刘全：房地产市场已经“软着陆”！

2020年第二季度以来，房地产调控政策长效机制不断完善，金融信贷政策持续趋紧，房地产市场基本回归平稳态势。刘全认为，房地产调控政策已从金融端、土地端和市场端等全面强化。金融端调控采用“三道红线”、贷款集中度管理等措施，抑制金融资金过度投向房地产市场，调控房企融资和居民按揭贷款规模，避免房地产市场出现投资过热；土地端采用土地两集中出让制度，规范土地拍卖程序，控制土地价格上涨；市场端多地城市出台新房、二手房指导价格制度，严控销售环节。

据证券报发布数据显示，TOP100国企第二轮土拍平均买地金额约112.4亿元，较首轮买地金额下降31.5%。刘全认为，房地产市场在稳地价、稳房价和稳预期的指引下，多地城市第三轮土地集中出让已重新优化规则，减少捆绑限制，增加房地产品质要求。当前房地产市场预期悲观，房企投资买地意愿下降，第三轮土拍成交金额会继续下行。房地产市场销售低迷拖累房企买地积极性，已经严重影响地方土地出让收入；而土地出让收入是地方财政的重要组成部分；土地流拍数量激增，加剧地方财政压力。

据贝壳研究院发布的数据显示，10月，全国90个城市中有20个城市房贷利率出现下调。其中，14个城市首套房贷利率下降，14个城市二套房贷利率下降。刘全认为，央行密集提出房地产市场“两个维护”，释放积极信号。预计第四季度，房贷金融政策有望出现明显改善机会，房地产市场担忧会据此减少。房地产调控政策、货币存在边际放松的可能，综合实力强的房企将会受益。通过完善房地产调控长效机制，严格控制投资炒房，确保自住购房需求，房地产市场已经“软着陆”。

据国家统计局公布的数据测算，9月份，全国70个城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.2%。刘全认为，第三季度金融信贷政策全面收紧，四季度金融信贷政策已出现边际放松。对购房者而言，房贷政策放松，贷款审批周期缩短、房贷利率下调，有利于市场需求扩大。对房企来说，市场销售好转，资金压力有所缓解。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，行业发展与地方财政、金融市场发展和民众切身利益息息相关。因此，房地产市场平稳发展的大趋势不会改变。

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作者：刘全

时间：2021年10月29日