陈道琴 第1周案例分析

1、根据《太极图中的财务自由智慧》《财务自由纲领Y中的内容,分析一下过去30年间美国的房价趋势,以及分析一下美国房价未来可能的趋势(可从生钱资产、耗钱资产、净现金流等方面进行分析)

美国房价趋势

租金


美国的房价从1987年到 2007年,美国的房价指数从55涨到了230【(230-55)/55=3.18】, 涨幅高达318% (3.18=318%),根据太极图我们知道房价的上涨和下跌是循环运动的,大涨过后必定有大跌,美国的房价指数从230 跌到了145【(145-230)/230=-0.37】,跌幅高达37% (-0.37=跌幅37%),根据太极图我们知道房价的上涨和下跌是循环运动的,美国的房价从2012年的145一直涨到现在的225,今天美国的房价还在继续上涨,不过根据太极图我们知道房价的上涨和下跌是循环运动的,所以我们可以确定未来美国的房价一定会出现一轮较大的下跌,具体什么时候下跌我们不知道,能否买入要根据量化标准判断。资产价格的涨跌是循环运动的,资产价格的上涨跟下跌(价格运动)都具有波动性,并不是线性的。

如果是投资房并带来净现金流就是生钱资产。如果是投资房带来的净现金流为负就是耗钱资产。2006年美国的市价60万,首付30%是18万,月租金2800美元,月供是3100美元,其他支出840美元,每个月的净现金流是 -1140美元(2800-3100-840=-1140美元),每年净现金流为负13680美元(-1140*12=-13680美元),投资的现金回报率为:-7.6%左右,(-13680/18万=-0.076=-7.6%,所以从租金分析是耗钱资产。

同一套房子,2012年市价35万,首付30%是10.5万,月租金2400美元,月供是1100美元,其他支出是720美元,这套房子每个月净现金流是580美元 (2400-1100-720=580美元),每年净现金流为6969美元(580*12=6960美元),投资的现金回报率为:6.6%左右(6960/105000=0.066=6.6%)。所以属于生钱资产。净现金流的正和负是循环往复的,所以同一套房子不同时期不一样,房子属性最终也不一样。


2、根据《太极图中的财务自由智慧》、《财务自由纲领》中的内容,分析一下过去20年间香港股市(以恒生指数为例)的走势,以及分析一下香港股市未来可能的走势?(可从价格运动等方面进行分析,直接分析图片,不需要精确)

香港股市

图中看以看到1998至2017年间恒生指数变化趋势情况。我们发现恒生指数自1998年7月到2000年,从6544点涨到了16000点,涨幅达到144%左右【(16000-6544)/6544=1.44=144%】。

而自2000年到2003年,从16000点下跌到9000点,跌幅达到44%左右【(9000-16000)/16000=-0.44=-44%】。根据太极图中的规律,我们知道资产价格的涨跌是循环运动的,香港股市不可能一直跌下去。我们可以确定香港股市在未来还会上涨。后来恒生指数从2003年的9000点开始上涨一直涨到2018年的26000点,涨幅高达189%【(26000-9000)/9000=1.89=189%】。

根据太极图中的规律,我们知道资产价格的涨跌是循环运动的,恒生指数到2009年又跌到15000,我们可以确定香港股市还会上涨,从2009年的的15000点又经过几轮循环,到现在还在上涨中,根据资产的价格涨跌是循环运动的,我们知道香港的股市还会下跌,虽然我们不知道香港股市在未来什么时候会下跌,我们不需要预测下跌什么时候到来。下跌之后我们只要根据买入标准买进就可以了。我们只要在符合买入标准的时候买入,符合卖出标准的时候卖出即可。学习了太极图中智慧,我们知道无论是房产还是股票,都会有上涨和下跌,我们要做的是不断学习积累,真正理解大道至简的智慧。


3、根据《太极图中的财务财务自由智慧》,《财务自由纲领》中的内容,分析一下过去30年间东京的房价走势,以及分析一下东京房价未来可能的走势?(可从生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方面进行分析,直接分析图片,不需要精确的数字,只是分析趋势的变化即可)

租金
东京房价指数

东京住宅价格指数从1985年9月至1991年9月,东京房价指数从95涨到了240,涨幅高达153%(240-95)/95=1.53=153%根据太极图我们知道房价的上涨和下跌是循环运动的,大涨之后必有大跌

1991年9月至2015年9月,指数从240跌至100,跌幅高达58%,(100-240)/240=-058=58%

通过以上的分析,结合我们所学的太极图,我们不难判断出,房价的涨跌是循环往复的结论:东京的房价以后一定会出现一轮大幅度的上涨。至于什么时候上涨我们不知道,能否买入需要根据量化标准判断,但可以明确一点,资产价格的涨跌是具有波动性的,并非线性。

是生钱资产还是耗钱资产?假设东京住宅为投资房,那么根据我们学习的生钱资产、耗钱资产,我们只需要看一下净现金流的正负,就可以知道了:

1991这套房市价3000万、月租金7万、首付30%(900万)、月供15.4万、其他支出1.4万

月净现金流=月租金-月供-其他支出

7万-15.4万-1.4万=-9.8万

年净现金流=月净现金流*12个月=-9.8万*12=-117.6万

投资现金回报率=年净现金流/首付=-117.6/900=-0.13=-13%

结论:从租金分析为耗钱资产

同一套房2015年市价1200万、月租金7.5万、首付30%(360万)、月供3.3万、其他支出1.5万

月净现金流=月租金-月供-其他支出=7.5万-3.3万-1.5万=2.7万

年净现金流=月净现金流*12个月=2.7万*12=32.4万

投资现金回报率=年净现金流/首付=32.4万/360万=0.09=9%

结论:从租金分析为生钱资产

总结:根据太极图所学,净现金流的正负也是循环往复的,所以即使是同一套房子,在不同时期,它的属性也是不一样的


4、根据《太极图中的财务自由智慧》《财务自由纲领》中的内容,分析一下过去20年间美国股市(以标普500指数的为例)的走势,以及分析一下美国股市未来可能的走势,(可从价格运动等方面进行分析,直接分析图片不需要精确数字)

美国股市

图中可以看到2004~2017年间标普500指数变化的趋势情况,我们发现标普500指数至2004年到2007年,从1200点涨到了1500点,涨幅达到了25%左右,(1500-1200)/1200=0.25=25%

从2007年底到2009年从1500点下跌到700点,跌幅高达53%左右,(700-1500)/1500=0.53=53%

根据太极图中的规律,我们知道资产价格的涨跌是循环运动的,美国股市不可能一直跌下去,我们可以确定美国股市在未来还会上涨,后来标普500从2009年的700点开始上涨,一直涨到2018年的2872点,涨幅高达330%(2873-700)/700=3.10=310%

根据太极图中的规律,我们知道资产价格的涨幅是循环运动的,美国股市不可能一直涨下去,我们可以确定美国股市在未来还会下跌,我们不知道美国股市在未来什么时候下跌,我们要做的是不断学习积累 ,根据标准买入就可以了

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