前几天一个朋友跑我这嚎啕大哭
我：为何？
他：我贷款批不下来，房东天天催，还有一周就违约了，已付200万首付，拿不回来了，我该怎么办？
我：为何？
他：15年前向银行申请一笔助学贷款忘记还了，征信上显示我信用差！
我：艾玛呀！欠钱不还，银行当然不敢再借给你啦！
他：想死的心都有！
我：且慢，我有解药！
这些年遇到很多笋盘，都是原客户贷款批不下来，房东又拿出来卖。
半年前错失的笋盘又回来了，而且竟然比之前更便宜！
为何出现这种情况？
贷款不批。
银行本身是金融服务机构，有利息赚，当然愿意做，
但这些年金融越来越发达，银行放了很多贷款收不回来，最后就成了不良资产，
要么里面有老人小孩住，要么有户口。
银行做为金融机构，当然处理不了这种复杂的关系，甚至有些房子还欠了民间二押，没办法，只能交给不良资产处置机构到法院公开拍卖。
以上题外话。
随着房价的走高，一个家庭最大的财富就是房产，买卖一套房屋可谓呕心沥血。
拿上海来说，二手房正常交易环节就需要4-6个月，再加上买前/售前准备，一个周期下来短则半年，长则一年。
从买方来看，买一套房子，需要经过哪些环节呢？
筹集首付款，确定购房区域，
连续数月起早贪黑看房，多次面对面谈判，
踏过中介可能挖的很多坑，买卖合同上抠每一个字，
审批贷款合同时签字签到手抽筋，来回请假跑交易中心，
复印一叠又一叠的材料......
1
淘笋/谈判/签约/贷款/过户/交房，哪个最重要？
贷款至少占60%
我们花了12个月时间辛辛苦苦淘了一套自己喜欢的房子，本来满怀欣喜，却不知风险向你逼来，贷款是买卖房屋最关键的一环，无论对于买家还是卖家。
买家付了首付，银行才可以办贷款。
以600万房子为例。
约200万已付给房东，剩余400万需要贷款，
审批了3个月，换了3家银行，结果通通拒批。
或许是因为你前段时间连续办了好几张信用卡，征信被拉了好几次，银行会觉得你超级缺钱，甚至会猜测你首付款都是套信用卡来的，
征信拉的次数太多，会影响办理任何贷款。
怎么办？
停下来，3-6个月不要拉征信，不要向银行申请任何一笔钱，
让银行觉得你不那么“缺钱”。
对于卖家也一样，一定要审核买你房子的客户。
他的工作情况如何？
收入情况如何？
征信情况是否良好？
贷款批复的可能性有多大？
现阶段上海北京平均每卖掉一套房子需要有三四十组带看，
你花了一年时间，开了50次门，来回跑了250公里，历经1000个中介电话的打击，15次谈判桌上的漫长拉锯战，每次晚上从9点谈到12点，一把鼻涕一把泪。
结果3个月后中介告诉你，客户贷款被拒。
晕倒！
这还不算什么，麻烦的是你拿客户的首付款买了房，需要客户贷款才能再付给你的房东下一笔款，此时你也违约了，两头都是泪，哎……
一般而言低于市场价的二手房有10%
其中很笋的约1%
这1%里面的90%是因为置换
置换的里面又有50%是因为贷款
拒批、降成、拖时间等......
算晕了，拿具体数字算一下吧
举例：上海2016年成交二手房约36万套
低于市场价的房子有3.6万套
其中很笋的约3600套
这3600套里面的3240套是因为置换
这里面又有1620套是因为贷款
在限购限贷的城市尤其多见，大部分的交易都是“连环案”，卖一买一or卖二买一，置换需求很多见，随着房价的大涨，越来越多的人都要贷款买房。
买到仅仅是一小步，贷到才算完成60%。
2
中产阶级保护自己的财富
先从保护征信开始
但很多人平时不注意保护自己的征信，
就像中产阶级不知道如何保护自己的财富一样。
征信如同自己的孩子，
需悉心照料，
与贷款机构打交道的每一次都要谨小慎微。
有哪些需要注意的呢？
1、欠了别人一笔钱不还，被起诉，官司输了，玩完，基本废了；
2、房贷车贷信用贷信用卡，预期或不归还；
3、你为第三方提供担保，第三方未能还款，银行若找你也要不到，只能起诉；
4、拖欠水电煤气费不还；
5、车子罚单不缴；
6、贷款利率上调，仍按照上调前的金额还，虽然你不是故意的；
7、助学贷款拖欠不还；
8、负债过高；
9、贷款金额过大；
10、多次非本人查询征信；
11、本人和配偶有不良公共记录；
……
贷款时有没有规避拒批风险的技术呢？
有，把上面每一条都规避掉。
3
从买卖合同开始规避贷款风险
从每一个咬文嚼字开始
随着房产交易数量的增加，房产类的官司也越来越多，很多官司往往输在合同条款上的一句话、一个词、一个字，
规避不可控风险，对买卖双方都百利而无一害，
贷款买房有没有避坑术？下面从买家和卖家两个角度点到为止：
如果你是买家，房屋买卖合同条款可以考虑增加下面几点：
1、在卖家可接受范围内 协商付款和过户周期拉长 给自己留有足够的时间办贷款；
2、若因贷款原因导致贷款不批复或少批复，双方互不违约；
3、因国家政策等不可抗力原因导致合同无法履行，则双方无条件解约。
如果你是卖家，要注意下面几点：
1、尽量找到全款多的客户，或者首付比例尽量高；
2、要求中介反复审核买家的贷款资质；
3、买入下一套房屋的所有付款时间，都要在卖出的这套流程之后，比如：3月1日拿到首付款，则最好在5月1日再付下一套的首付款，虽然很拗口，但一定要读三遍；
4、买入这套的违约条款，轻于或等同于卖出那套的违约条款。
回到本文开始，我给朋友的建议有这些：
1、即刻还清助学贷款，并请求银行当场拿到结清证明；
2、带着老婆，抱着孩子，到房东面前哭、大哭，要真情流露，孩子看到爸妈哭，大概率也会跟着哭，人心都是肉长的；
3、再拖3个月，若有难度，则补偿房东3个月租金；
4、找原先拒批银行解释，争取挽回；
5、万不得已时，找父母找兄弟姐妹，东拼西凑，追加部分房款给房东。
哈哈，他真照我说的做了，你说结果如何？
灵了！
半年后，顺利住进新房。
两年前，我遇到一套笋盘。
房东夫妻感情破裂，离婚分家产，
一般来说这类房东的心态是早分早结束，他们只求快点拿到钱，
价格便宜点可以接受。
买他房子的客户做钢贸生意。
以前向银行申请的贷款没及时归还，
征信留下了污点，
结果客户用了6个月，换了5家银行，通通拒批，
房东没收了这个客户10万元，再度拿出来卖。
御用中介在晚上很晚的时候告诉我信息，
我连夜看房、连夜谈判，完美拿下，
以上不是故事，你的身边也正在发生……
你天天在市场上跑，有没有买到这类房子的机会？
有，仅1%。