率会不断上涨。
我们再来看一下前面提到的三个条件。
1、人口；
2、城镇化；
3、GDP。
一二线城市，人口在不断增长，城市的虹吸效应明显。
医疗资源、教育资源、养老资源，这些同样也是未来的稀缺资源。
下面是20个典型净流入的城市。
长三角、珠三角、京津冀和中西部城市，四大圈层也已经非常明显。
其他地区已经陷入人口逃离的现状。
一二线城市的学区房，已经完全是市场化产物。
即便政府在做供给侧改革，比如北京出台了改革措施：就近入学变成了多校划片。
但也架不住北京人手里有钱，房价还是继续再涨。
其实政府有在控制房价，但有一个更深次的问题是：财富外流。
什么意思？
防止有钱人的财富不流到海外。
但同时，三四线城市房价下跌，这些居民的钱，转移到消费市场内，拉动GDP。
此外，未来房地产税一定会全面铺开。
这里要引申一个中央和地方之间的博弈。
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地方政府最大的问题是：没钱。
2020年全国各地政府负债率为45.8%，已经接近国际警戒线60%。
一旦超过，地方政府就有破产的可能。
至于为啥没钱，也是在过去几十年大兴土木，负债累累。
每年光还利息，地方政府就头疼。
原来地方政府就靠土地拍卖，来获得财政收入。
但现在中央发言了：房住不炒，价格被限制了，地方政府的收入来源没了。
那怎么办？
房产税一定是未来地方政府的收入来源。
很多人认为房产税出台很高兴，以为是用来降房价的，那是天大误会。
房地产税，实际上就是政府的一种补充税源。
地方政府失去了卖地的收入，就会靠税收持续不断维持负债压力。
当房东因为要交税，他就会把这部分压力转移给租客。
所以大概率，一二线城市，还在租房的打工人，未来的生活会非常艰辛。
尽早考虑给自己留一条后路。
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说一些购房建议。
如果是第一套房，自住的，纯刚需。
房子涨跌，和你没啥关系。
该吃吃，该喝喝，不用去研究。
如果是在一二线城市，特别是人口净流入城市。
有房票，就用。
如果预算不够，买偏僻的地段。
建议考虑覆盖地铁+小两房（70~80平方）。
地铁能通勤，而70~80平之间满足新婚或一个小孩的刚需，以后置换方便。
买二手房，建议10年以内的次新房，性价比高。
如果是在三四线城市有多套房的。
我建议这几年，货币超发，上涨盈利了一些后，就可以考虑出手。
保留核心地区的学区房，其他的可以抛售，这也是大势所趋。
如果需要研究全国的楼市，推荐两个网站：
第一个：统计年鉴分享平台，可以查到每个城市的各项数据；
第二个：国家统计局网，研究宏观层面的数据。
以上是中国楼市的基本盘。
如果想在了解深的，可以考虑研究人民币信用和楼市的关系。