佳兆业深陷债务围城，重组方案悬而未定

撰稿|行星

来源|贝多财经

佳兆业的全面债务重组计划，出炉了。10月17日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，下称“佳兆业”或“佳兆业集团”）发布了关于境外债务重组的公告。

公告显示，佳兆业与本金总额约为123亿美元的优先票据及其他境外债务的持有人进行沟通与接洽后，持有上述债务35%本金总额的投资人已成立境外债权人小组，各方交换了一些初步重组方案。

初步重组框架方面，佳兆业提出“降杠杆”计划，即将一部分现有债务转换为佳兆业集团的股份；将剩余债务兑换为新的以美元计价的公开票据；将若干资产处置所得款净额，作为偿还新票据的额外资金来源。

不过，对于佳兆业重组方案中的某些条款债权人小组并不支持。因此，该公司与债权人小组之间迄今尚未就境外重组条款达成最终协议。即便如此，佳兆业在公告中表示将继续进行对话，以在切实可行情况下尽快落实重组方案条款。

自1999年成立以来，盘活烂尾楼、几度停牌又复牌的佳兆业堪称剑走偏锋的“王者”。但就其近期的业绩表现而言，若无法解决债务风险与流动性困境，佳兆业的自救或将成为“困兽之斗”。

一、“旧改专家”的发家绝学

公开资料显示，佳兆业是一家成立于1999年的综合性房地产集团，于2009年12月在香港联交所上市。目前，佳兆业的业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域，涵盖20多个产业领域。

佳兆业旗下拥有20多家集团及专业公司，总资产2562亿元，打造了佳兆业集团 (01638.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、佳兆业健康(0876.HK)、佳兆业资本(0936.HK)、佳云科技(300242.SZ)等多家上市平台。

佳兆业的房地产发展史，要从一栋烂尾楼说起。此前有媒体报道，佳兆业的创始人郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟主要在潮汕一带从事贸易及工业生意，于1999年接手了一个位置偏远、人烟稀少的别墅用地“桂芳园”。

佳兆业接手桂芳园后，别出心裁地将其规划成开放式主题公园，2000年9月，桂芳园一期发售便迅速获得了强烈的市场反响，佳兆业紧抓市场热度继续开发，最终共开发了八期,桂芳园也成为了深圳的第一个大型社区。

依托于桂芳园的成功，佳兆业一时名声大噪，成为房地产行业一颗冉冉升起的新星。借此契机，佳兆业继续押注烂尾楼，并成功于2003年将烂尾楼“子悦台”改造为住宅兼商业综合开发项目深圳佳兆业中心，成为风光一时的“旧改专家”。

在深圳站稳脚跟后，佳兆业逐步开始全国各主要经济领域的战略布局，并将业务拓宽至物业、商业、酒店等多元化领域。截至2011年底，佳兆业拥有位于近30个城市的30多家下属公司，正式形成了集团化运营管理。

二、“不死之鸟”的涅槃重生

2014年，佳兆业进入全国百亿房企前二十，并一举拿下深圳地区2014年住宅面积和成交金额双冠。在美国《财富》杂志发布的“2014年中国500强排行榜”中，佳兆业位列第252位，相比2013年的第338位上升了86个席位。

按照彼时佳兆业董事会主席郭英成的设想，佳兆业2014年的销售目标为300亿元。然而，成与败就在一念之间，佳兆业于同年12月因郭英成卷入贪腐风波而触发资金问题，旗下近2000套房源被政府“锁盘”，一场危机就此拉开序幕。

2014年12月10日，郭英成辞去佳兆业执行董事、董事会主席等职务前往香港，随之而来的是多名核心高管接连离职。次年3月，陷入债务追偿和内控风波的佳兆业遭到港交所停牌，雪上加霜。

但事实证明，这场持续三年的停牌风波并未绊住佳兆业的脚步。2017年，佳兆业通过股票投资、债券等方式寻求资金援助，并获得了中信银行、平安银行等机构共计约800亿的债务重组资金。

从锁盘中脱身的佳兆业紧抓楼市红利重返房地产牌桌，不仅悉数偿还债务，还顺利在港交所复牌。佳兆业的这场翻身仗打法可谓十分精彩，经此一役甚至被称为房地产行业中的“不死鸟”。

然而，彼时的佳兆业或许未曾想到，其又将重走因陷入债务危机而招致停牌的老路。这一次，“向死而生”的佳兆业就没有那么幸运了。

三、再停牌下的经营困局

公开信息显示，佳兆业于2021年11月5日因由锦恒财富发行、佳兆业附属公司担保的若干理财产品到期后无法赎回而被短暂停牌。彼时的佳兆业一直试图解决流动性困境，甚至考虑以交换要约及同意征求的形式实现延期18个月还款。

不过，一个月后因旗下4笔美元优先票据本金或利息到期未付而产生的停牌公告，宣布佳兆业寻求票据展期的计划彻底告吹。2021年12月20日，佳兆业公布其优先票据的未偿还本金总额约为117.8亿美元。

时间来到2022年4月，陷入困境的佳兆业因迟迟未能在期限前发布2021年年报，被港交所停牌。而随着于2023年3月复牌后佳兆业2021年年报、2022年半年报的出炉，这位“不死鸟”近年来的经营困境也浮出水面。

2021年，佳兆业的收入为355.44亿元，较2020年同期下降36.3%；归母净亏损约为127.27亿元。2022年上半年，佳兆业的收入134.31亿元，较2021年同期下降55.3%；归母净亏损76.72亿元。

也就是说，在一年半的时间里，佳兆业的亏损额度超200亿元。

截至2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为人民币231.585亿元的若干银行及其他借款。因此，佳兆业本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或构成交叉违约。

而据最新公告披露，截至2022年12月31日，佳兆业的境内有息负债约为506亿元，其中363亿元为项目层面负债；境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿还本金115美元，永续资本证券未偿还本金约2亿美元，其他债务约6.5亿美元。

另外，佳兆业就集团合营企业及联营公司的负债提供的财务担保约为238亿元，对附属公司、合营企业及联营公司境内负债提供的财务担保约为人民币210亿元。

四、清盘压力的积极自救

债台高筑的重重困境下，救佳兆业于水火中的“白马骑士”却迟迟未能到来。2023年中期业绩报告显示，佳兆业实现营业收入135.65亿元，同比微增0.99%；净亏损66.01亿元，同比收窄14.92%，业绩有所好转。

不过，困扰佳兆业的流动性问题仍然存在。截至2023年6月30日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为45.12亿元，较2022年末减少22.0%，总借款约1375.78亿元，其中约1178.99亿元须于一年内偿还，约49.10亿元须于一年至两年内偿还。

2023年7月10日，佳兆业被香港高等法院提出清盘呈请，该公司当即公开表示将极力反对呈请。两个月后，有媒体报道称佳兆业一名债权人的代表律师向法庭引述称，若被迫清盘，佳兆业债权人仅可取回少于5%的本金。

不难看出，如果佳兆业走向清盘，该公司及其债权人都将面临新困局。因此，在境外与境内的双重债务违约压力下，佳兆业仍在努力盘活运营。2023年上半年，佳兆业实现合约销售121.9亿元，同比增长16.1%，

此外，佳兆业在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地累计交付33个项目，合计交付约2.1万套房源，已达到去年全年总交付量，其中东莞碧海云天项目登上2023年上半年东莞市成交套数、面积双榜冠军。

与此同时，佳兆业还引入了“民营房企＋AMC＋地产国企”的发展新路径，聚焦核心资产盘活，力求在困局中自救。对于未来发展，佳兆业在公告中称其将继续坚守其企业及社会责任，尽最大努力确保物业交付予购房者。

就目前而言，“不死鸟”佳兆业想要涅槃重生还需不少时间。